奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので
間口距離 と

奥行
正確に算定することが重要です
通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。
土地は不整形地の場合が多いので
奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは
平均的な奥行距離
によります。
具体的には、
不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
不整形地の面積÷間口距離
得た数値とします。
以下国税庁HPより転載引用、以下は個人的見解です。
【照会要旨】
次の図のような不整形地の奥行距離はどのようにして求めるのでしょうか。
不整形地の奥行距離の求め方の図1
間口距離35
想定整形地の奥行20を限度とし 不整形地の面積600÷間口距離35=17.1奥行
 

 
不整形地の奥行距離の求め方の図2
想定整形地の面積800 想定整形地の間口40 想定整形地の奥行20
 
不整形地の奥行距離の求め方の図3

不整形地の面積720÷間口距離18=40奥行

不整形地の面積500÷間口距離20=25奥行

 
不整形地の奥行距離の求め方の図4

800÷20=40     800÷15=53≧50

不整形地の面積750

÷間口距離5=150

≧50奥行

 
 


間口距離の求め方は、

原則として道路と接する部分の距離によります
間口には
車などが出入りしやすいように
角が切れている場合がありますが
角切で広がった部分も間口に含めます
 
しかし

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。
私道は道路なので長方形で評価する
と考えればわかりやすいかもしれませ

2019年7月30日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 格安高品質税理士

相続税のおたずねが送られてきたら

相続税の申告のおたずね等が送られてきたら?

相続税の申告のおたずね等が送られてきたら?

相続税の申告のおたずねや

相続税の申告書が送られてきた場合には、

 

一般的に税務署は申告義務があると

考えて送ってきていると思われますので、

必ず申告書を提出することをお勧めします。

 

税務署には、支払調書などにより

故人の財産の資料が集まっています。

 

借地権

借地権の価額=

その宅地の自用地として価額× 借地権割合

借地権の設定に際し、

権利金等の授受がないなど 普通借地権の取引慣行がないと認められる地域にある

借地権については、 評価しない


倍率地域については、 評価倍率表にその割合がパーセントで表記されています


「土地の無償返還に関する届出書」が提出さ れている場合 借地権の評価額はない

ただし、借地権を所有している 法人の株式を評価する場合は、

自用地としての価額の20%相当額

( 使用貸借による無償返還の場合には0)

の借地権が法人にあるものとして評価します  


「相当の地代」に相当する地代が支払われている場合

相当の地代が支払われており、

その借地権の設定に際し権利金を支払っていない場合又は 特別の経済的利益を供与していない場合の その土地に係る借 地権の価額は、0

ただし、借地人が会社で

貸主がその会社の同族株主等となっている場合

その会社の 株式等の価額を純資産価額で計算する場合に

会社が所有する借地権は

: 自用地価額の20% (1-80%)で評価する

相当の地代自用地価額

(相続税評価額の過去3年間の平均)×6%


  (相当の地代を収受している場合の 貸宅地

(1) 権利金を収受していない場合又は 特別の経済的利益を受けていない場合

当該土地の 自用地としての価額×80/100

(2) (1)以外の場合

当該土地の自用地としての価額から

3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の

(2)による借地権の価額を控除した金額 (以下この項において 「相当の地代調整貸宅地価額」という。)

ただし、 その金額が当該土地の自用地としての価額の 100分の80に相当する金額を超えるときは、 当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額 借地人が会社で 貸主がその会社の同族株主等となっている場合 その会社の 株式等の価額を純資産価額で計算する場合に 会社が所有する借地権は: 自用地価額の20% (1-80%)で評価する


相続税では 構築物の所有を目的とする 賃借権 は借地権に含まれない (法人税や所得税では含まれる)


構築物の賃借は、 <賃借権の評価の定め>により評価する 借地権に該当するか 単なる賃借権なのかの判断は 賃貸借契約に係る賃借権の登記の有無、 権利金その他の一時金の授受 があるかなどを勘案する


借地権のおよぶ範囲 については 必ずしも建物部分の敷地に限られるものではない 権利金の額 地代の算定根拠、 土地利用の制限等に基づいて その範囲 を決める 建物面積を建ぺい率で割った金額とすることも 一法であるかもしれない


自然発生的に生じた借地権については、 建物の敷地部分に限るのが相当 借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の価額は、評価しない 一方、 貸宅地の評価をする場合には、 自用地の価額から 借地権割合を20%として計算した借地権の価額を控除して評価する 自用地の価額×80%


私道を評価する場合において、 貸宅地と一体となって効用を発揮している場合 私道としての評価を行った上に、 さ らに貸地としての評価減を行うことは可能 要件を満たせば、小規模宅地の併用も可能


使用貸借に係る土地の評価 原則として、 個人間における 使用貸借の土地又は 借地権の評価は、 これらの土地等の上にある 建物等が 自用であるか 貸付ているかの区分に関係なく、 すべて、 自用のものであるとし た場合の価額により評価。 ただし、 使用貸借が開始される以前に、 既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 ( 貸家のみを贈与し、 その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、 相続又は贈与により取得した 場合の評価については、 借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、 使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、 貸家建付地等として評価します


使用貸借

借りた土地に係る通常の必要経費は 借りた人の負担とされています (民法)五百九十五条 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。 固定資産税は通常の必要費と解されていますから 土地所有者に地代を支払う場合でも、 その土地の固定資産税以下の金額であれば、 通常の必要費であり 使用貸借に該当します。


  建物の所有を目的とする賃借権であっても、 借地借家法の保護を受けない 一時使用のための設定の場合には、 借地権課税の問題は 通常発生しないと思われます


駐車場などは通常更地評価となるが 最近よく目にする コインパーキング用地など を他者に一括貸付、 車庫等の施設を 駐車場の利用者の負担で作ることを 認めるような契約の場合は、 土地の占有権を与えることになり、 土地の賃貸借と同様になりますので、 契約期間の残存期間に応じて計算した 賃借権相当額を控除して評価できる場合がある 設備の堅牢度などの内容による 堅固でない、取り外しが可能な 軽微な構築物の敷地は 更地評価になる場合が多いと思われる 要件を満たせば貸付用地として 小規模宅地の適用がある 立体駐車場の敷地は 契約期間により地上権に準する権利として評価 堅牢な立体駐車場の敷地 堅固な構築物の所有を目的とする 賃借権 地上権に準ずる賃借権 自用地価額に、 賃借権の残存期間に応じた 法定地上権割合 又は その賃借権が借地権 であるとした場合に適用される 借地権割合の いずれか低い割合を 乗じた金額によって評価


  • 貸家建付借地権
  • 土地を借り、その上に自分が建物を建て、貸付けている場合
  • 貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額 ( 自用地の評価額)×借地権割合=A A×(1-0.3)×賃貸割合
  • 借地権割合
  • その地域が、借地権の取引慣行のない地域である場合は、 その貸家建付借地権の価額は、評 価しない  

 

2019年7月8日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : 格安高品質税理士

相続対策で相続直前に急遽購入?

 

 

相続税対策で、貸家などを購入、建設することはよくあることですが

認知症などで被相続人の意思能力がない場合には、

その契約が無効とみなされ、

相続税評価額、貸家の評価が認められない裁決

事例があります。

この場合、その物件を、相続開始後に売却していましたので

課税上弊害があるとされました

 

 

 

 

 

 

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貸付用小規模宅地

 

貸付事業用宅地


(1) 相続開始直前に


① 被相続人 又は


被相続人 と


生計を一にしていた


被相続人の親族 の


貸付事業の用に


供されていた宅地等 のうち


所定のもの


減額割合  50%限度面積200㎡

 

①被相続人の貸付事業 に供されていた宅地等


被相続人の親族が


相続または遺贈により取得し


被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに承継し、 かつ その申告期限までに 貸付事業を行っている


その宅地等を相続税の申告期限まで保有している。




②被相続人と 生計を一にしていた


被相続人の親族の 貸付事業に供されていた宅地等


被相続人の親族が


相続または遺贈により取得し


相続開始直前から 相続税の申告期限まで、


その宅地の貸付事業を行っている


その宅地を相続税の申告期限まで 保有している。

   

(2) 建物又は構築物の 敷地の用に 供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)
(3)  棚卸資産 及び準ずる資産 に該当しないもの
(4)  各人が取得した宅地等のうち、 選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。
 ニ  選択した宅地等が、特定事業用宅地等  特定同族会社事業用宅地等 特定居住用宅地等 貸付事業用宅地等

複数に該当する場合

 平成27年1月1日以後の限度面積 特定事業用等宅地等 及び特定居住用宅地等のみ を選択する場合は、 特定事業用等宅地等400㎡、 特定居住用宅地等330㎡まで 適用が可能とされ、 最大で730㎡までが対象となります。ただし、 貸付事業用宅地等を選択する場合については、 従来どおり調整を行います

①特定事業用宅地等又は 特定同族会社事業用宅地等の面積の合計×200÷400 + ②特定居住用宅地等の面積×200÷330 + ③貸付事業用宅地等の面積


①②③の合計が200㎡以下部分まで対象になります。

 この特例の適用を受けるためには  

貸付けについては、 相当の対価を得て行うもの (所得金額がマイナスとなるものを含む。) が対象


無償による貸付け(使用貸借)


は小規模宅地等の適用対象外


この特例の適用を受けるためには、


相続税の申告期限までに 相続人等 の間で特例対象宅地等が 分割されていることが必要です。

その特例対象宅地等が 申告期限までに分割されてい ない場合には、


この特例の適用を受けられません。

所轄税務署長に対して、 一定の手続をとることによって、


この特例の適用を受けることがで きます


 


 


貸付事業用宅地等に該当する宅地等 添付書類
 ○ 申告書第11・11の2表の付表 ○申告書第11・11の2表の付表1(別表)

○ 遺言書又は遺産分割協議書の写し ○ 印鑑証明書

「印鑑証明書」は必ず原本を提出してください。 賃貸借契約書


 

 

平成 30 年4月1日以後に


相続又は遺贈により取得

 

 2 貸付事業用宅地等の範囲から、
相続開始前3年以内に貸付事業の用に供さ 


れた宅地等を除外する




(注)上記の改正は、


平成 30 年4月1日以後に


相続又は遺贈により取得する財 産


に係る相続税について適用する。


ただし、


上記2の改正は、


同日前から貸 付事業の用に


供されている宅地等については、適用しない。

   

10%減額できる土地

10%価額控除できる土地
1)道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
その付近にある宅地に比し著しく
高低差のあるもの
(2)地盤にはなはだしい
凹凸のある宅地
(3)振動のはなはだしい宅地
(4)(1)から(3)までに掲げる宅地以外の宅地で、
騒音、
日照阻害
建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとする)、
臭気等により、
その取引金額に影響を受けると認められるもの
また、宅地比準方式によって評価する
農地又は山林について、
その農地又は山林を宅地に転用する場合において、
造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が
著しく低下していると認められる部分を有するものについても
10%減額ができる場合がある
なお路線価又は倍率が、
利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合
は10%の減額はできないことに注


国税庁タックスアンサーより引用
No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
 [平成29年4月1日現在法令等]
 次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、
著しく低下していると認められるものの価額は、
その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、
利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて
計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
1  道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
   その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2  地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3  震動の甚だしい宅地
4  1から3までの宅地以外の宅地で、
   騒音、日照阻害(建築基準法第56条の2に定める
   日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。)、
   臭気、忌み等により、
   その取引金額に影響を受けると認められるもの
 また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、
  その農地又は山林を宅地に転用する場合において、
造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が付近にある
他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると
認められる部分を有するものについても同様です。
ただし、路線価又は固定資産税評価額又は倍率が、
利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合にはしんしゃくしません。

2018年6月8日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 格安高品質税理士

土地の評価単位

宅地は
利用の単位となって
いる1画地の宅地ごとに評価


田は耕作の単位となっている1枚の田ごと


山林は1筆の山林ごとに評価


雑種地
利用の単位となっている
「一団の雑種地ごと」
(同一の目的に供されて
いる雑種地)を評価単位


 
所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。


宅地の一部を使用貸借により貸付け
全体を1画地の宅地として評価


貸宅地
貸付先ごとに、それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地
借家人が違う、貸家の棟ごとに1画地の宅地として評価


2以上の者から
隣接している土地を借りて、これを一体として利用
全体を1画地として評価


別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
AB合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる
私道とは、
「不特定多数の者」の通行の用 (0評価)
又は
「専ら特定の者」の通行の用(3割評価)
に供されている宅地をいう


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できる
かはご相談ください


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価


隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として 評価
共同ビルの敷地のように
個々の宅地が他の土地と一体利用されている場合、
他の土地も併せた利用の単位となる宅地の価額をまず評価した上で、
利用区分の面積按分などにより、個々の宅地を評価


使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。


借地権または定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合にはそれぞれ区分して1画地として評価する。


貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として各貸家の敷地ごとに1画地として判定します。


所有する宅地の隣の宅地を借りて
これらを一体として利用している場合、
又は2以上
の者から隣接する土地を借りて、
これらを一体として利用している場合
土地全体を1画地として評価
 


雑種地は、原則として利用の単位となっている
一団の雑種地が
1評価単位となりますが
 
市街化区域等内において
全体で評価する場合もある。
 
土地区分単位通達

2018年6月7日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 格安高品質税理士

土地の面積が550㎡で,評価単位は

埼玉県などの3大都市圏で
被相続人の土地が550㎡あり

そのうち70㎡は他者へ通常の地代で

アルファルト敷貸付駐車場として貸し付けている。

300㎡は被相続人と同居親族所有の建物が建っており,
被相続人等の居住用宅地の敷地となっている。

残り180㎡は,

生計を別にする孫の建物が建っており孫一家が居住し,

地代のやり取りは
ない場合

評価単位,小規模宅地の適用はどうなるのでしょうか?


 


使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。

所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。

上記事業の用に貸付が含まれれば

全体で評価することになろうが

自宅とアパート敷地が隣接している場合は

自用地と

貸家建付地は別に評価することになっている


駐車場用地については

自用地評価になるが

他者に駐車場として使用する権利を与えているので

利用区分が違うとも考えられる

宅地の一部を使用貸借により貸付けている場合
全体を1画地の宅地として評価するが

この事例の場合

使用貸借でないので個別評価になるのであろうか?

 

 

⇒利用区分の全体が自用地であると,認められれば,
地積規模の大きな土地となり,
大幅に減額することができます。

小規模宅地の適用については

孫の居住敷地以外は要件を満たせば適用がある
各利用区分ごとに居住用,貸付用,要件を判断します。
全体の面積を利用区分ごとに按分することになります。

このような場合
種々の見解がありますので
048(648)9380へお問い合わせください。

貸宅地
貸付先ごとに、それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地
借家人が違う、貸家の棟ごとに1画地の宅地として評価

 


別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
AB合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できる


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価


隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として


借地権または

定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合には

それぞれ区分して1画地として評価する。


貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として

各貸家の敷地ごとに

1画地として判定します。

2018年1月16日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 格安高品質税理士

倍率方式

固定資産税評価額に国税局長の定める倍率
を乗じて計算した金額によって評価
注意点
 
実際の面積と土地登記簿上の地積が異なる場合は調整が必要


不整形地
間口が狭小な宅地、
無道路地等の個別事情がある場合には評価減が可能な場合がある
倍率方式により評価する上地が不整形地等である場合においては、
その減額を織り込んだ金額が
その土地の同定資産税評価額になっている
とされていますが、
近隣の比準地の固定資産税評価証明書を入手して
不整形地等の減額の金額が織り込まれているか
を確認しておくことが必要です。


登記されていない土地も
土地補充課税台帳に登録されている固定資産税評価額
による

2018年1月5日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 格安高品質税理士

(私道の用に供されている宅地の評価)

相続税の申告では、私道の評価は結構あります

 

一般の人が評価する場合は、単純に路線価をかけてしまう例が多く

その私道に特定路線価が設定できれば、評価が下がる場合もあり、

評価額が過大な場合があると思いますので

税理士にご相談ください。

 

(私道の用に供されている宅地の評価)

 

路線価地域

私道の価額は、原則として、

正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、

その私道に設定された特定路線価を基に評価

(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。

 

正面路線価×

奥行価格補正率×

間口狭小補正率✖︎

奥行長大補正率×0.3

×地積=私道の価額

(^。^)

私道の間口を計算する場合

角切で広がった部分は含めない

①要件を満たせば小規模宅地も適用できる

 

側方路線が私道である場合

通常 側方路線加算はしない

 

その私道が

不特定多数の者の通行の用に供されているとき

(通り抜けできる場合)

は、

その私道の価額は評価しない

 

(評価の方式)

11 宅地の評価

(1) 市街地的形態を形成する地域にある宅地

             路線価✖︎補正率

(2) (1)以外の宅地

          固定資産税評価額✖︎倍率

(路線価)

「路線価」は、

宅地が面している路線

(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう)

ごとに設定する。

 

(特定路線価)

14-3 路線価地域内において、

相続税、贈与税又は地価税の課税上、

路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、

特定路線価を

納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。

納税者からの申出等となっているので

納税者が申出しない場合

税務署がこれにより計算する場合がある

建築基準法の道路でない場合は設定できない

路地状敷地の不整形地評価減で評価するか、

特定路線価で評価するか

いずれか評価額の低いほうを選択したいところだが

私道の奥行きが長い場合には

路地状評価は認められないようだ。