遺産分割協議で子2人が相続した場合の不動産登記のしかた

自分で申請したい方には、法務局の相談窓口で相談に応じてくれます。
さいたま地方法務局の場合http://houmukyoku.moj.go.jp/saitama/
当事務所では提携の司法書士を紹介しております。

 

<記載例>法務局HPより転載

(記載例の解説及び注意事項等は,6ページ以下を御覧ください。)
* この記載例は,相続人である妻と子2人で遺産分割協議をし,相続財産中の不動産を子2人が相続した場合のものです。

※受付シールを貼るスペースになります,この部分には何も記載しないでください。

登 記 申 請 書

登記の目的  所有権移転

原   因  平成28年2月1日相続 (注1)

相 続 人 (被相続人 法 務 太 郎)(注2)

○○郡○○町○○34番地
(住民票コード12345678901)(注3)
(申請人) 持分2分の1 法 務 一 郎 印(注4)
○○市○○町三丁目45番6号
(申請人) 持分2分の1  法 務 温 子 印
連絡先の電話番号00-0000-0000(注5)
添付情報
登記原因証明情報(注6)住所証明情報(注7)

□登記識別情報の通知を希望しません。(注8)

平成28年3月31日申請 ○○ 法 務 局(又は地方法務局)○○支局(又は出張所)

課税価格 金2,000万円(注9)

登録免許税 金8万円(注10)

不動産の表示(注11)
不動産番号 1234567890123(注12)
所   在  ○○市○○町一丁目
地   番 23番
地   目 宅 地
地   積 123・45平方メートル

不動産番号 0987654321012
所   在  ○○市○○町一丁目23番地
家屋番号  23番
種   類  居 宅
構   造  木造かわらぶき2階建
床 面 積  1階 43・00平方メートル
2階 21・34平方メートル

契印(注13)

遺産分割協議書の例

遺産分割協議書

平成28年2月1日,○○市○○町○番地 法務太郎 の死亡によって開始した相続の共同相続人である法務花子,法務一郎及び法務温子は,本日,その相続財産について,次のとおり遺産分割の協議を行った。

相続財産のうち,下記の不動産は,法務一郎(持分2分の1)及び法務温子(持分2分の1)が相続する。

この協議を証するため,本協議書を3通作成して,それぞれに署名,押印し,各自1通を保有するものとする。
平成28年3月31日
○○市○○町二丁目12番地  法 務 花 子 実印(注14)
○○郡○○町○○34番地  法 務 一 郎 実印(注14)
○○市○○町三丁目45番6号  法 務 温 子 実印(注14)

不動産
所  在  ○○市○○町一丁目
地  番 23番
地  目 宅地
地  積 123・45平方メートル

所  在 ○○市○○町一丁目23番地
家屋番号 23番
種  類 居宅
構  造 木造かわらぶき2階建
床 面 積 1階 43・00平方メートル
2階 21・34平方メートル

* これは,記載例です。この記載例を参考に,協議の結果に応じて作成してください。

相続関係説明図例(注15)

被相続人 法務太郎 相続関係説明図

住所 ○○郡○○町○○34番地
出生 昭和45年6月7日
住所 ○○市○○町○番地 (相続人)
死亡 平成28年2月1日
(被相続人)
法 務 太 郎 法 務 一 郎

住所 ○○市○○町三丁目45番6号
出生 昭和47年9月5日
(相続人)

法 務 花 子
(分割)(注16)
法 務 温 子

* これは,記載例です。この記載例を参考に,相続の結果に応じて作成してください。

委任状の例(注17)

委  任  状
私は,○○市○○町○○番地 乙野二郎 に,次の権限を委任します。

1 下記の登記に関し,登記申請書を作成すること及び当該登記の申請に必要な書面と共に登記申請書を管轄登記所に提出すること
2 登記が完了した後に通知される登記識別情報通知書及び登記完了証を受領すること
3 登記の申請に不備がある場合に,当該登記の申請を取下げ,又は補正すること
4 登記に係る登録免許税の還付金を受領すること
5 上記1から4までのほか,下記の登記の申請に関し必要な一切の権限

平成28年3月31日
○○郡○○町○○34番地
法 務 一 郎  印(注18)

○○市○○町三丁目45番6号
法 務 温 子  印(注18)

登記の目的  所有権移転

原   因  平成28年2月1日相続

相 続 人 (被相続人 法務太郎)
○○郡○○町○○34番地   持分2分の1 法務一郎
○○市○○町三丁目45番6号 持分2分の1 法務温子

不動産の表示
所  在  ○○市○○町一丁目
地  番 23番
地  目 宅地
地  積 123・45平方メートル

所  在  ○○市○○町一丁目23番地
家屋番号 23番
種  類 居宅
構  造 木造かわらぶき2階建
床 面 積 1階 43・00平方メートル
2階 21・34平方メートル

* これは,記載例です。この記載例を参考に,申請の内容に応じて作成してください。

<解説及び注意事項等>【全様式共通の注意事項はこちら】

(注1) 遺産分割協議が成立した日ではなく,被相続人(死亡した方)が死亡した日(戸籍上の死亡日)を記載します。
(注2) 被相続人(死亡した方)の氏名を記載します。
(注3) 住民票コード(住民基本台帳法第7条第13号に規定されているもの)を記載した場合,添付情報として住所証明情報(住民票の写し)の提出を省略することができます。
(注4) 相続する持分,相続人の住所及び氏名を記載し,申請人(相続人の1人が申請することもできますが,その場合,申請人にならない方には登記識別情報が通知されません。)が末尾に押印します(認印で結構です。)。相続人の住所及び氏名は,住民票の写しに記載されているとおりに正確に記載してください。持分は,遺産分割協議書に記載されている持分と一致している必要があります。
(注5) 申請書の記載内容等に補正すべき点がある場合に,登記所の担当者から連絡するための連絡先の電話番号(平日日中に連絡を受けることができるもの。携帯電話の番号を含む。)を記載します。
(注6) 登記原因証明情報として,遺産分割協議書及び被相続人(死亡した方)の出生から死亡までの経過の記載が分かる戸籍全部事項証明書(戸籍謄本),除籍全部事項証明書(除籍謄本)等を添付します。また,遺産分割協議の当事者である相続人全員の戸籍全部(一部)事項証明書(戸籍謄抄本)も添付してください(被相続人が死亡した日以後の証明日のものが必要です。)。被相続人の戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)等と重複するものがある場合には,重ねて提出する必要はありません。
戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)等の集め方が分からない場合には,本籍地又は最寄りの市区町村役場にお問合せください。
なお,遺産分割協議書には,遺産分割協議を行った相続人全員の印鑑証明書(当該協議書に押印された印鑑の証明書です。作成後3か月以内のものでなくても差し支えありません。)が必要となります。
また,被相続人の最後の氏名及び住所が登記記録上の氏名及び住所と異なる場合や被相続人の本籍が登記記録上の住所と異なる場合には,被相続人が登記記録上の登記名義人であることが分かる被相続人の本籍の記載のある住民票の除票又は戸籍の附票の写し等が必要となります。
「相続関係説明図」を提出された場合には,戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)等の原本をお返しすることができます(注15参照。)。遺産分割協議書については,別にその謄本を提出する必要があります。
(注7) 申請に係る不動産を相続することになった相続人全員の住民票の写しです。住民票コードを記載した場合(注3)は,提出する必要はありません。
なお,住民票の写しは,マイナンバー(個人番号)が記載されていないものを提出してください。
(注8) 登記識別情報の通知を希望しない場合には,□にチェックをします。
(注9) 課税価格,登録免許税の計算方法は,「登録免許税の計算(http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001188808.pdf)」を参照してください。
なお,登録免許税が免除される場合には,課税価格の記載は不要です。
(注10) 登録免許税額を記載します。登録免許税が免除される場合には,登録免許税額の記載に代えて免除の根拠となる法令の条項を記載します。また,登録免許税が軽減される場合には,登録免許税額の記載に加えて軽減の根拠となる法令の条項を記載します。
なお,登録免許税を現金納付する場合はその領収証書を貼り付けた用紙を,収入印紙で納付する場合には収入印紙(割印や消印はしないでください。)を貼り付けた用紙を,申請書と一括してつづり,申請人又はその代理人は,つづり目に必ず契印をしてください(注13)参照。なお,申請人が2人以上いる場合は,そのうちの1人が契印することで差し支えありません。)。
(注11) 登記の申請をする不動産を,登記記録(登記事項証明書)に記録されているとおりに正確に記載してください。
(注12) 不動産番号を記載した場合は,土地の所在,地番,地目及び地積(建物の所在,家屋番号,種類,構造及び床面積)の記載を省略することができます。
(注13) 申請書が複数枚にわたる場合は,申請人又はその代理人は,各用紙のつづり目に必ず契印をしてください(申請人が2人以上いる場合は,そのうちの1人が契印することで差し支えありません。)。
(注14) 遺産分割協議書には,印鑑証明書と同じ印(実印)を押し,印鑑証明書を各1通添付します(3か月以内に作成されたものでなくても結構です。)。
(注15) 「相続関係説明図」が提出された場合には,申請書に添付した登記原因証明情報として提出された戸籍全部(個人)事項証明書(戸籍謄抄本),除籍事項証明書(除籍謄本)を,登記の調査が終了した後にお返しすることができます(これを原本還付の手続といいます。)。
(注16) 「法務花子」の下にある(分割)とは,同人が遺産分割協議の結果,相続財産中の不動産を相続しなかったという意味です。
(注17) 代理人に登記の申請を委任する場合,記載例を参考に委任状を作成してください(この場合,申請書に代理人についての記載等が必要です。)。
(注18) 委任者の印は,認印で結構です。

*お知らせ
相続登記をしないままにしておくと,相続人に更に相続が発生するなどして,登記の手続をするのに必要な関係者が増え,手続が複雑になる場合もあります。相続登記は,できる限り早く済ませましょう。

(参考)法務省ホームページ「未来につなぐ相続登記」
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00207.html

相続人である子2人が遺言により,相続した場合の不動産登記の記載例

自分で申請したい方には、法務局の相談窓口で相談に応じてくれます。

いたま地方法務局の場合http://houmukyoku.moj.go.jp/saitama/

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登 記 申 請 書

登記の目的  所有権移転

原   因  平成  年 月  日相続

相 続 人 (被相続人        )

連絡先の電話番号  -    -
添付情報
登記原因証明情報 住所証明情報

□登記識別情報の通知を希望しません。

平成  年 月  日申請    法 務 局

課税価格 金    円

登録免許税 金    円

不動産の表示
不動産番号
所   在
地   番
地   目
地   積

不動産番号
所   在
家屋番号
種   類
構   造
床 面 積

 


<記載例>  (記載例の解説及び注意事項等は,5ページ以下を御覧ください。)
* この記載例は,相続人である子2人が遺言により,相続財産中の不動産をそれぞれ2分の1ずつ相続した場合のものです。

※受付シールを貼るスペースになります,この部分には何も記載しないでください。

登 記 申 請 書

登記の目的  所有権移転

原   因  平成28年2月1日相続 (注1)

相 続 人 (被相続人 法 務 太 郎)(注2)
○○郡○○町○○34番地
(住民票コード12345678901)(注3)
(申請人)  持分2分の1 法 務 一 郎 印(注4)
○○市○○町三丁目45番6号
(申請人)  持分2分の1  法 務 温 子 印
連絡先の電話番号00-0000-0000(注5)
添付情報
登記原因証明情報(注6)住所証明情報(注7)

□登記識別情報の通知を希望しません。(注8)

平成28年3月31日申請 ○○ 法 務 局(又は地方法務局)○○支局(又は出張所)

課税価格 金2,000万円(注9)

登録免許税 金80,000円(注10)

不動産の表示(注11)
不動産番号 1234567890123(注12)
所   在  ○○市○○町一丁目
地   番 23番
地   目 宅 地
地   積 123・45平方メートル

不動産番号 0987654321012
所   在  ○○市○○町一丁目23番地
家屋番号  23番
種   類  居 宅
構   造  木造かわらぶき2階建
床 面 積  1階 43・00平方メートル
2階 21・34平方メートル

契印(注13)

相続関係説明図例(注14)

被相続人 法務太郎 相続関係説明図

住所 ○○郡○○町○○34番地
出生 昭和45年6月7日
住所 ○○市○○町○番地 (相続人)
死亡 平成28年2月1日
(被相続人)
法 務 太 郎 法 務 一 郎

住所 ○○市○○町三丁目45番6号
出生 昭和47年9月5日
(相続人)

法 務 花 子

法 務 温 子

* これは,記載例です。この記載例を参考に,相続の結果に応じて作成してください。

委任状の例(注15)

委  任  状
私は,○○市○○町○○番地 乙野二郎 に,次の権限を委任します。

1 下記の登記に関し,登記申請書を作成すること及び当該登記の申請に必要な書面と共に登記申請書を管轄登記所に提出すること
2 登記が完了した後に通知される登記識別情報通知書及び登記完了証を受領すること
3 登記の申請に不備がある場合に,当該登記の申請を取下げ,又は補正すること
4 登記に係る登録免許税の還付金を受領すること
5 上記1から4までのほか,下記の登記の申請に関し必要な一切の権限

平成28年3月31日
○○郡○○町○○34番地
法 務 一 郎  印(注16)

○○市○○町三丁目45番6号
法 務 温 子  印(注16)

登記の目的  所有権移転

原   因  平成28年2月1日相続

相 続 人 (被相続人 法務太郎)
○○郡○○町○○34番地   持分2分の1 法務一郎
○○市○○町三丁目45番6号 持分2分の1 法務温子

不動産の表示
所  在  ○○市○○町一丁目
地  番 23番
地  目 宅地
地  積 123・45平方メートル

所  在  ○○市○○町一丁目23番地
家屋番号 23番
種  類 居宅
構  造 木造かわらぶき2階建
床 面 積 1階 43・00平方メートル
2階 21・34平方メートル

* これは,記載例です。この記載例を参考に,申請の内容に応じて作成してください。

<記載における注意事項等>【全様式共通の注意事項はこちら】

(注1) 遺言書が書かれた日ではなく,被相続人(死亡した方)が死亡した日(戸籍上の死亡日)を記載します。
(注2) 被相続人(死亡した方)の氏名を記載します。
(注3) 住民票コード(住民基本台帳法第7条第13号に規定されているもの)を記載した場合,添付情報として住所証明情報(住民票の写し)の提出を省略することができます。
(注4) 相続する持分,相続人の住所及び氏名を記載し,申請人(相続人の1人が申請することもできますが,その場合,申請人にならない方には登記識別情報が通知されません。)が末尾に押印します(認印で結構です。)。相続人の住所及び氏名は,住民票の写しに記載されているとおりに正確に記載してください。持分は,遺言書に記載されている持分と一致している必要があります。
(注5) 申請書の記載内容等に補正すべき点がある場合に,登記所の担当者から連絡するための連絡先の電話番号(平日日中に連絡を受けることができるもの。携帯電話の番号を含む。)を記載します。
(注6) 登記原因証明情報として,遺言書及び被相続人が死亡した事実が分かる被相続人の戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)又は除籍全部事項証明書(除籍謄本)並びに相続人であることが分かる相続人の戸籍全部(個人)事項証明書(戸籍謄抄本)を添付します(被相続人が死亡した日以後の証明日のものが必要です。)。被相続人の死亡の記載がある戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)等と重複するものがある場合には,重ねて提出する必要はありません。
戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)等の集め方が分からない場合には,本籍地又は最寄りの市区町村役場にお問い合わせください。
また,被相続人の最後の氏名及び住所が登記記録上の氏名及び住所と異なる場合や被相続人の本籍が登記記録上の住所と異なる場合には,被相続人が登記記録上の登記名義人であることが分かる被相続人の本籍の記載のある住民票の除票又は戸籍の附票の写し等が必要となります。
「相続関係説明図」を提出された場合には,戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)等の原本をお返しすることができます(注15参照。)。遺言書については,別にその謄本を提出する必要があります。
(注7) 申請に係る不動産を相続することになった相続人全員の住民票の写しです。住民票コードを記載した場合(注3)は,提出する必要はありません。
なお,住民票の写しは,マイナンバー(個人番号)が記載されていないものを提出してください。
(注8) 登記識別情報の通知を希望しない場合には,□にチェックをします。
(注9) 課税価格,登録免許税の計算方法は,「登録免許税の計算(http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001188808.pdf)」を参照してください。
なお,登録免許税が免除される場合には,課税価格の記載は不要です。
(注10) 登録免許税額を記載します。登録免許税が免除される場合には,登録免許税額の記載に代えて免除の根拠となる法令の条項を記載します。また,登録免許税が軽減される場合には,登録免許税額の記載に加えて軽減の根拠となる法令の条項を記載します(免除又は軽減について証明書の提供が必要な場合は,申請書と共に証明書を提出する必要があります。)。
なお,登録免許税を現金納付する場合はその領収書を貼り付けた用紙を,収入印紙で納付する場合には収入印紙(割印や消印はしないでください。)を貼り付けた用紙を,申請書と一括してつづり,申請人又はその代理人がつづり目に必ず契印をしてください(注13)参照。なお,申請人が2人以上いる場合は,そのうちの1人が契印することで差し支えありません。)。
(注11) 登記の申請をする不動産を,登記記録(登記事項証明書)に記録されているとおりに正確に記載してください。
(注12) 不動産番号を記載した場合は,土地の所在,地番,地目及び地積(建物の所在,家屋番号,種類,構造及び床面積)の記載を省略することができます。
(注13) 申請書が複数枚にわたる場合は,申請人又はその代理人は,各用紙のつづり目に必ず契印をしてください(申請人が2人以上いる場合は,そのうちの1人が契印することで差し支えありません。)。
(注14) 「相続関係説明図」が提出された場合には,申請書に添付した登記原因証明情報として提出された戸籍全部(個人)事項証明書(戸籍謄抄本),除籍事項証明書(除籍謄本)を,登記の調査が終了した後にお返しすることができます(これを原本還付の手続といいます。)。
(注15) 代理人に登記の申請を委任する場合の委任状の様式は,4ページのとおりです(この場合,申請書に代理人についての記載等が必要です。)。
(注16)委任者の印は,認印で結構です。

*お知らせ
相続登記をしないままにしておくと,相続人に更に相続が発生するなどして,登記の手続をするのに必要な関係者が増え,手続が複雑になる場合もあります。相続登記は,できる限り早く済ませましょう。

(参考)法務省ホームページ「未来につなぐ相続登記」
http://www.moj.go.jp/MINJI/minji05_00207.html

 

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不動産登記申請書に添付する書面は?

不動産(土地建物)の名義変更

所有権移転登記申請書(相続・遺産分割)法務局HP

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/content/001215873.pdf

法務局へ提出する書類

一般的に必要とされる書類です。

登記申請書に添付する書面(添付情報)は,
原本の添付が原則

□ 被相続人の生まれてから、お亡くなりになるまでの戸籍(除籍)謄本

□ 被相続人の住民票の除票

□ 相続人の戸籍謄本

□ 遺産分割協議書

□ 相続人の印鑑証明書・印鑑(実印)

□ 相続人の住民票

□ 代理権限証書(委任状)

固定資産税評価証明書(市区役所)

その他

登記申請用に作成した委任状,登記原因証明情報等)
や印鑑証明書等は,原本の還付をすることはできません

相続関係説明図」を
戸籍全部事項証明書(戸籍謄本),
除籍全部事項証明書(除籍謄本)等と一緒に提出された場合には,
登記の調査が終了した後に,
戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)等の原本をお返しすることができます

法務局HPより抜粋転載、一部省略http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

 

未登記の家屋については、

市区町村の税務課で家屋課税台帳名義人変更願

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法務局HPより抜粋転載、一部省略http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

登記申請書に添付する書面(添付情報)は,

原本の添付が原則ですので,

「住民票の写し」等についても,その証明書の原本を添付する必要があります(コピーは不可)。

ただし,申請人が原本を保管する必要があるもの又はそれを欲するものについては,

その原本の還付(返還)を請求することができます。

この場合には,必要となる書類のコピーを作成し,

そのコピーに「原本に相違ありません。」を記載の上,

申請書に押印した人がそのコピーに署名(記名)押印

(2枚以上になるときは,各用紙のつづり目ごとに契印(割印))

したものを申請書に添付して,原本と一緒に提出してください。

別途,原本の還付の請求書を作成する必要はありません。

なお,登記申請のためだけに作成したもの

(登記申請用に作成した委任状,登記原因証明情報等)

や印鑑証明書等は,原本の還付をすることはできませんので,

申請書を提出する際には,登記所に確認してください。

※ 相続登記申請(18,19,20,21及び22)に関しては,

「相続関係説明図」を

戸籍全部事項証明書(戸籍謄本),

除籍全部事項証明書(除籍謄本)等と一緒に提出された場合には,

登記の調査が終了した後に,

戸籍全部事項証明書(戸籍謄本)等の原本をお返しすることができます

(詳しくは登記例を御覧ください。)。

不動産登記の申請には,個人番号の記載がない住民票の写し等を添付してください

(個人番号の記載がある住民票の写し等は添付しないでください。)

http://houmukyoku.moj.go.jp/homu/minji79.html

 

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登記所にはどのような帳簿や図面 が?

登記所には登記簿(登記記録)のほかにどのような帳簿や図面 が備え付けられているのですか?

法務局HPより抜粋転載、一部省略

1 登記簿(登記記録)
「不動産登記法」によって,登記所に備え付けられている帳簿で,
①不動産の現況(宅地,田などの地目,土地の面積,建物の床面積など)
②不動産に関する権利関係(誰が所有権者か,抵当権の有無など)
を公示しています。
登記簿は,磁気ディスクに記録されて保存されています。


8 登記所備付地図
不動産登記法第14条第1項の規定によって登記所に備え付けることとされて
いる地図で,精度の高い調査・結果に基づいて作成されたものです。
精度が高い地図ですが,備付けが完了していない地域もあります。

 地図には,どのような事項が記録されているのですか。

地図は,登記されている土地が,現地のどこにあって

(位置) ,どのような形をしていて

(形状,区画 ,隣接している土地の地番は何番かを表すために,

一筆又は数筆の土地ごとに作成されています。

地図には,
(1)地番区域の名称 「東京都千代田区霞が関一丁目」など
(2)地図(各図郭)の番号 地図にはそれぞれ固有の番号が付されていま
す。この地図番号は,登記記録の表題部にも記
録されています。
(3)縮尺
(4)平面直角座標系の番号又は記号
(5)図郭線及びその座標値
(6)各土地の区画及び地番
(7)基本三角点等の位置
(8)精度区分
(9)隣接図郭との関係
(10)作成年月日
が記録されています。


9 地図に準ずる図面(いわゆる公図)
精度の高い登記所備付地図(法第14条第1項)が備え付けられるまでの間,
これに代わって登記所に備え付けることとされている図面で,土地の位置,形状
及び地番を表示しているものです。
これらの図面の大部分は,明治時代に作成された旧土地台帳附属図面(いわゆ
る公図)で,昭和25年以降に税務署から登記所に移管されたものです。

なお,地図に準ずる図面の大部分は,

明治時代に作成された旧土地台帳附属地
図(いわゆる公図)であるため,

上記登記所備付地図の事項の全ては表示されておらず,また,
土地の形状が現地と一致していないものもあります。

このような地図に準ずる図
面は,登記された土地のおおよその位置,地番とその隣接関係を表示しているも
のとお考えください。
このほか,紛争等のために隣接地との筆界が不明確な土地については,地図に
筆界を表示せずに,

そのような土地の地番を並列するなどの方法で表示している
ものも一部あり


 

10 地積測量図
土地の分筆の登記などの際に提出される図面で,各筆の土地の所在,地番,方
位,形状,隣地の地番,地積の求積方法,境界標などを表示しています。

11 地役権図面
承役地の一部に地役権が設定された場合などに,地役権が承役地のどの範囲に
及ぶかを表している図面です。

12 建物図面,各階平面図

建物図面は,どの土地の,どの場所に,どのような形の建物があるかを表示し
ている図面です。各階平面図は,建物の各階の形状と床面積を表示している図面
です。


 

6 信託目録
信託の登記の登記事項を明らかにするため,登記官が作成する目録です。
7 共同担保目録
2個以上の不動産に対して共同で1つの担保権が設定されている場合に,個々
の不動産の登記記録に記録することに代えて,この目録に記録することにより,
分かりやすくするという機能を持ったものです

法務局HP

有利な遺産分割方法は?

値上がりしそうな財産、
第一次相続の納税に充てるための不動産、
物納売却予定不動産、
納税用現預金は子供が取得すべきです。

第二次相続の納税に充てるための不動産、現預金

は配偶者が取得すべきです。
小規模宅地の特例を受けるにあたって、
いつ適用を受けたほうが有利か考慮する。

小規模宅地の特例の適用要件
(生計を一にする、同居親族の要件など)
は複雑で、改正が多いので、注意する必要がある。
基本的には第一次相続で小規模宅地の特例を子供が受けられる場合には子供が取得、
第二次相続で小規模宅地の特例の適用を受けられるものは
配偶者が取得するのがよいと思われる。

第一次相続で1憶六千万円全部、配偶者が取得すると
第2次相続で相続税が多額になる場合があるので、
一次相続で遺産分割を考慮する必要がある。

配偶者の税額軽減は,子との共同相続の場合は,
通常、遺産の半分を取得したときに最大となるので,
そのように分割する場合が多いと思われる。

が2次相続との関係、相続税率を考慮に入れ分割する必要がある
2次相続では配偶者の税額軽減が適用できず
基礎控除、小規模宅地の特例を超えた分は、
相続税がストレートに課税され納税額が多額になる

小規模宅地も同居していない場合には
基本的に受けられないので
家なき子の要件に該当するか検討したり
建物の区分登記をしない、

2世帯住宅や
同居を考慮に入れたり
生計一に該当して適用が受けられる可能性があれば、検討したいところだ

また不動産収入物件については相続時精算課税を使うと2500万円まで
贈与税もかからないので
その後の不動産収入が親から子へ移転するので
相続財産を増やさない観点から有効である

ただしその後は110万円までの
基礎控除は使えなくなるので注意が必要だ

規模格差補正率とは? 

規模格差補正率 (小数点以下第2位未満を切り捨てる)=
A × Ⓑ +©
× 0.8
地区区分
普通商業・併用住宅 地区、普通住宅地区
三大都市圏
地積㎡      Ⓑ   ©
500 以上  1,000 未満  0.95   25
1,000 〃  3,000 〃   0.90   75
3,000 〃  5,000 〃   0.85   225
5,000 〃        0.80   475
三大都市圏以外
地積㎡          Ⓑ  ©
1,000 以上 3,000 未満   0.90  100
3,000 〃  5,000 〃    0.85  250
5,000 〃         0.80  500
考え方
地積規模の大 きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価は、
当初は地積の 増加に正比例的に増加するものの、
一定の地積規模を超えると、
その増加幅は緩や かとなる傾向にある。
「規模格差補正率」は、この傾 向を適正に反映したものとして計算される
「地積規模の大きな宅地の評価」の趣旨
新たに「規模格差補正率」を設ける
「潰れ地」部分の負担
上下水道等の供給処理施設の工事費用の負担
開設した道路等の公共公益的施設の整備費用等の負担
借入金の金利の負担を考慮する

地積規模の大きな宅地の評価方法は?

(イ) 路線価地域の場合
【算式】 地積規模の大きな宅地(一方のみが路線に接するもの)の相続税評価額
= 正面路線価 × 奥行価格補正率 × 地積 × 不整形地補正率など の各種画地補正率
× 規模格差補正率
(ロ) 倍率地域の場合
評価通達21-2((倍率 方式による評価))本文の定めにより評価した価額が、
その宅地が標準的な間口距離 及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額(注)を
評価通達14((路線価))に定める路線価とし、
かつ、その宅地が評価通達14-2((地 区))に定める
普通住宅地区に所在するものとして
「地積規模の大きな宅地の評価」
の定めに準じて計算した価額を上回る場合には、
当該「地積規模 の大きな宅地」については、
「地積規模の大きな宅地の評価」
の定 めに準じて計算した価額により評価する。
(注)「その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方
メートル当たりの価額」は、付近にある標準的な画地規模を有する宅地の価額との均衡
を考慮して算定する必要がある。具体的には、評価対象となる宅地の近傍の固定資産税
評価に係る標準宅地の1平方メートル当たりの価額を基に計算することが考えられる
が、当該標準宅地が固定資産税評価に係る各種補正の適用を受ける場合には、その適用
がないものとしたときの1平方メートル当たりの価額に基づき計算することに留意す
る。
ホ 「地積規模の大きな宅地の評価」に係る
規模格差補正率と
各種補正率の適用関係
従来の広大地の評価に係る広大地補正率では、
土地の個別的要 因に係る補正が全て考慮されているが、
「地積規模の大きな宅地の評価」に係る
規模格 差補正率は、
上記イのとおり、
地積規模の大きな宅地を
戸建住宅用地として分割分譲 する場合に発生する減価のうち、
主に地積に依拠するものを反映しているものであり
それ以外の土地の個別的要因に係る補正については考慮していない。
したがって、地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生 する減価のうち、
主に地積に依拠するもの以外の土地の形状、道路との位置関係等に 基づく個別的要因に係る補正については、
別途、
評価通達 15((奥行価格補正))から
20((不整形地の評価))まで及び
20-3((無道路地の評価))から
20-6((容積率の異な る2以上の地域にわたる宅地の評価))
までを適用して評価する。
また、
セットバック部分は、別途、
評価通達 24-6((セットバッ クを必要とする宅地の評価))の定めを適用して評価する。

地積規模の大きな宅地とは?

平成30年1/1以降の相続では
三大都市圏では 500 ㎡以上の宅地、
それ以外の地域では 1,000 ㎡以上の宅地で
「地積規模の大きな宅地」の
適用要件に該当すれば
従来の広大地で必要とされていた
マンション適地か否かの判断
開発道路負担の必要性の判断
は必要なくなった。
また、面積基準が500㎡or1,000 ㎡以上であるかと
所在地区、
指定容積率300%or400%未満の要件を満たせば
適用が判断されるので
内容が簡略化され、適用件数も多くなることが予想される。
したがって、隣接するような土地で500㎡or1,000 ㎡以上、
に該当する場合、土地の評価額は大きく減額されるので
土地の評価単位の判断は
一層重要になる。
従来広大地では、対象とされていたミニ開発地域については、
法令通達等で言及がないと思われますので
適用されないものと思われます。
「地積規模の大きな宅地」とは
三大都市圏では 500 ㎡以上の地積の宅地、
それ以外の地域では 1,000 ㎡以上の地積の宅地で
次の ①から④以外のもの
① 市街化調整区域()に所在する宅地
(原則 として宅地開発を行うことができない地域であるため)
市街化調整区域であっても、
宅地分譲に係る開発行為を行うことができる区域 については、
地積規模を満たす場合には「地積規模の大きな 宅地」に該当する
② 都市計画法の用途地域が
工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地
③ 指定容積率が 400%
(東京都の特別区内においては 300%)
以上の地域に所在す る宅地
④ 倍率地域に所在する
大規模工場用地
「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象
(イ) 路線価地域の場合
普通商業・併用住宅地区
及び
普通住宅地区に所在するもの を、
「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象
(注2)
正面路線が2以上の地区にわたる場合には、
当該宅地の過半の属する地区を、
当該宅地の全部が所在する地区とする
(ロ) 倍率地域の場合
倍率地域においては、上記ロの
「地積規模の大きな宅地」に該当すれば、
「地積規 模の大きな宅地の評価」の適用対象となる。
具体的評価方法
(イ) 路線価地域の場合
【算式】 地積規模の大きな宅地(一方のみが路線に接するもの)の相続税評価額
= 正面路線価 × 奥行価格補正率 × 地積 × 不整形地補正率など の各種画地補正率
× 規模格差補正率
(ロ) 倍率地域の場合
評価通達21-2((倍率 方式による評価))本文の定めにより評価した価額が、
その宅地が標準的な間口距離 及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額(注)を
評価通達14((路線価))に定める路線価とし、
かつ、その宅地が評価通達14-2((地 区))に定める
普通住宅地区に所在するものとして
「地積規模の大きな宅地の評価」
の定めに準じて計算した価額を上回る場合には、
当該「地積規模 の大きな宅地」については、
「地積規模の大きな宅地の評価」
の定 めに準じて計算した価額により評価する。
(注)「その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方
メートル当たりの価額」は、付近にある標準的な画地規模を有する宅地の価額との均衡
を考慮して算定する必要がある。具体的には、評価対象となる宅地の近傍の固定資産税
評価に係る標準宅地の1平方メートル当たりの価額を基に計算することが考えられる
が、当該標準宅地が固定資産税評価に係る各種補正の適用を受ける場合には、その適用
がないものとしたときの1平方メートル当たりの価額に基づき計算することに留意す
る。
ホ 「地積規模の大きな宅地の評価」に係る
規模格差補正率と
各種補正率の適用関係
従来の広大地の評価に係る広大地補正率では、
土地の個別的要 因に係る補正が全て考慮されているが、
「地積規模の大きな宅地の評価」に係る
規模格 差補正率は、
上記イのとおり、
地積規模の大きな宅地を
戸建住宅用地として分割分譲 する場合に発生する減価のうち、
主に地積に依拠するものを反映しているものであり
それ以外の土地の個別的要因に係る補正については考慮していない。
したがって、地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生 する減価のうち、
主に地積に依拠するもの以外の土地の形状、道路との位置関係等に 基づく個別的要因に係る補正については、
別途、
評価通達 15((奥行価格補正))から
20((不整形地の評価))まで及び
20-3((無道路地の評価))から
20-6((容積率の異な る2以上の地域にわたる宅地の評価))
までを適用して評価する。
また、
セットバック部分は、別途、
評価通達 24-6((セットバッ クを必要とする宅地の評価))の定めを適用して評価する。
(イ) 規模格差補正率の計算方法
規模格差補正率 (小数点以下第2位未満を切り捨てる)=
A × Ⓑ +©
× 0.8
地区区分
普通商業・併用住宅 地区、普通住宅地区
三大都市圏
地積㎡      Ⓑ   ©
500 以上  1,000 未満  0.95   25
1,000 〃  3,000 〃   0.90   75
3,000 〃  5,000 〃   0.85   225
5,000 〃        0.80   475
三大都市圏以外
地積㎡          Ⓑ  ©
1,000 以上 3,000 未満   0.90  100
3,000 〃  5,000 〃    0.85  250
5,000 〃         0.80  500
考え方
地積規模の大 きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価は、
当初は地積の 増加に正比例的に増加するものの、
一定の地積規模を超えると、
その増加幅は緩や かとなる傾向にある。
「規模格差補正率」は、この傾 向を適正に反映したものとして計算される
「地積規模の大きな宅地の評価」の趣旨
新たに「規模格差補正率」を設ける
「潰れ地」部分の負担
上下水道等の供給処理施設の工事費用の負担
開設した道路等の公共公益的施設の整備費用等の負担
借入金の金利の負担を考

遺産分割確定前と後では家賃収入の取り扱いはどうなりますか?

遺産分割確定前まで →その家賃収入は、各共同相続人がその相続分に応じて収入に計上する
遺産分割確定後→その取得者の収入となる。
が以下の規定により、

修正申告の必要や更正の請求はできないと思われます。
国税通則法基本通達
(相続人等に異動を生じた場合)
22 認知、胎児の出生、指定相続分の判明、
遺産の分割その他の事由により
相続人または相続分もしくは相続財産に異動を生じた場合であっても、
その前に生じた承継国税および納付責任の消滅の効果には影響を及ぼさないものとする(民法784条ただし書、909条ただし書参照)