貸付用小規模宅地

 

貸付事業用宅地


(1) 相続開始直前に


① 被相続人 又は


被相続人 と


生計を一にしていた


被相続人の親族 の


貸付事業の用に


供されていた宅地等 のうち


所定のもの


減額割合  50%限度面積200㎡

 

①被相続人の貸付事業 に供されていた宅地等


被相続人の親族が


相続または遺贈により取得し


被相続人の貸付事業を相続税の申告期限までに承継し、 かつ その申告期限までに 貸付事業を行っている


その宅地等を相続税の申告期限まで保有している。




②被相続人と 生計を一にしていた


被相続人の親族の 貸付事業に供されていた宅地等


被相続人の親族が


相続または遺贈により取得し


相続開始直前から 相続税の申告期限まで、


その宅地の貸付事業を行っている


その宅地を相続税の申告期限まで 保有している。

   

(2) 建物又は構築物の 敷地の用に 供されていたもの(温室などの一部の建物をのぞく)
(3)  棚卸資産 及び準ずる資産 に該当しないもの
(4)  各人が取得した宅地等のうち、 選択した宅地等(注)が限度面積までの部分であること。
 ニ  選択した宅地等が、特定事業用宅地等  特定同族会社事業用宅地等 特定居住用宅地等 貸付事業用宅地等

複数に該当する場合

 平成27年1月1日以後の限度面積 特定事業用等宅地等 及び特定居住用宅地等のみ を選択する場合は、 特定事業用等宅地等400㎡、 特定居住用宅地等330㎡まで 適用が可能とされ、 最大で730㎡までが対象となります。ただし、 貸付事業用宅地等を選択する場合については、 従来どおり調整を行います

①特定事業用宅地等又は 特定同族会社事業用宅地等の面積の合計×200÷400 + ②特定居住用宅地等の面積×200÷330 + ③貸付事業用宅地等の面積


①②③の合計が200㎡以下部分まで対象になります。

 この特例の適用を受けるためには  

貸付けについては、 相当の対価を得て行うもの (所得金額がマイナスとなるものを含む。) が対象


無償による貸付け(使用貸借)


は小規模宅地等の適用対象外


この特例の適用を受けるためには、


相続税の申告期限までに 相続人等 の間で特例対象宅地等が 分割されていることが必要です。

その特例対象宅地等が 申告期限までに分割されてい ない場合には、


この特例の適用を受けられません。

所轄税務署長に対して、 一定の手続をとることによって、


この特例の適用を受けることがで きます


 


 


貸付事業用宅地等に該当する宅地等 添付書類
 ○ 申告書第11・11の2表の付表 ○申告書第11・11の2表の付表1(別表)

○ 遺言書又は遺産分割協議書の写し ○ 印鑑証明書

「印鑑証明書」は必ず原本を提出してください。 賃貸借契約書


 

 

平成 30 年4月1日以後に


相続又は遺贈により取得

 

 2 貸付事業用宅地等の範囲から、
相続開始前3年以内に貸付事業の用に供さ 


れた宅地等を除外する




(注)上記の改正は、


平成 30 年4月1日以後に


相続又は遺贈により取得する財 産


に係る相続税について適用する。


ただし、


上記2の改正は、


同日前から貸 付事業の用に


供されている宅地等については、適用しない。

   

土地の面積が550㎡で,評価単位は

埼玉県などの3大都市圏で
被相続人の土地が550㎡あり

そのうち70㎡は他者へ通常の地代で

アルファルト敷貸付駐車場として貸し付けている。

300㎡は被相続人と同居親族所有の建物が建っており,
被相続人等の居住用宅地の敷地となっている。

残り180㎡は,

生計を別にする孫の建物が建っており孫一家が居住し,

地代のやり取りは
ない場合

評価単位,小規模宅地の適用はどうなるのでしょうか?


 


使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。

所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。

上記事業の用に貸付が含まれれば

全体で評価することになろうが

自宅とアパート敷地が隣接している場合は

自用地と

貸家建付地は別に評価することになっている


駐車場用地については

自用地評価になるが

他者に駐車場として使用する権利を与えているので

利用区分が違うとも考えられる

宅地の一部を使用貸借により貸付けている場合
全体を1画地の宅地として評価するが

この事例の場合

使用貸借でないので個別評価になるのであろうか?

 

 

⇒利用区分の全体が自用地であると,認められれば,
地積規模の大きな土地となり,
大幅に減額することができます。

小規模宅地の適用については

孫の居住敷地以外は要件を満たせば適用がある
各利用区分ごとに居住用,貸付用,要件を判断します。
全体の面積を利用区分ごとに按分することになります。

このような場合
種々の見解がありますので
048(648)9380へお問い合わせください。

貸宅地
貸付先ごとに、それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地
借家人が違う、貸家の棟ごとに1画地の宅地として評価

 


別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
AB合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できる


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価


隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として


借地権または

定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合には

それぞれ区分して1画地として評価する。


貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として

各貸家の敷地ごとに

1画地として判定します。

不整セット通達

(不整形地の評価)

20 不整形地(3角地を含む。以下同じ。)の価額は、次の(1)から(4)までのいずれかの方法により15《奥行価格補正》から18《3方又は4方路線影響加算》までの定めによって計算した価額に、その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた付表5「不整形地補正率表」に定める補正率(以下「不整形地補正率」という。)を乗じて計算した価額により評価する。

(1) 次図のように不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=2147113

(2) 次図のように不整形地の地積を間口距離で除して算出した計算上の奥行距離を基として求めた整形地により計算する方法
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=2147114

(注) ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、正面路線に面するく形又は正方形の土地(以下「想定整形地」という。)の奥行距離を限度とする。

(3) 次図のように不整形地に近似する整形地(以下「近似整形地」という。)を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=2147115

(注) 近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求める((4)において同じ。)。

(4) 次図のように近似整形地()を求め、隣接する整形地()と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地()の価額を差し引いた価額を基として計算する方法
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=2147116

 

(無道路地の評価)

20‐2 無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20《不整形地の評価》の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法(昭和25年法律第201号)その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」という。)に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とする。
(注)

1 無道路地とは、道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む。)をいう。

2 20《不整形地の評価》の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。

 

(間口が狭小な宅地等の評価)

20‐3 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、15《奥行価格補正》の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。

(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」

(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」

 

(セットバックを必要とする宅地の評価)

24‐6 建築基準法第42条第2項に規定する道路に面しており、将来、建物の建替え時等に同法の規定に基づき道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、その宅地について道路敷きとして提供する必要がないものとした場合の価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。ただし、その宅地を24‐4《広大地の評価》(1)又は(2)により計算した金額によって評価する場合には、本項の定めは適用しないものとする。
(算式)

将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積

×

0.7

宅地の総地積

 

農地通達

(農地の分類)

34 農地を評価する場合、その農地を36《純農地の範囲》から36‐4《市街地農地の範囲》までに定めるところに従い、次に掲げる農地のいずれかに分類する。

(1) 純農地

(2) 中間農地

(3) 市街地周辺農地

(4) 市街地農地

(注)

1 上記の農地の種類と①農地法、②農業振興地域の整備に関する法律、③都市計画法との関係は、基本的には、次のとおりとなる。

イ 農地法との関係
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=7034372
(ニ) 第2種農地(農地法第4条第2項第1号イ及びロに掲げる農地同号ロ(1)に掲げる農地を含む。以外の農地)……中間農地
(ホ) 第3種農地(農地法第4条第2項第1号ロ(1)に掲げる農地農用地区域内にある農地を除く。))……市街地周辺農地
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=2&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=7034372

ロ 農業振興地域の整備に関する法律との関係
(イ) 農業振興地域内の農地のうち
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=7034373

ハ 都市計画法との関係
https://www.lawlibrary.jp/hourei/tax_affairs/Picture.aspx?edaNum=1&jiten=2017-05-16&lawCd=04010710&baseKey=7034374

2 甲種農地、第1種農地、第2種農地及び第3種農地の用語の意義は、平成21年12月11日付21経営第4530号・21農振第1598号「『農地法の運用について』の制定について」農林水産省経営局長・農村振興局長連名通知において定められているものと同じである。

 

(純農地の範囲)

36 純農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、36‐4《市街地農地の範囲》に該当する農地を除く。

(1) 農用地区域内にある農地

(2) 市街化調整区域内にある農地のうち、第1種農地又は甲種農地に該当するもの。

(3) 上記(1)及び(2)に該当する農地以外の農地のうち、第1種農地に該当するもの。ただし、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地又は第3種農地に準ずる農地と認められるものを除く。

 

(中間農地の範囲)

36‐2 中間農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし36‐4《市街地農地の範囲》に該当する農地を除く。

(1) 第2種農地に該当するもの

(2) 上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第2種農地に準ずる農地と認められるもの

 

(市街地周辺農地の範囲)

36‐3 市街地周辺農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。ただし、36‐4《市街地農地の範囲》に該当する農地を除く。

(1) 第3種農地に該当するもの

(2) 上記(1)に該当する農地以外の農地のうち、近傍農地の売買実例価額、精通者意見価格等に照らし、第3種農地に準ずる農地と認められるもの

 

(市街地農地の範囲)

36‐4 市街地農地とは、次に掲げる農地のうち、そのいずれかに該当するものをいう。

(1) 農地法第4条《農地の転用の制限》又は第5条《農地又は採草放牧地の転用のための権利移動の制限》に規定する許可(以下「転用許可」という。)を受けた農地

(2) 市街化区域内にある農地

(3) 農地法等の一部を改正する法律附則第2条第5項の規定によりなお従前の例によるものとされる改正前の農地法第7条第1項第4号の規定により、転用許可を要しない農地として、都道府県知事の指定を受けたもの

 

(純農地の評価)

37 純農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地勢、土性、水利等の状況の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 

(中間農地の評価)

 

 

38 中間農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 

(中間農地の評価)

38 中間農地の価額は、その農地の固定資産税評価額に、田又は畑の別に、地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 

(市街地周辺農地の評価)

39 市街地周辺農地の価額は、次項本文の定めにより評価したその農地が市街地農地であるとした場合の価額の100分の80に相当する金額によって評価する。

 

(市街地農地の評価)

40 市街地農地の価額は、その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額からその農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、整地、土盛り又は土止めに要する費用の額がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を控除した金額に、その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、市街化区域内に存する市街地農地については、その農地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、その倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

(注) その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、その付近にある宅地について、11《評価の方式》に定める方式によって評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価するものとする。

 

(広大な市街地農地等の評価)

40‐2 前2項の市街地周辺農地及び市街地農地が宅地であるとした場合において、24‐4《広大地の評価》に定める広大地に該当するときは、その市街地周辺農地及び市街地農地の価額は、前2項の定めにかかわらず、24‐4の定めに準じて評価する。ただし、市街地周辺農地及び市街地農地を24‐4の定めによって評価した価額が前2項の定めによって評価した価額を上回る場合には、前2項の定めによって評価することに留意する。

(注) 本項の適用を受ける農地が市街地周辺農地である場合には、24‐4の定めに準じて評価した価額の100分の80に相当する金額によって評価することに留意する。

 

(生産緑地の評価)

40‐3 生産緑地(生産緑地法昭和49年法律第68号第2条《定義》第3号に規定する生産緑地のうち、課税時期において同法第10条《生産緑地の買取りの申出》の規定により市町村長に対し生産緑地を時価で買い取るべき旨の申出以下「買取りの申出」という。を行った日から起算して3月生産緑地法の一部を改正する法律平成3年法律第39号附則第2条第3項の規定の適用を受ける同項に規定する旧第2種生産緑地地区に係る旧生産緑地にあっては1月を経過しているもの以外のものをいう。以下同じ。)の価額は、その生産緑地が生産緑地でないものとして本章の定めにより評価した価額から、その価額に次に掲げる生産緑地の別にそれぞれ次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。

(1) 課税時期において市町村長に対し買取りの申出をすることができない生産緑地

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間

割合

5年以下のもの

100分の10

5年を超え10年以下のもの

100分の15

10年を超え15年以下のもの

100分の20

15年を超え20年以下のもの

100分の25

20年を超え25年以下のもの

100分の30

25年を超え30年以下のもの

100分の35

 

(2) 課税時期において市町村長に対し買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申出をすることができる生産緑地
 100分の5

 

(貸し付けられている農地の評価)

41 耕作権、永小作権等の目的となっている農地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 耕作権の目的となっている農地の価額は、37《純農地の評価》から40‐2《広大な市街地農地等の評価》までの定めにより評価したその農地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から、42《耕作権の評価》の定めにより評価した耕作権の価額を控除した金額によって評価する。

(2) 永小作権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》又は地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定により評価した永小作権の価額を控除した金額によって評価する。

(3) 区分地上権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、43‐2《区分地上権の評価》の定めにより評価した区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている農地の価額は、その農地の自用地としての価額から、43‐3《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。

(土地の上に存する権利が競合する場合の農地の評価)

41‐2 土地の上に存する権利が競合する場合の農地の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。

(1) 耕作権又は永小作権及び区分地上権の目的となっている農地の価額

その農地の自用地としての価額

432《区分地上権の評価》の定めにより評価した区分地上権の価額

434《土地の上に存する権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の評価》(1)の定めにより評価した耕作権の価額又は永小作権の価額

(2) 区分地上権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の価額

その農地の自用地としての価額

432の定めにより評価した区分地上権の価額

433《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額

(3) 耕作権又は永小作権及び区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の価額

その農地の自用地としての価額

433の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額

434(2)の定めにより評価した耕作権の価額又は永小作権の価額

 

(耕作権の評価)

42 耕作権の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 純農地及び中間農地に係る耕作権の価額は、37《純農地の評価》及び38《中間農地の評価》に定める方式により評価したその農地の価額に、別表1に定める耕作権割合(耕作権が設定されていないとした場合の農地の価額に対するその農地に係る耕作権の価額の割合をいう。以下同じ。)を乗じて計算した金額によって評価する。

(2) 市街地周辺農地、市街地農地に係る耕作権の価額は、その農地が転用される場合に通常支払われるべき離作料の額、その農地の付近にある宅地に係る借地権の価額等を参酌して求めた金額によって評価する。

 

(存続期間の定めのない永小作権の評価)

43 存続期間の定めのない永小作権の価額は、存続期間を30年(別段の慣習があるときは、それによる。)とみなし、相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》又は地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定によって評価する。

 

(区分地上権の評価)

43‐2 農地に係る区分地上権の価額は、27‐4《区分地上権の評価》の定めを準用して評価する。

 

(区分地上権に準ずる地役権の評価)

43‐3 農地に係る区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である農地の自用地としての価額を基とし、27‐5《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めを準用して評価する。

 

(土地の上に存する権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の評価)

43‐4 土地の上に存する権利が競合する場合の耕作権又は永小作権の価額は、次の区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。

(1) 耕作権又は永小作権及び区分地上権が設定されている場合の耕作権又は永小作権の価額

42《耕作権の評価》の定めにより評価した耕作権の価額又は相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》若しくは地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定により評価した永小作権の価額

×

432《区分地上権の評価》の定めにより評価した区分地上権の価額

その農地の自用地としての価額

(2) 区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に耕作権又は永小作権が設定されている場合の耕作権又は永小作権の価額

42の定めにより評価した耕作権の価額又は相続税法第23条若しくは地価税法第24条の規定により評価した永小作権の価額

×

433《区分地上権に準ずる地役権の評価》の定めにより評価した区分地上権に準ずる地役権の価額

その農地の自用地としての価額

 

不整形地

 路線価方式により評価する宅地の価額は、

その宅地の面する路線に付された
路線価を基とし、
宅地の奥行距離に応じる
奥行価格補正、
側方路線影響加算、
二方路線影響加算、
三方路線影響加算
四方路線影響加算、
不整形地等の修正等を行って算出

不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。

計算方法

(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法

(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法

(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法

詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380


「特定路線価」

 路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。

がけ地等

 がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します
 
借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

土地路線価など

土地の評価

1.市街地とその周辺

(路線価地域)は
路線価
をもとに評価

上記1.以外
は原則として

固定資産税評価額×倍率 で評価

 

1.路線価地域

路線価図
をもとに評価

>

 

奥行価格補正などを加味

付表 (pdf)

(路線価方式)の意味

その宅地の面する路線に付され
た路線価を基とし、
15≪奥行価格補正≫から
20-5≪容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価≫
までの
定めにより計算した金額
によって評価する方式をいう。

 

(路線価)

14 前項の「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)
ごとに設定する。

路線価は、
路線に接する宅地で
次に掲げるすべての事項に該当するものについて、
売買実例価額、
公示価格、
不動産鑑定士等による鑑 定評価額
、精通者意見価格等を基として

国税局長がその路線ごとに評定した
1平方メートル当たりの価額
とする。

(1) その路線のほぼ中央部にあること。

(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。

(3) その路線だけに接していること。

(4) その路線に面している宅地の標準的な
間口距離及び
奥行距離を有する
く形又は正方形のものであるこ と。

(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、
それぞれ「奥行価格補正率」
及び
「間口狭小補正率」がいずれも1.00であり、
かつ、
「奥行長大補正率」の適用を要しないものが該当する。

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

 

(奥行価格補正)

① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、

路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

 

路線価×奥行価格補正率×地積

 

(側方路線影響加算)

② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、

次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。

(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額
(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二「
側方路線影響加算率表」
に定める
加算率を乗じて計算した価額

イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率

ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」

(イ+ロ)×面積

(二方路線影響加算)
正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)
に掲げる価額の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。

 

(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額
(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三「
二方路線影響加算率表」に定める加算率を
乗じて計算した価額

イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率

ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」

(イ+ロ)×面積

(三方又は四方路線影響加算)
三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。

 

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

 

借地権

自用地の評価額×借地権割合

 

定期借地権

自用地の評価額×
借地権設定時における定期借地権割合

借地権通達

 

(借地権の評価)

27 借地権の価額は、その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、当該価額に対する借地権の売買実例価額、精通者意見価格、地代の額等を基として評定した借地権の価額の割合(以下「借地権割合」という。)がおおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める割合を乗じて計算した金額によって評価する。ただし、借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金その他の一時金を支払うなど借地権の取引慣行があると認められる地域以外の地域にある借地権の価額は評価しない。

 
(相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合)

 借地権(建物の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう。以下同じ。)の設定に際しその設定の対価として通常権利金その他の一時金(以下「権利金」という。)を支払う取引上の慣行のある地域において、当該権利金の支払に代え、当該土地の自用地としての価額に対しておおむね年6%程度の地代(以下「相当の地代」という。)を支払っている場合は、借地権を有する者(以下「借地権者」という。)については当該借地権の設定による利益はないものとして取り扱う。
 この場合において、「自用地としての価額」とは、昭和39年4月25日付直資56ほか1課共同「財産評価基本通達」(以下「評価基本通達」という。)25《貸宅地の評価》の(1)に定める自用地としての価額をいう(以下同じ。)。
 ただし、通常支払われる権利金に満たない金額を権利金として支払っている場合又は借地権の設定に伴い通常の場合の金銭の貸付けの条件に比し特に有利な条件による金銭の貸付けその他特別の経済的な利益(以下「特別の経済的利益」という。)を与えている場合は、当該土地の自用地としての価額から実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額を相当の地代の計算の基礎となる当該土地の自用地としての価額とする。
(注)

1 相当の地代の額を計算する場合に限り、「自用地としての価額」は、評価基本通達25《貸宅地の評価》の(1)に定める自用地としての価額の過去3年間(借地権を設定し、又は借地権若しくは貸宅地について相続若しくは遺贈又は贈与があった年以前3年間をいう。)における平均額によるものとする。

2 本文のただし書により土地の自用地としての価額から控除すべき金額があるときは、当該金額は、次の算式により計算した金額によるのであるから留意する。
(算式)

その権利金又は特別
の経済的な利益の額
当該土地の自用地としての価額
借地権の設定時における当該
土地の通常の取引価額

(相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合)

 借地権の設定に際しその設定の対価として通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、当該借地権の設定により支払う地代の額が相当の地代の額に満たない場合、借地権者は、当該借地権の設定時において、次の算式により計算した金額から実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額に相当する利益を土地の所有者から贈与により取得したものとして取り扱う。
(算式)

自用地として
の価額
× 借地権
割合
× 1-
実際に支払って
いる地代の年額
通常の地代
の年額
相当の地代
の年額
通常の地代
の年額

 上記の算式中の「自用地としての価額」等は、次による。

(1) 「自用地としての価額」は、実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合に限り、1《相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合》の本文の定めにかかわらず、借地権の設定時における当該土地の通常の取引価額によるのであるから留意する。
(2) 「借地権割合」は、評価基本通達27《借地権の評価》に定める割合をいう。
(3) 「相当の地代の年額」は、実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合であっても、これらの金額がないものとして計算した金額による。
(注) 通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、通常の賃貸借契約に基づいて通常支払われる地代を支払うことにより借地権の設定があった場合の利益の額は、次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げる金額によるのであるから留意する。
(1) 実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がない場合 評価基本通達27《借地権の評価》により計算した金額
(2) 実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合 通常支払われる権利金の額から実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額

(相当の地代を支払っている場合の借地権の評価)

 借地権が設定されている土地について、相当の地代を支払っている場合の当該土地に係る借地権の価額は、次によって評価する。
(1) 権利金を支払っていない場合又は特別の経済的利益を供与していない場合 零
(2)
(1)以外の場合 原則として2《相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合》に定める算式に準じて計算した金額

(相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価)

 借地権が設定されている土地について、支払っている地代の額が相当の地代の額に満たない場合の当該土地に係る借地権の価額は、原則として2《相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合》に定める算式に準じて計算した金額によって評価する。

(「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の借地権の価額)

 借地権が設定されている土地に
ついて、平成13年7月5日付課法3‐57ほか11課共同「法人課税関係の申請、届出等の様式の制定について」(法令解釈通達)に定める「土地の無償返還に関する届出書」(以下「無償返還届出書」という。)が提出されている場合の当該土地に係る借地権の価額は、零として取り扱う。

(相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価)

 借地権が設定されている土地について、相当の地代を収受している場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、次によって評価する。
(1) 権利金を収受していない場合又は特別の経済的利益を受けていない場合
 当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
(2) (1)以外の場合
 当該土地の自用地としての価額から3《相当の地代を支払っている場合の借地権の評価》の(2)による借地権の価額を控除した金額(以下この項において「相当の地代調整貸宅地価額」という。
 ただし、その金額が当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額を超えるときは、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
(注) 上記(1)及び(2)のただし書に該当する場合において、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合においては、昭和43年10月28日付直資3‐22ほか2課共同「相当の地代を収受している貸宅地の評価について」通達(以下「43年直資3‐22通達」という。)の適用があることに留意する。
 この場合において、上記(2)のただし書に該当するときは、43年直資3‐22通連中「自用地としての価額」とあるのは「相当の地代調整貸宅地価額」と、「その価額の20%に相当する金額」とあるのは「その相当の地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、それぞれ読み替えるものとする。

(「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の貸宅地の評価)

 借地権が設定されている土地について、無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
 なお、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、43年直資3‐22通達の適用があることに留意する。この場合において、同通達中「相当の地代を収受している」とあるのは「「土地の無償返還に関する届出書」の提出されている」と読み替えるものとする。
(注) 使用貸借に係る土地について無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、当該土地の自用地としての価額によって評価するのであるから留意する。

(相当の地代を引き下げた場合)

 借地権の設定に際し、相当の地代を支払った場合においても、その後その地代を引き下げたときは、その引き下げたことについて相当の理由があると認められる場合を除き、その引き下げた時における借地権者の利益については2《相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合》の定めに準じて取り扱う。
 また、2《相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合》又は上記により利益を受けたものとして取り扱われたものについて、その後その地代を引き下げたときは、その引き下げたことについて相当の理由があると認められる場合を除き、その引き下げた時における利益(2《相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合》又は上記により受けた利益の額を控除したところによる。)については上記と同様に取り扱う。

(相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額)

10 
(1) 3《相当の地代を支払っている場合の借地権の評価》から5《「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の借地権の価額》までに定める借地権(以下「相当の地代を支払っている場合の借地権等」という。)が設定されている土地について、貸家の目的に供された場合又は相当の地代の支払、相当の地代に満たない地代の支払若しくは無償返還届出書の提出により借地権の転貸があった場合の評価基本通達28《貸家建付借地権の評価》から31《借家人の有する宅地等に対する権利の評価》までに定める貸家建付借地権、転貸借地権、転借権又は借家人の有する権利の価額は、相当の地代を支払っている場合の借地権等の価額を基として1《相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合》から9《相当の地代を引き下げた場合》までの定めによるものとする。
(2) 借地権((1)に該当する借地権を除く。)が設定されている土地について、相当の地代の支払、相当の地代に満たない地代の支払又は無償返還届出書の提出により借地権の転貸があった場合の評価基本通達29《転貸借地権の評価》から31《借家人の有する宅地等に対する権利の評価》までに定める転貸借地権、転借権又は借家人の有する権利の価額は、評価基本通達27《借地権の評価》の定めにより評価したその借地権の価額を基として1《相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合》から9《相当の地代を引き下げた場合》までの定めによるものとする。

(使用貸借による土地の借受けがあった場合)

 建物又は構築物(以下「建物等」という。)の所有を目的として使用貸借による土地の借受けがあった場合においては、借地権(建物等の所有を目的とする地上権又は賃借権をいう。以下同じ。)の設定に際し、その設定の対価として通常権利金その他の一時金(以下「権利金」という。)を支払う取引上の慣行がある地域(以下「借地権の慣行のある地域」という。)においても、当該土地の使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う。
 この場合において、使用貸借とは、民法(明治29年法律第89号)第593条に規定する契約をいう。したがって、例えば、土地の借受者と所有者との間に当該借受けに係る土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受があるにすぎないものはこれに該当し、当該土地の借受けについて地代の授受がないものであっても権利金その他地代に代わるべき経済的利益の授受のあるものはこれに該当しない。

使用貸借による借地権の転借があった場合)

 借地権を有する者(以下「借地権者」という。)からその借地権の目的となっている土地の全部又は一部を使用貸借により借り受けてその土地の上に建物等を建築した場合又は借地権の目的となっている土地の上に存する建物等を取得し、その借地権者からその建物等の敷地を使用貸借により借り受けることとなった場合においては、借地権の慣行のある地域においても、当該借地権の使用貸借に係る使用権の価額は、零として取り扱う。
 この場合において、その貸借が使用貸借に該当するものであることについては、当該使用貸借に係る借受者、当該借地権者及び当該土地の所有者についてその事実を確認するものとする。

(注)
1 上記の確認に当たっては、別紙様式1「借地権の使用貸借に関する確認書」を用いる。
2 上記確認の結果、その貸借が上記の使用貸借に該当しないものであるときは、その実態に応じ、借地権又は転借権の贈与として贈与税の課税関係を生ずる場合があることに留意する。

(使用貸借に係る土地等を相続又は贈与により取得した場合)

 使用貸借に係る土地又は借地権を相続(遺贈及び死因贈与を含む。以下同じ。)又は贈与(死因贈与を除く。以下同じ。)により取得した場合における相続税又は贈与税の課税価格に算入すべき価額は、当該土地の上に存する建物等又は当該借地権の目的となっている土地の上に存する建物等の自用又は貸付けの区分にかかわらず、すべて当該土地又は借地権が自用のものであるとした場合の価額とする。

(使用貸借に係る土地等の上に存する建物等を相続又は贈与により取得した場合)

 使用貸借に係る土地の上に存する建物等又は使用貸借に係る借地権の目的となっている土地の上に存する建物等を相続又は贈与により取得した場合における相続税又は贈与税の課税価格に算入すべき価額は、当該建物等の自用又は貸付けの区分に応じ、それぞれ当該建物等が自用又は貸付けのものであるとした場合の価額とする。

(借地権の目的となっている土地を当該借地権者以外の者が取得し地代の授受が行われないこととなった場合)

 借地権の目的となっている土地を当該借地権者以外の者が取得し、その土地の取得者と当該借地権者との間に当該土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった場合においては、その土地の取得者は、当該借地権者から当該土地に係る借地権の贈与を受けたものとして取り扱う。ただし、当該土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった理由が使用貸借に基づくものでないとしてその土地の取得者からその者の住所地の所轄税務署長に対し、当該借地権者との連署による「当該借地権者は従前の土地の所有者との間の土地の賃貸借契約に基づく借地権者としての地位を放棄していない」旨の申出書が提出されたときは、この限りではない。
(注)
1 上記の「土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなった場合」には、例えば、土地の公租公課に相当する金額以下の金額の授受がある場合を含み、権利金その他地代に代わるべき経済的利益の授受のある場合は含まれないことに留意する(以下7において同じ。
2 上記の申出書は、別紙様式2「借地権者の地位に変更がない旨の申出書」を用いる。

経過的取扱い‐土地の無償借受け時に借地権相当額の課税が行われている場合)

 従前の取扱いにより、建物等の所有を目的として無償で土地の借受けがあった時に当該土地の借受者が当該土地の所有者から当該土地に係る借地権の価額に相当する利益を受けたものとして当該借受者に贈与税が課税されているもの、又は無償で借り受けている土地の上に存する建物等を相続若しくは贈与により取得した時に当該建物等を相続若しくは贈与により取得した者が当該土地に係る借地権に相当する使用権を取得したものとして当該建物等の取得者に相続税若しくは贈与税が課税されているものについて、今後次に掲げる場合に該当することとなったときにおける当該建物等又は当該土地の相続税又は贈与税の課税価格に算入すべき価額は、次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げるところによる。
(1) 当該建物等を相続又は贈与により取得した場合 当該建物等の自用又は貸付けの区分に応じ、それぞれ当該建物等が自用又は貸付けのものであるとした場合の価額とし、当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額を含まないものとする。
(2) 当該土地を相続又は贈与により取得した場合 当該土地を相続又は贈与により取得する前に、当該土地の上に存する当該建物等の所有者が異動している場合でその時に当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額について相続税又は贈与税の課税が行われていないときは、当該土地が自用のものであるとした場合の価額とし、当該建物等の所有者が異動していない場合及び当該建物等の所有者が異動している場合でその時に当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額について、相続税又は贈与税の課税が行われているときは、当該土地が借地権の目的となっているものとした場合の価額とする。

(経過的取扱い‐借地権の目的となっている土地をこの通達の施行前に当該借地権者以外の者が取得している場合)

 この通達の施行前に、借地権の目的となっている土地を当該借地権者以外の者が取得し、その者と当該借地権者との間に当該土地の使用の対価としての地代の授受が行われないこととなったもの(この通達の施行後に処理するものを除く。)について、今後次に掲げる場合に該当することとなったときにおける当該土地の上に存する建物等又は当該土地の相続税又は贈与税の課税価格に算入すべき価額は、次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げるところによる。
(1) 当該建物等を相続又は贈与により取得した場合 当該建物等の自用又は貸付けの区分に応じ、それぞれ当該建物等が自用又は貸付けのものであるとした場合の価額とし、当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額を含まないものとする。
(2) 当該土地を相続又は贈与により取得した場合 当該土地を相続又は贈与により取得する前に、当該土地の上に存する当該建物等の所有者が異動している場合でその時に当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額について相続税又は贈与税の課税が行われていないときは、当該土地が自用のものであるとした場合の価額とし、当該建物等の所有者が異動していない場合及び当該建物等の所有者が異動している場合でその時に当該建物等の存する土地に係る借地権の価額に相当する金額について相続税又は贈与税の課税が行われているときは、当該土地が借地権の目的となっているものとした場合の価額とする。

(定期借地権等の評価)

27‐2 定期借地権等の価額は、原則として、課税時期において借地権者に帰属する経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価する。
 ただし、課税上弊害がない限り、その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における自用地としての価額に、次の算式により計算した数値を乗じて計算した金額によって評価する。

次項に定める定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額

×

課税時期におけるその定期借地権等の残存期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

定期借地権等の設定の時におけるその宅地の通常の取引価額

定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による複利年金現価率

(定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額の計算)

27‐3 前項の「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額」は、次に掲げる金額の合計額とする。

(1) 定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、権利金、協力金、礼金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要しないものとされる金銭の支払い又は財産の供与がある場合課税時期において支払われるべき金額又は供与すべき財産の価額に相当する金額

(2) 定期借地権等の設定に際し、借地権者から借地権設定者に対し、保証金、敷金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要するものとされる金銭等(以下「保証金等」という。)の預託があった場合において、その保証金等につき基準年利率未満の約定利率による利息の支払いがあるとき又は無利息のとき
 次の算式により計算した金額

保証金等の額に相当する金額

保証金等の額に相当する金額

×

定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利現価率

保証金等の額に相当する金額

×

約定利率

×

定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率

(3) 定期借地権等の設定に際し、実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合
 次の算式により計算した金額

差額地代の額

×

定期借地権等の設定期間年数に応じる基準年利率による複利年金現価率


(注)

1 実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合に該当するかどうかは、個々の取引において取引の事情、取引当事者間の関係等を総合勘案して判定するのであるから留意する。

2 「差額地代の額」とは、同種同等の他の定期借地権等における地代の額とその定期借地権等の設定契約において定められた地代の額(上記(1)又は(2)に掲げる金額がある場合には、その金額に定期借地権等の設定期間年数に応ずる基準年利率による年賦償還率を乗じて得た額を地代の前払いに相当する金額として毎年の地代の額に加算した後の額)との差額をいう。

 

(区分地上権の評価)

27‐4 区分地上権の価額は、その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、その区分地上権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合(以下「区分地上権の割合」という。)を乗じて計算した金額によって評価する。
 この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、100分の30とすることができるものとする。
(注)

1 「土地利用制限率」とは、公共用地の取得に伴う損失補償基準細則(昭和38年3月7日用地対策連絡協議会理事会決定)別記2≪土地利用制限率算定要領≫に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。

2 区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。

 

(区分地上権に準ずる地役権の評価)

27‐5 区分地上権に準ずる地役権の価額は、その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額に、その区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた土地利用制限率を基とした割合(以下「区分地上権に準ずる地役権の割合」という。)を乗じて計算した金額によって評価する。
 この場合において、区分地上権に準ずる地役権の割合は、次に掲げるその承役地に係る制限の内容の区分に従い、それぞれ次に掲げる割合とすることができるものとする。

(1) 家屋の建築が全くできない場合 100分の50又はその区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合にその承役地に適用される借地権割合のいずれか高い割合

(2) 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合 100分の30

 

(土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価)

27‐6 土地の上に存する権利が競合する場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次の算式により計算した金額によって評価する。

(1) 借地権、定期借地権等又は地上権及び区分地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額

27《借地権の評価》の定めにより評価した借地権の価額、272《定期借地権等の評価》の定めにより評価した定期借地権等の価額又は相続税法第23条《地上権及び永小作権の評価》若しくは地価税法第24条《地上権及び永小作権の評価》の規定により評価した地上権の価額

×

区分地上権の割合

(2) 区分地上権に準ずる地役権が設定されている承役地に借地権、定期借地権等又は地上権が設定されている場合の借地権、定期借地権等又は地上権の価額

27の定めにより評価した借地権の価額、272の定めにより評価した定期借地権等の価額又は相続税法第23条若しくは地価税法第24条の規定により評価した地上権の価額

×

区分地上権に準ずる地役権の割合

(貸家建付借地権等の評価)

28 貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額は、次の算式により計算した価額によって評価する。

27《借地権の評価》若しくは前項の定めにより評価したその借地権の価額又は272《定期借地権等の評価》若しくは前項の定めにより評価したその定期借地権等の価額(A)

×

94《借家権の評価》に定める借家権割合

×

26《貸家建付地の評価》の(2)の定めによるその家屋に係る賃貸割合

 

(転貸借地権の評価)

29 転貸されている借地権の価額は、27《借地権の評価》又は27‐6《土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価》の定めにより評価したその借地権の価額から次項の定めにより評価したその借地権に係る転借権の価額を控除した価額によって評価する。

 

(転借権の評価)

30 借地権の目的となっている宅地の転借権(以下「転借権」という。)の価額は、次の算式1により計算した価額によって評価する。
(算式1)

27《借地権の評価》又は276《土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価》の定めにより評価したその借地権の価額

×

左の借地権の評価の基とした借地権割合


 ただし、その転借権が貸家の敷地の用に供されている場合の転借権の価額は、次の算式2により計算した価額によって評価する。
(算式2)

上記算式1により計算した転借権の価額(A)

×

94《借家権の評価》に定める借家権割合

×

26《貸家建付地の評価》の(2)の定めによるその家屋に係る賃貸割合

(借家人の有する宅地等に対する権利の評価)

31 借家人がその借家の敷地である宅地等に対して有する権利の価額は、原則として、次に掲げる場合の区分に応じ、それぞれ次に掲げる算式により計算した価額によって評価する。ただし、これらの権利が権利金等の名称をもって取引される慣行のない地域にあるものについては、評価しない。

(1) その権利が借家の敷地である宅地又はその宅地に係る借地権に対するものである場合

27《借地権の評価》又は276《土地の上に存する権利が競合する場合の借地権等の評価》の定めにより評価したその借家の敷地である宅地に係る借地権の価額

×

94《借家権の評価》の定めによるその借家に係る借家権割合

×

94《借家権の評価》の(2)の定めによるその家屋に係る賃借割合

(2) その権利がその借家の敷地である宅地に係る転借権に対するものである場合

前項の定めにより評価したその借家の敷地である宅地に係る転借権の価額

×

94《借家権の評価》の定めによるその借家に係る借家権割合

×

94《借家権の評価》の(2)の定めによるその家屋に係る賃借割合

 

財産 動産通達

(評価の原則)

 財産の評価については、次による。

(1) 評価単位
 財産の価額は、第2章以下に定める評価単位ごとに評価する。

(2) 時価の意義
 財産の価額は、時価によるものとし、時価とは、課税時期(相続、遺贈若しくは贈与により財産を取得した日若しくは相続税法の規定により相続、遺贈若しくは贈与により取得したものとみなされた財産のその取得の日又は地価税法第2条《定義》第4号に規定する課税時期をいう。以下同じ。)において、それぞれの財産の現況に応じ、不特定多数の当事者間で自由な取引が行われる場合に通常成立すると認められる価額をいい、その価額は、この通達の定めによって評価した価額による。

(3) 財産の評価
 財産の評価に当たっては、その財産の価額に影響を及ぼすべきすべての事情を考慮する。

 

(共有財産)

 共有財産の持分の価額は、その財産の価額をその共有者の持分に応じてあん分した価額によって評価する。

 

(区分所有財産)

 区分所有に係る財産の各部分の価額は、この通達の定めによって評価したその財産の価額を基とし、各部分の使用収益等の状況を勘案して計算した各部分に対応する価額によって評価する。

 

 

(元物と果実)

 天然果実の価額は、元物の価額に含めて評価し、法定果実の価額は、元物とは別に評価する。ただし、これと異なる取引の慣行がある場合又は第2章以下に特別の定めのある場合においては、その慣行又はその定めによって評価する。

 

(不動産のうちたな卸資産に該当するものの評価)

4‐2 土地、家屋その他の不動産のうちたな卸資産に該当するものの価額は、地価税の課税価格計算の基礎となる土地等の価額を評価する場合を除き、第6章《動産》第2節《たな卸商品等》の定めに準じて評価する。

 

(邦貨換算)

4‐3 外貨建てによる財産及び国外にある財産の邦貨換算は、原則として、納税義務者の取引金融機関(外貨預金等、取引金融機関が特定されている場合は、その取引金融機関)が公表する課税時期における最終の為替相場(邦貨換算を行なう場合の外国為替の売買相場のうち、いわゆる対顧客直物電信買相場又はこれに準ずる相場をいう。また、課税時期に当該相場がない場合には、課税時期前の当該相場のうち、課税時期に最も近い日の当該相場とする。)による。
 なお、先物外国為替契約(課税時期において選択権を行使していない選択権付為替予約を除く。)を締結していることによりその財産についての為替相場が確定している場合には、当該先物外国為替契約により確定している為替相場による。

(注) 外貨建てによる債務を邦貨換算する場合には、この項の「対顧客直物電信買相場」を「対顧客直物電信売相場」と読み替えて適用することに留意する。

 

(基準年利率)

4‐4 第2章以下に定める財産の評価において適用する年利率は、別に定めるものを除き、年数又は期間に応じ、日本証券業協会において売買参考統計値が公表される利付国債に係る複利利回りを基に計算した年利率(以下「基準年利率」という。)によることとし、その基準年利率は、短期(3年未満)、中期(3年以上7年未満)及び長期(7年以上)に区分し、各月ごとに別に定める。

 

(評価方法の定めのない財産の評価)

 この通達に評価方法の定めのない財産の価額は、この通達に定める評価方法に準じて評価する。

 

(国外財産の評価)

5‐2 国外にある財産の価額についても、この通達に定める評価方法により評価することに留意する。なお、この通達の定めによって評価することができない財産については、この通達に定める評価方法に準じて、又は売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価するものとする。

(注) この通達の定めによって評価することができない財産については、課税上弊害がない限り、その財産の取得価額を基にその財産が所在する地域若しくは国におけるその財産と同一種類の財産の一般的な価格動向に基づき時点修正して求めた価額又は課税時期後にその財産を譲渡した場合における譲渡価額を基に課税時期現在の価額として算出した価額により評価することができる。

 

(この通達の定めにより難い場合の評価)

 この通達の定めによって評価することが著しく不適当と認められる財産の価額は、国税庁長官の指示を受けて評価する。

(評価単位)

128 動産(暖房装置、冷房装置、昇降装置、昇降設備、電気設備、給排水設備、消火設備、浴そう設備等で92《附属設備等の評価》の(1)から(3)まで及び132《評価単位》から136《船舶の評価》までの定めにより評価するものを除き、以下「1般動産」という。)の価額は、原則として、1個又は1組ごとに評価する。ただし、家庭用動産、農耕用動産、旅館用動産等で1個又は1組の価額が5万円以下のものについては、それぞれ一括して1世帯、1農家、1旅館等ごとに評価することができる
(一般動産の評価)

129 一般動産の価額は、原則として、売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価する。ただし、売買実例価額、精通者意見価格等が明らかでない動産については、その動産と同種及び同規格の新品の課税時期における小売価額から、その動産の製造の時から課税時期までの期間(その期間に1年未満の端数があるときは、その端数は、1年とする。)の償却費の額の合計額又は減価の額を控除した金額によって評価する。

(償却費の額の計算)

130 前項のただし書の償却費の額を計算する場合における耐用年数等については、次に掲げるところによる。
(1) 耐用年数
 耐用年数は、耐用年数省令に規定する耐用年数による。
(2) 償却方法
 償却方法は、定率法による。

(評価単位)

132 たな卸商品等(商品、原材料、半製品、仕掛品、製品、生産品その他これらに準ずる動産をいう。以下同じ。)の価額は、次項の(1)から(4)までの区分に従い、かつ、それぞれの区分に掲げる動産のうち種類及び品質等がおおむね同一のものごとに評価する。

(たな卸商品等の評価)

133 たな卸商品等の評価は、原則として、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。ただし、個々の価額を算定し難いたな卸商品等の評価は、所得税法施行令第99条《たな卸資産の評価の方法》又は法人税法施行令第28条《たな卸資産の評価の方法》に定める方法のうちその企業が所得の金額の計算上選定している方法によることができる。
(1) 商品の価額は、その商品の販売業者が課税時期において販売する場合の価額から、その価額のうちに含まれる販売業者に帰属すべき適正利潤の額、課税時期後販売の時までにその販売業者が負担すると認められる経費(以下「予定経費」という。)の額及びその販売業者がその商品につき納付すべき消費税額(地方消費税額を含む。以下同じ。)を控除した金額によって評価する。
(2) 原材料の価額は、その原材料を使用する製造業者が課税時期においてこれを購入する場合の仕入価額に、その原材料の引取り等に要する運賃その他の経費の額を加算した金額によって評価する。
(3) 半製品及び仕掛品の価額は、製造業者がその半製品又は仕掛品の原材料を課税時期において購入する場合における仕入価額に、その原材料の引取り、加工等に要する運賃、加工費その他の経費の額を加算した金額によって評価する。
(4) 製品及び生産品の価額は、製造業者又は生産業者が課税時期においてこれを販売する場合における販売価額から、その販売価額のうちに含まれる適正利潤の額、予定経費の額及びその製造業者がその製品につき納付すべき消費税額を控除した金額によって評価する。

(書画骨とう品の評価)

135 書画骨とう品の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。
(1) 書画骨とう品で書画骨とう品の販売業者が有するものの価額は、133《たな卸商品等の評価》の定めによって評価する。
(2) (1)に掲げる書画骨とう品以外の書画骨とう品の価額は、売買実例価額、精通者意見価格等を参酌して評価する。

(特許権の評価)

140 特許権の価額は、145《権利者が自ら特許発明を実施している場合の特許権及び実施権の評価》の定めにより評価するものを除き、その権利に基づき将来受ける補償金の額の基準年利率による複利現価の額の合計額によって評価する。

(特許権の評価)

140 特許権の価額は、145《権利者が自ら特許発明を実施している場合の特許権及び実施権の評価》の定めにより評価するものを除き、その権利に基づき将来受ける補償金の額の基準年利率による複利現価の額の合計額によって評価する。

(平均利益金額等の計算)

166 前項の「平均利益金額」等については、次による。
(1) 平均利益金額
 平均利益金額は、課税時期の属する年の前年以前3年間(法人にあっては、課税時期の直前期末以前3年間とする。)における所得の金額の合計額の3分の1に相当する金額(その金額が、課税時期の属する年の前年法人にあっては、課税時期の直前期末以前1年間とする。の所得の金額を超える場合には、課税時期の属する年の前年の所得の金額とする。)とする。この場合における所得の金額は、所得税法第27条《事業所得》第2項に規定する事業所得の金額(法人にあっては、法人税法第22条《各事業年度の所得の金額》第1項に規定する所得の金額に損金に算入された繰越欠損金の控除額を加算した金額とする。)とし、その所得の金額の計算の基礎に次に掲げる金額が含まれているときは、これらの金額は、いずれもなかったものとみなして計算した場合の所得の金額とする。
イ 非経常的な損益の額
ロ 借入金等に対する支払利子の額及び社債発行差金の償却費の額
ハ 青色事業専従者給与額又は事業専従者控除額(法人にあっては、損金に算入された役員給与の額
(2) 標準企業者報酬額
 標準企業者報酬額は、次に掲げる平均利益金額の区分に応じ、次に掲げる算式により計算した金額とする。

平均利益金額の区分 標準企業者報酬額
1億円以下 平均利益金額×0.3+1,000万円
1億円超3億円以下 平均利益金額×0.2+2,000万円
3億円超5億円以下 平均利益金額×0.1+5,000万円
5億円超 平均利益金額×0.05+7,500万円

(注) 平均利益金額が5,000万円以下の場合は、標準企業者報酬額が平均利益金額の2分の1以上の金額となるので、165《営業権の評価》に掲げる算式によると、営業権の価額は算出されないことに留意する。
(3) 総資産価額
 総資産価額は、この通達に定めるところにより評価した課税時期(法人にあっては、課税時期直前に終了した事業年度の末日とする。)における企業の総資産の価額とする。

路線価通達

(路線価)

14 前項の「路線価」は、宅地の価額がおおむね同一と認められる一連の宅地が面している路線(不特定多数の者の通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)ごとに設定する。
 路線価は、路線に接する宅地で次に掲げるすべての事項に該当するものについて、売買実例価額、公示価格(地価公示法昭和44年法律第49号第6条《標準地の価格等の公示》の規定により公示された標準地の価格をいう。以下同じ。)、不動産鑑定士等による鑑定評価額(不動産鑑定士又は不動産鑑定士補が国税局長の委嘱により鑑定評価した価額をいう。以下同じ。)、精通者意見価格等を基として国税局長がその路線ごとに評定した1平方メートル当たりの価額とする。

(1) その路線のほぼ中央部にあること。

(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。

(3) その路線だけに接していること。

(4) その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであること。

(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、それぞれ付表1「奥行価格補正率表」に定める補正率(以下「奥行価格補正率」という。)及び付表6「間口狭小補正率表」に定める補正率(以下「間口狭小補正率」という。)がいずれも1.00であり、かつ、付表7「奥行長大補正率表」に定める補正率(以下「奥行長大補正率」という。)の適用を要しないものが該当する。

 

(地区)

14‐2 路線価方式により評価する地域(以下「路線価地域」という。)については、宅地の利用状況がおおむね同一と認められる一定の地域ごとに、国税局長が次に掲げる地区を定めるものとする。

(1) ビル街地区

(2) 高度商業地区

(3) 繁華街地区

(4) 普通商業・併用住宅地区

(5) 普通住宅地区

(6) 中小工場地区

(7) 大工場地区

 

特定路線価)

14‐3 路線価地域内において、相続税、贈与税又は地価税の課税上、路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価(以下「特定路線価」という。)を納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。
 特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に接続する路線及び当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、当該道路の状況、前項に定める地区の別等を考慮して税務署長が評定した1平方メートル当たりの価額とする。

 

(奥行価格補正)

15 一方のみが路線に接する宅地の価額は、路線価にその宅地の奥行距離に応じて奥行価格補正率を乗じて求めた価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

 

(側方路線影響加算)

16 正面と側方に路線がある宅地(以下「角地」という。)の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

(1) 正面路線(原則として、前項の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額の高い方の路線をいう。以下同じ。)の路線価に基づき計算した価額

(2) 側方路線(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づき計算した価額に付表2「側方路線影響加算率表」に定める加算率を乗じて計算した価額

 

(2方路線影響加算)

17 正面と裏面に路線がある宅地の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

(1) 正面路線の路線価に基づき計算した価額

(2) 裏面路線(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づき計算した価額に付表3「2方路線影響加算率表」に定める加算率を乗じて計算した価額

 

(3方又は4方路線影響加算)

18 3方又は4方に路線がある宅地の価額は、16《側方路線影響加算》及び前項に定める方法を併用して計算したその宅地の価額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

 

(がけ地等を有する宅地の評価)

20‐4 がけ地等で通常の用途に供することができないと認められる部分を有する宅地の価額は、その宅地のうちに存するがけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、その宅地の総地積に対するがけ地部分等通常の用途に供することができないと認められる部分の地積の割合に応じて付表8「がけ地補正率表」に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価する。

 

(容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価)

20‐5 容積率(建築基準法第52条《容積率》に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。)の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、15《奥行価格補正》から前項までの定めにより評価した価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。この場合において適用する「容積率が価額に及ぼす影響度」は、14‐2《地区》に定める地区に応じて下表のとおりとする。

容積率の異なる部分の各部分に適用される容積率にその各部分の地積を乗じて計算した数値の合計

×

容積率が価額に及ぼす影響度

正面路線に接する部分の容積率

×

宅地の総地積


○ 容積率が価額に及ぼす影響度

地区区分

影響度

高度商業地区、繁華街地区

0.8

普通商業・併用住宅地区

0.5

普通住宅地区

0.1


(注)

1 上記算式により計算した割合は、小数点以下第3位未満を四捨五入して求める。

2 正面路線に接する部分の容積率が他の部分の容積率よりも低い宅地のように、この算式により計算した割合が負数となるときは適用しない。

3 2以上の路線に接する宅地について正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額からその価額に上記算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額が、正面路線以外の路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額を下回る場合におけるその宅地の価額は、それらのうち最も高い価額となる路線を正面路線とみなして15《奥行価格補正》から前項までの定めにより計算した価額によって評価する。なお、15《奥行価格補正》から前項までの定めの適用については、正面路線とみなした路線の14‐2《地区》に定める地区区分によることに留意する。

倍率通達

(倍率方式)

21 倍率方式とは、固定資産税評価額(地方税法第381条《固定資産課税台帳の登録事項》の規定により土地課税台帳若しくは土地補充課税台帳同条第8項の規定により土地補充課税台帳とみなされるものを含む。に登録された基準年度の価格又は比準価格をいう。以下この章において同じ。)に国税局長が一定の地域ごとにその地域の実情に即するように定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する方式をいう。

 

(倍率方式による評価)

21‐2 倍率方式により評価する宅地の価額は、その宅地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、その地域にある宅地の売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基として国税局長の定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 

(大規模工場用地の評価)

22 大規模工場用地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。ただし、その地積が20万平方メートル以上のものの価額は、次により計算した価額の100分の95に相当する価額によって評価する。

(1) 路線価地域に所在する大規模工場用地の価額は、正面路線の路線価にその大規模工場用地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

(2) 倍率方式により評価する地域(以下「倍率地域」という。)に所在する大規模工場用地の価額は、その大規模工場用地の固定資産税評価額に倍率を乗じて計算した金額によって評価する。

 

(大規模工場用地)

22‐2 前項の「大規模工場用地」とは、一団の工場用地の地積が5万平方メートル以上のものをいう。ただし、路線価地域においては、14‐2《地区》の定めにより大工場地区として定められた地域に所在するものに限る。

(注) 「一団の工場用地」とは、工場、研究開発施設等の敷地の用に供されている宅地及びこれらの宅地に隣接する駐車場、福利厚生施設等の用に供されている一団の土地をいう。なお、その土地が、不特定多数の者の通行の用に供されている道路、河川等により物理的に分離されている場合には、その分離されている一団の工場用地ごとに評価することに留意する。

 

(大規模工場用地の路線価及び倍率)

22‐3 22《大規模工場用地の評価》の「路線価」及び「倍率」は、その大規模工場用地がその路線(倍率を定める場合は、その大規模工場用地の価格に及ぼす影響が最も高いと認められる路線)だけに接していて地積がおおむね5万平方メートルのく形又は正方形の宅地として、売買実例価額、公示価格、不動産鑑定士等による鑑定評価額、精通者意見価格等を基に国税局長が定める。

 

(余剰容積率の移転がある場合の宅地の評価)

23 余剰容積率を移転している宅地又は余剰容積率の移転を受けている宅地の評価は、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 余剰容積率を移転している宅地の価額は、原則として、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》までの定めにより評価したその宅地の価額を基に、設定されている権利の内容、建築物の建築制限の内容等を勘案して評価する。ただし、次の算式により計算した金額によって評価することができるものとする。

×


 上の算式中の「A」、「B」及び「C」は、それぞれ次による。

「A」=余剰容積率を移転している宅地について、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》までの定めにより評価した価額

「B」=区分地上権の設定等に当たり収受した対価の額

「C」=区分地上権の設定等の直前における余剰容積率を移転している宅地の通常の取引価額に相当する金額

(2) 余剰容積率の移転を受けている宅地の価額は、原則として、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》までの定めにより評価したその宅地の価額を基に、容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築するために設定している権利の内容、建築物の建築状況等を勘案して評価する。ただし、次の算式により計算した金額によって評価することができるものとする。

×


 上の算式中の「D」、「E」及び「F」は、それぞれ次による。

「D」=余剰容積率の移転を受けている宅地について、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》までの定めにより評価した価額

「E」=区分地上権の設定等に当たり支払った対価の額

「F」=区分地上権の設定等の直前における余剰容積率の移転を受けている宅地の通常の取引価額に相当する金額

(注) 余剰容積率を有する宅地に設定された区分地上権等は、独立した財産として評価しないこととし、余剰容積率の移転を受けている宅地の価額に含めて評価するものとする。

 

(余剰容積率を移転している宅地又は余剰容積率の移転を受けている宅地)

23‐2 前項の「余剰容積率を移転している宅地」又は「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、それぞれ次のものをいう。

(1) 「余剰容積率を移転している宅地」とは、容積率の制限に満たない延べ面積の建築物が存する宅地(以下「余剰容積率を有する宅地」という。)で、その宅地以外の宅地に容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築することを目的とし、区分地上権、地役権、賃借権等の建築物の建築に関する制限が存する宅地をいう。

(2) 「余剰容積率の移転を受けている宅地」とは、余剰容積率を有する宅地に区分地上権、地役権、賃借権の設定を行う等の方法により建築物の建築に関する制限をすることによって容積率の制限を超える延べ面積の建築物を建築している宅地をいう。

 

(私道の用に供されている宅地の評価)

24 私道の用に供されている宅地の価額は、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》までの定めにより計算した価額の100分の30に相当する価額によって評価する。この場合において、その私道が不特定多数の者の通行の用に供されているときは、その私道の価額は評価しない。

 

(土地区画整理事業施行中の宅地の評価)

24‐2 土地区画整理事業(土地区画整理法昭和29年法律第119号第2条《定義》第1項又は第2項に規定する土地区画整理事業をいう。)の施行地区内にある宅地について同法第98条《仮換地の指定》の規定に基づき仮換地が指定されている場合におけるその宅地の価額は、11《評価の方式》から21‐2《倍率方式による評価》まで及び前項の定めにより計算したその仮換地の価額に相当する価額によって評価する。
 ただし、その仮換地の造成工事が施工中で、当該工事が完了するまでの期間が1年を超えると見込まれる場合の仮換地の価額に相当する価額は、その仮換地について造成工事が完了したものとして、本文の定めにより評価した価額の100分の95に相当する金額によって評価する。

(注) 仮換地が指定されている場合であっても、次の事項のいずれにも該当するときには、従前の宅地の価額により評価する。

1 土地区画整理法第99条《仮換地の指定の効果》第2項の規定により、仮換地について使用又は収益を開始する日を別に定めるとされているため、当該仮換地について使用又は収益を開始することができないこと。

2 仮換地の造成工事が行われていないこと。

 

(倍率方式により評価する宅地の自用地としての価額)

25‐2 倍率地域にある区分地上権の目的となっている宅地又は区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である宅地の自用地としての価額は、その宅地の固定資産税評価額が地下鉄のずい道の設置、特別高圧架空電線の架設がされていること等に基づく利用価値の低下を考慮したものである場合には、その宅地の利用価値の低下がないものとして評価した価額とする。
 なお、宅地以外の土地を倍率方式により評価する場合の各節に定める土地の自用地としての価額についても、同様とする。