土地の面積が550㎡で,評価単位は

埼玉県などの3大都市圏で
被相続人の土地が550㎡あり

そのうち70㎡は他者へ通常の地代で

アルファルト敷貸付駐車場として貸し付けている。

300㎡は被相続人と同居親族所有の建物が建っており,
被相続人等の居住用宅地の敷地となっている。

残り180㎡は,

生計を別にする孫の建物が建っており孫一家が居住し,

地代のやり取りは
ない場合

評価単位,小規模宅地の適用はどうなるのでしょうか?


 


使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。

所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。

上記事業の用に貸付が含まれれば

全体で評価することになろうが

自宅とアパート敷地が隣接している場合は

自用地と

貸家建付地は別に評価することになっている


駐車場用地については

自用地評価になるが

他者に駐車場として使用する権利を与えているので

利用区分が違うとも考えられる

宅地の一部を使用貸借により貸付けている場合
全体を1画地の宅地として評価するが

この事例の場合

使用貸借でないので個別評価になるのであろうか?

 

 

⇒利用区分の全体が自用地であると,認められれば,
地積規模の大きな土地となり,
大幅に減額することができます。

小規模宅地の適用については

孫の居住敷地以外は要件を満たせば適用がある
各利用区分ごとに居住用,貸付用,要件を判断します。
全体の面積を利用区分ごとに按分することになります。

このような場合
種々の見解がありますので
048(648)9380へお問い合わせください。

貸宅地
貸付先ごとに、それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地
借家人が違う、貸家の棟ごとに1画地の宅地として評価

 


別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
AB合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できる


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価


隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として


借地権または

定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合には

それぞれ区分して1画地として評価する。


貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として

各貸家の敷地ごとに

1画地として判定します。

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固定資産税の免税点

土地30万円
建物20万円
償却資産150万円
上記免税点以下であり
固定資産税が課税されていない場合でも
相続税においては、
固定資産税評価額により
課税されることに注意する
 

相続税農地の評価

(相続税における農地の評価)
解りにくい農地の評価について、税理士としての実務経験を基にまとめてみました。
わかりやすさを重点にしておりますので、表現に曖昧なところがあります。
また、諸事情により、適用条件が変わります。
適用に当たっては、税法等でご確認いただき、自己責任にてお願いします。

34 農地を評価する場合の分類

(1) 純農地       ……倍率方式

(2) 中間農地     ……倍率方式

(3) 市街地周辺農地……市街地農地であるとした場合の価額×0.8

(4) 市街地農地   ……倍率方式・宅地比準方式

定義・農地法との関係詳しくはこちらを 宅地転用 評価方法
(イ)
純農
(イ)純農地
農用地区域内の農地
甲種農地
(市街化調整区域内にある
農地法施行令に規 定 する農地)
第一種農地 (〃)
原則として宅地転用は許可されない その農地の固定資産税評価額に、
田又は畑の別に、地勢、土性、水利等の
状況の類似する地域ごとに、
その地域にある農地の売買実例価額、
精通者意見価格等を基として国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって評価する。
(ロ)


農地
(ロ)中間農地……
第2種農地

とハの
中間
中間農地の価額は、
その農地の固定資産税評価額に、
田又は畑の別に、地価事情の類似する地域ごとに、
国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって評価する。
(ハ)市





 市街地周辺農地……
第3種農地
原則として宅地転用は許可される 市街地周辺農地の価額は、
次項本文の定めにより評価した
その農地が
市街地農地であるとした場合の価額の100分の80
に相当する金額によって評価する。




農地法の転用許可
受けた農地 ・
農地法により
転用許可を要しない
農地
として
県の指定を受けたもの
宅地転用は許可される

市街地農地の価額は、
その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額から
その農地を宅地に転用する場合において通常必要と認められる
1平方メートル当たりの造成費に相当する金額として、
整地、土盛り又は土止めに要する費用の額が
おおむね同一と認められる地域ごとに国税局長の定める金額を
控除した金額に、
その農地の地積を乗じて計算した金額によって評価する。
ただし、市街化区域内に存する市街地農地については、
その農地の固定資産税評価額に地価事情の類似する地域ごとに、
その地域にある農地の売買実例価額、精通者意見価格等を基として
国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって評価することができるものとし、
その倍率が定められている地域にある市街地農地の価額は、
その農地の固定資産税評価額にその倍率を乗じて計算した
金額によって評価する。

(注) その農地が宅地であるとした場合の1平方メートル当たりの価額は、
その付近にある宅地について11≪評価の方式≫に定める方式によって
評価した1平方メートル当たりの価額を基とし、
その宅地とその農地との位置、形状等の条件の差を考慮して評価するものとする。



(広大な市街地農地等の評価)

40-2 前2項の市街地周辺農地及び市街地農地が宅地であるとした場合において、
24-4((広大地の評価))に定める広大地に該当するときは、
その市街地周辺農地及び市街地農地の価額は、前2項の定めにかかわらず、24-4の定めに準じて評価する。
ただし、市街地周辺農地及び市街地農地を24-4の定めによって評価した価額が
前2項の定めによって評価した価額を上回る場合には、前2項の定めによって評価することに留意する。

(注) 本項の適用を受ける農地が市街地周辺農地である場合には、
24-4の定めに準じて評価した価額の100分の80に相当する金額によって評価することに留意する。

(生産緑地の評価)

40-3 生産緑地の価額は、
その生産緑地が生産緑地でないものとして本章の定めにより評価した価額から、
その価額に次に掲げる生産緑地の別に
それぞれ次に掲げる割合を乗じて計算した金額を控除した金額によって評価する。

(1) 課税時期において市町村長に対し買取りの申出をすることができない生産緑地

課税時期から買取りの申出をすることができることとなる日までの期間 割合
5年以下のもの
5年を超え10年以下のもの
10年を超え15年以下のもの
15年を超え20年以下のもの
20年を超え25年以下のもの
25年を超え30年以下のもの
100分の10
100分の15
100分の20
100分の25
100分の30
100分の35

(2) 課税時期において市町村長に対し買取りの申出が行われていた生産緑地又は買取りの申出をすることができる生産緑地
100分の5

借地権

借地権
自用地の評価額×借地権割合
借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%
定期借地権
自用地の評価額×
借地権設定時における定期借地権割合

私道セットバック

相続税の申告では、私道の評価は結構あります

一般の人が評価する場合は、単純に路線価をかけてしまう例が多く
その私道に特定路線価が設定できれば、評価が下がる場合もあり、
評価額が過大な場合があると思いますので
税理士にご相談ください。
 

(私道の用に供されている宅地の評価)

 

路線価地域

私道の価額は、原則として、

正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、

その私道に設定された

特定路線価を基に評価

(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。

 

正面路線価×

奥行価格補正率×

間口狭小補正率✖︎

奥行長大補正率×0.3

×地積=私道の価額

(^。^)
私道の間口を計算する場合
角切で広がった部分は含めない
①要件を満たせば小規模宅地も適用できる
 
側方路線が私道である場合
通常 側方路線加算はしない
 
その私道が
不特定多数の者の通行の用に供されているとき
(通り抜けできる場合)
は、
その私道の価額は評価しない
専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価

(特定路線価)

14-3 路線価地域内において、

相続税、贈与税又は地価税の課税上、

路線価の設定されていない道路のみに接している宅地を評価する必要がある場合には、

特定路線価を

納税義務者からの申出等に基づき設定することができる。


納税者からの申出等となっているので
納税者が申出しない場合
税務署がこれにより計算する場合がある
建築基準法の道路でない場合は設定できない
路地状敷地の不整形地評価減で評価するか、
特定路線価で評価するか
いずれか評価額の低いほうを選択したいところだが
 
私道の奥行きが長い場合には
路地状評価は認められないようだ。


(セットバックを必要とする宅地の評価)

建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、

その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。

ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする

(算式)
将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積÷宅地の総地積
×0.7

  1. 専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価します。
  2. 路線価方式による場合の評価方法
    私道の価額は、原則として、正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、
  3. その私道に設定された特定路線価を基に評価(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。
  4. 正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積=私道の価額

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、
その私道の価額は評価しない


 

市街地山林

市街地山林の価額は、

その山林が宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額から、
その山林を宅地に転 用する場合において
通常必要と認められる
1平方メートル当たりの
造成費
に相当する金額として、
整地
土盛り又は
土止めに要する費用の額が
おおむね同一と認められる地域ごとに
国税局長の定める金額を控除した金額に、
その山林の地積を乗じて
計算した金額によって評価する

ただし、その市街地山林の
固定資産税評価額
地価事情の類似する地域ごとに、
その地域にある
山林の売買実例価額、
精通者意見価格等を基として
国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって
評価することができるものとし、
その倍率が定められている地域にある
市街地山林の価額は、
その山林の
固定資産税評価額に
その倍率を乗じて

計算した金額によって評価する。

なお、その市街地山林について
宅地への転用が見込めないと認められる場合には、
その山林の価額は、
近隣の純山林 の価額に比準して評価する
(注)
「その山林が宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額」は、
その付近にある宅地について
評価の方式に定 める方式によって
評価した
1平方メートル当たりの価額を基とし、
その宅地と
その山林との位置、
形状等の条件の差を
考慮して評価する。  
「その市街地山林について
宅地への転用が見込めない
と認められる場合」とは、
その山林を評価した場合の価額が
近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、
又はその山林が急傾斜地等であるために
宅地造成ができないと認められる場合をいう。
(広大な市街地山林の評価)

市街地山林が
宅地であるとした場合において、
広大地に該当するときは、
その市街地山林の価額は
広大地の定めに準じて評価する。

ただし、その市街地山林を評価した価額が
一定の価額を上回る場合には
一定の定めによって評価することに留意する。

2015年11月13日 | カテゴリー : 土地評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士