縄延び

地積測量図が
古い場合は要注意です。
実測面積よりも大幅に少ない面積が登記されている場合があります。
昔は、残地部分の実測がされていない場合があります。
測量を行い、実測面積で
申告する方がよいでしょう

2017年4月21日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士

不整形地

路線価方式により評価する宅地の価額は、
その宅地の面する路線に付された
路線価を基とし、
宅地の奥行距離に応じる
奥行価格補正、
側方路線影響加算、
二方路線影響加算、
三方路線影響加算
四方路線影響加算、
不整形地等の修正等を行って算出
不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。
計算方法

(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法
(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法

(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法
詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380

「特定路線価」

路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。
がけ地等
がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します
借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

2016年12月18日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士

アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が
道路で区分されていなくて
一体利用されて
いる場合には
合わせて評価することになると思われます
この場合
駐車場部分も小規模宅地の適用対象の
可能性があります
また
合計して500㎡以上の土地は
広大地の適用がある可能性があります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが
貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合
賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、
建物の構成部分である
隔壁、
扉、
階層(天井及び床)等
によって他の部分と完全に遮断されている部分で、
独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが
相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については
貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。
①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが
相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが
賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)
具体的には
アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、
「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分に該当するかどうかは、
その部分が、
1各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、
2賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、
3空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、
4空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
5課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。
{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、
種々の判断基準があります
(空き室が長期間
(半年以上から1年以上程度)でない限り、
認められるとする説もあるが
貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

トップへ戻る

2016年10月6日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士

土地評価の基本

土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります

続きを読む

2016年10月6日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士

土地評価1

登記地目は田であっても、
課税時期にその上に建物が建っていれば、
宅地として評価することになります。


アスフアルト舗装を設け容易に建物敷地にできない状態で
10年前から月極駐車場用地として利用されている場合
はすでに宅地とはいえず。
登記上の地目は雑種地に該
当するとおもわれます。
したがって、その駐車場用地が、
自宅敷地と隣接している場合であっても
評価上の区分が別になるので、
自宅敷地とは、区分して評価する必要があると思われます。
 
 
続きを読む

2016年10月6日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士

土地の地目

相続税の土地評価は
9種類の 「地目 」の区分に従って
評価することになりますが
実際は
この地目と現況が違うことも多く
その場合には
実際に使用している現況に応じて評価することになります
例えば畑という地目になっていても
現況が宅地で
この場合は宅地転用許可は取ったが
地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが
その土地に面した道路に路線価が付されていれば
当然路線価による評価になります
固定資産税評価地域であれば
固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります
①宅地
建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地
②田
農耕地で用水を利用して耕作する土地
③畑
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
④山林
耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
⑤原野
耕作の方法によらないで
雑草 、かん木類の生育する土地
⑥牧場
家畜を放牧する土地
⑦池沼
かんがい用水でない水の貯留池
⑧鉱泉地
鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地
⑨雑種地
以上のいずれにも該当しない土地

2016年9月21日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士

土地路線価など

土地の評価
1.市街地とその周辺
(路線価地域)は
路線価
をもとに評価
上記1.以外
は原則として
固定資産税評価額×倍率 で評価
路線価 」は 、
国税庁HPに公開されており、公示価格のおよそ 8割程度と言われています。
この路線価に土地の面積を掛けることが基本です
○路線価 … 1 ㎡あたり千円単位の表示です 。
○借地権割合 …この路線価の横にあるアルファベットの文字を いいます 。
貸している土地や借りている土地を評価
○地区区分 …路線価についている丸 四角 楕円などで囲まれた表示記号。画地調整で使用
何もなければ普通住宅地区です
・ビル街地区
・繁華街地区
・普通商業 ・併用住宅地区
・中小工場地区
・大工場地区
・普通住宅地区
路線価地域の1㎡の計算は
路線価✖️奥行価格補正率✖️以下②〜⑧の画地調整率
が基本です
②側方路線影響加算
③二(三四)方 路線影響加算
④間口狭小補正
⑤奥行長大補正
⑥不整形地補正
⑦がけ地補正
⑧無道路地補正
 
 
 
1.路線価地域
路線価図をもとに評価
奥行価格補正などを加味
付表 (pdf)
路線価図.pdf へ
「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。)
ごとに設定する。
内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください
(奥行価格補正)
① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、
路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
路線価×奥行価格補正率×地積
(側方路線影響加算)
② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、
次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。
(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額
(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二
[側方路線影響加算率表]
に定める
加算率を乗じて計算した価額
イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率
ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」
(イ+ロ)×面積
(二方路線影響加算)
正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。
(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額
(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三
「二方路線影響加算率表」の加算率を
乗じて計算した価額
イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率
ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」
(イ+ロ)×面積
(三方又は四方路線影響加算)
三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。
 路線価地域」については、次に掲げる地区を定められ、
奥行価格補正率等も、
この地区区分ごとに定められています

① ビル街地区
② 高度商業地区
③ 繁華街地区
④ 普通商業・併用住宅地区
⑤ 普通住宅地区
⑥ 中小工場地区
⑦ 大工場地区

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください