10%減額できる土地

10%価額控除できる土地
1)道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
その付近にある宅地に比し著しく
高低差のあるもの
(2)地盤にはなはだしい
凹凸のある宅地
(3)振動のはなはだしい宅地
(4)(1)から(3)までに掲げる宅地以外の宅地で、
騒音、
日照阻害
建築基準法第56条の2に定める日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとする)、
臭気等により、
その取引金額に影響を受けると認められるもの
また、宅地比準方式によって評価する
農地又は山林について、
その農地又は山林を宅地に転用する場合において、
造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が
著しく低下していると認められる部分を有するものについても
10%減額ができる場合がある
なお路線価又は倍率が、
利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合
は10%の減額はできないことに注


国税庁タックスアンサーより引用
No.4617 利用価値が著しく低下している宅地の評価
 [平成29年4月1日現在法令等]
 次のようにその利用価値が付近にある他の宅地の利用状況からみて、
著しく低下していると認められるものの価額は、
その宅地について利用価値が低下していないものとして評価した場合の価額から、
利用価値が低下していると認められる部分の面積に対応する価額に10%を乗じて
計算した金額を控除した価額によって評価することができます。
1  道路より高い位置にある宅地又は低い位置にある宅地で、
   その付近にある宅地に比べて著しく高低差のあるもの
2  地盤に甚だしい凹凸のある宅地
3  震動の甚だしい宅地
4  1から3までの宅地以外の宅地で、
   騒音、日照阻害(建築基準法第56条の2に定める
   日影時間を超える時間の日照阻害のあるものとします。)、
   臭気、忌み等により、
   その取引金額に影響を受けると認められるもの
 また、宅地比準方式によって評価する農地又は山林について、
  その農地又は山林を宅地に転用する場合において、
造成費用を投下してもなお宅地としての利用価値が付近にある
他の宅地の利用状況からみて著しく低下していると
認められる部分を有するものについても同様です。
ただし、路線価又は固定資産税評価額又は倍率が、
利用価値の著しく低下している状況を考慮して
付されている場合にはしんしゃくしません。

土地の評価単位

宅地は
利用の単位となって
いる1画地の宅地ごとに評価


田は耕作の単位となっている1枚の田ごと


山林は1筆の山林ごとに評価


雑種地
利用の単位となっている
「一団の雑種地ごと」
(同一の目的に供されて
いる雑種地)を評価単位


 
所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。


宅地の一部を使用貸借により貸付け
全体を1画地の宅地として評価


貸宅地
貸付先ごとに、それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地
借家人が違う、貸家の棟ごとに1画地の宅地として評価


2以上の者から
隣接している土地を借りて、これを一体として利用
全体を1画地として評価


別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
AB合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる
私道とは、
「不特定多数の者」の通行の用 (0評価)
又は
「専ら特定の者」の通行の用(3割評価)
に供されている宅地をいう


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できる
かはご相談ください


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価


隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として 評価
共同ビルの敷地のように
個々の宅地が他の土地と一体利用されている場合、
他の土地も併せた利用の単位となる宅地の価額をまず評価した上で、
利用区分の面積按分などにより、個々の宅地を評価


使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。


借地権または定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合にはそれぞれ区分して1画地として評価する。


貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として各貸家の敷地ごとに1画地として判定します。


所有する宅地の隣の宅地を借りて
これらを一体として利用している場合、
又は2以上
の者から隣接する土地を借りて、
これらを一体として利用している場合
土地全体を1画地として評価
 


雑種地は、原則として利用の単位となっている
一団の雑種地が
1評価単位となりますが
 
市街化区域等内において
全体で評価する場合もある。
 
土地区分単位通達

土地の面積が550㎡で,評価単位は

埼玉県などの3大都市圏で
被相続人の土地が550㎡あり

そのうち70㎡は他者へ通常の地代で

アルファルト敷貸付駐車場として貸し付けている。

300㎡は被相続人と同居親族所有の建物が建っており,
被相続人等の居住用宅地の敷地となっている。

残り180㎡は,

生計を別にする孫の建物が建っており孫一家が居住し,

地代のやり取りは
ない場合

評価単位,小規模宅地の適用はどうなるのでしょうか?


 


使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。

所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。

上記事業の用に貸付が含まれれば

全体で評価することになろうが

自宅とアパート敷地が隣接している場合は

自用地と

貸家建付地は別に評価することになっている


駐車場用地については

自用地評価になるが

他者に駐車場として使用する権利を与えているので

利用区分が違うとも考えられる

宅地の一部を使用貸借により貸付けている場合
全体を1画地の宅地として評価するが

この事例の場合

使用貸借でないので個別評価になるのであろうか?

 

 

⇒利用区分の全体が自用地であると,認められれば,
地積規模の大きな土地となり,
大幅に減額することができます。

小規模宅地の適用については

孫の居住敷地以外は要件を満たせば適用がある
各利用区分ごとに居住用,貸付用,要件を判断します。
全体の面積を利用区分ごとに按分することになります。

このような場合
種々の見解がありますので
048(648)9380へお問い合わせください。

貸宅地
貸付先ごとに、それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地
借家人が違う、貸家の棟ごとに1画地の宅地として評価

 


別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
AB合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できる


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地を「1画地の宅地」として評価


隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として


借地権または

定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合には

それぞれ区分して1画地として評価する。


貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として

各貸家の敷地ごとに

1画地として判定します。

倍率方式

固定資産税評価額に国税局長の定める倍率
を乗じて計算した金額によって評価
注意点
 
実際の面積と土地登記簿上の地積が異なる場合は調整が必要


不整形地
間口が狭小な宅地、
無道路地等の個別事情がある場合には評価減が可能な場合がある
倍率方式により評価する上地が不整形地等である場合においては、
その減額を織り込んだ金額が
その土地の同定資産税評価額になっている
とされていますが、
近隣の比準地の固定資産税評価証明書を入手して
不整形地等の減額の金額が織り込まれているか
を確認しておくことが必要です。


登記されていない土地も
土地補充課税台帳に登録されている固定資産税評価額
による

奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので
間口距離 と

奥行
正確に算定することが重要です
通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。
土地は不整形地の場合が多いので
奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは
平均的な奥行距離
によります。
具体的には、
不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
不整形地の面積÷間口距離
得た数値とします。
以下国税庁HPより転載引用、以下は個人的見解です。
【照会要旨】
次の図のような不整形地の奥行距離はどのようにして求めるのでしょうか。
不整形地の奥行距離の求め方の図1
間口距離35
想定整形地の奥行20を限度とし 不整形地の面積600÷間口距離35=17.1奥行
 

 
不整形地の奥行距離の求め方の図2
想定整形地の面積800 想定整形地の間口40 想定整形地の奥行20
 
不整形地の奥行距離の求め方の図3

不整形地の面積720÷間口距離18=40奥行

不整形地の面積500÷間口距離20=25奥行

 
不整形地の奥行距離の求め方の図4

800÷20=40     800÷15=53≧50

不整形地の面積750

÷間口距離5=150

≧50奥行

 
 


間口距離の求め方は、

原則として道路と接する部分の距離によります
間口には
車などが出入りしやすいように
角が切れている場合がありますが
角切で広がった部分も間口に含めます
 
しかし

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。
私道は道路なので長方形で評価する
と考えればわかりやすいかもしれませ

2017年12月9日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士

賃借権

 
駐車場などは
通常更地評価となるが
最近よく目にする
コインパーキング用地など
を他者に一括貸付、
車庫等の施設を
駐車場の利用者の負担で作ることを
認めるような契約の場合は、
土地の占有権を与えることになり、
土地の賃貸借と同様になりますので、
契約期間の残存期間に応じて計算した
賃借権相当額を控除して評価できる場合がある
設備の堅牢度などの内容による
堅固でない、取り外しが可能な軽微な構築物の敷地は
更地評価になる場合が多いと思われる
が要件を満たせば貸付用地として
小規模宅地の適用がある
立体駐車場の敷地
契約期間により
地上権に準する権利として評価
堅牢な立体駐車場の敷地
堅固な構築物の所有を目的とする
賃借権
地上権に準ずる賃借権
自用地価額に、
賃借権の残存期間に応じた
法定地上権割合
又は
その賃借権が借地権
であるとした場合に適用される
借地権割合の
いずれか低い割合を
乗じた金額によって評価
以下は国税庁HPより転載

No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価
土地の所有者が、自らその土地を貸駐車場として利用している場合には、
その土地の自用地としての価額により評価します。
このように自用地としての価額により評価するのは、
土地の所有者が、その土地をそのままの状態で(又は土地に設備を施して)
貸駐車場を経営することは、
その土地で一定の期間、自動車を保管することを引き受けることであり、
このような自動車を保管することを目的とする契約は、
土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なる権利関係ですので、
この場合の駐車場の利用権は、その契約期間に関係なく、
その土地自体に及ぶものではないと考えられるためです。
ただし、
車庫などの施設を
駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合
には、
土地の賃貸借になると考えられますので、
その土地の自用地としての価額から、賃借権の価額を控除
した金額によって評価します。
この場合の賃借権の価額は、次の区分に応じたそれぞれの価額によります。
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
(例えば、賃借権の登記がされているもの、
設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、
堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。)
自用地としての価額×賃借権の残存期間に応じ
その賃借権が地上権であるとした場合の
法定地上権割合又は
借地権であるとした場合の借地権割合のいずれか低い割合
(注)
1 「法定地上権割合」は、相続税法第23条に規定する割合です。
(地上権及び永小作権の評価)
第二十三条
地上権
残存期間が十年以下のもの 百分の五
残存期間が十年を超え十五年以下のもの 百分の十
残存期間が十五年を超え二十年以下のもの 百分の二十
残存期間が二十年を超え二十五年以下のもの 百分の三十
残存期間が二十五年を超え三十年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの 百分の四十
残存期間が三十年を超え三十五年以下のもの 百分の五十
残存期間が三十五年を超え四十年以下のもの 百分の六十
残存期間が四十年を超え四十五年以下のもの 百分の七十
残存期間が四十五年を超え五十年以下のもの 百分の八十
残存期間が五十年を超えるもの 百分の九十
 
 
(貸し付けられている雑種地の評価)
86 賃借権、地上権等の目的となっている雑種地の評価は、
次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。
(1) 賃借権の目的となっている
雑種地の価額は、
原則として、82≪雑種地の評価≫から84≪鉄軌道用地の評価≫までの定めにより評価した雑種地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から、87≪賃借権の評価≫の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価する。
ただし、その賃借権の価額が、
次に掲げる賃借権の区分に従いそれぞれ次に掲げる金額を下回る場合には、
その雑種地の自用地としての価額から次に掲げる金額を控除した金額によって評価する。
イ 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
(例えば、賃借権の登記がされているもの、
設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、
堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)
その雑種地の自用地としての価額に、
その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額
(イ) 残存期間が5年以下のもの 100分の5
(ロ) 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10
(ハ) 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15
(ニ) 残存期間が15年を超えるもの 100分の20
ロ イに該当する賃借権以外の賃借
その雑種地の自用地としての価額に、
その賃借権の残存期間に応じイに掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額
(2) 地上権の目的となっている雑種地の価額は、
その雑種地の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(3) 区分地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-2≪区分地上権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-3≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。
(注) 上記(1)又(2)において、賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして82≪雑種地の評価≫の定めにより評価した価額から、その価額を基として87≪賃借権の評価≫の定めに準じて評価したその賃借権の価額又は相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(賃借権の評価)
87 雑種地に係る賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評定した価額によって評価する。ただし、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところにより評価することができるものとする
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、
堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される
相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫に規定する割合(以下「法定地上権割合」という。)又はその賃借権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか低い割合を乗じて計算した金額によって評価する。
(2) (1)に掲げる賃借権以外の賃借権の価額は、
その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額によって評価する。

間口距離の求め方

次の図のような形状の宅地の間口距離はいずれによるのでしょうか。
宅地の間口距離の図
【回答要旨】
間口距離は、
原則として道路と接する部分の距離によります
角切で広がった部分も間口に含める
したがって、Aの場合はa、Bの場合はa+cによります。
Cの場合はbによりますが、aによっても差し支えありません。
また、Aの場合で
私道部分を評価する際には、
角切で広がった部分は間口距離に含めません。
 
(間口が狭小な宅地等の評価)
20-3 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、
15≪奥行価格補正≫の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額に
それぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額に
これらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
この場合において、地積が大きいもの等にあっては、
近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、
それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる
(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」
(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」
 

特定路線価

(特定路線価)

14-3 路線価地域内において、

相続税、贈与税又は地価税の課税上、

路線価の設定されていない道路のみに
接している
宅地を評価する必要がある場合には、

当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価

(以下「特定路線価」という。)を

納税義務者からの申出等に基づき設定することが
できる

  特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に
接続する路線及び
当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、
当該道路の状況、前項に定める地区の別等を考慮して
税務署長が評定した1平方メートル当たりの価額とする

特定路線価を申請した場合
10~20%減の場合が多いと言われているので?

不整形地の場合は
不整形地の減額で評価した方が、
下がる場合もある。

2017年6月15日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士

土地評価

  • 奥行価格補正
  • 一方のみが路線に接する宅地の価額は、
  • 奥行距離に応じた「奥行価格補正率」
    によって評価します

 

  • まずは、
    奥行距離が重要です
  • 奥行距離は原則として
    正面路線に対し、垂直な奥行距離によりますが
  • 奥行距離が左右で違っているなどの場合には
  • 平均的な奥行距離によるといわれています。
  • 不整形地
    不整形地の価額は、
    不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
  • 付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
  • 付表5「不整形地補正 率表」
    の補正率を乗じて計算します。
  • 不整形地の評価は4パターンほどありますが
    次図のように
  • 不整形地の地積を

 

  • 間口距離で除して算出した
  • 計算上の奥行距離を
  • 基として求めた整形地により計算する方法
    が実務ではよく用いられていると思われます。

(注) ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、

正面路線に面するく形又は正方形の土地

以下

「想定整形地」という。)の奥行距離を限度とする

(無道路地の評価)

20-2 無道路地の価額は、

実際に利用している路線の路線価に基づき

20≪不整形地の評価≫の定めによって計算した価額から

その価額の100分の40の範囲内において

相当と認める金額を控除した価額によって評価する。

この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、

無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている

建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件

(以下「接道義務」という。)に基づき最小限度の通路を開設する場合の

その通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とする

(注)

1 無道路地とは、道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む。)をいう。

2 20≪不整形地の評価≫の定めにより、

付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、

無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして

間口狭小補正率を適用する。

(間口が狭小な宅地等の評価)

20-3 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は

、15≪奥行価格補正≫の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。(平11課評2-12外追加)

(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」

(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」


造成中の宅地の評価

造成中の宅地の価額は、
その土地の造成工事着手直前の地目により評価した課税時期における価額に、
その宅地の造成に係る費用現価
の100分の80に相当する金額を
加算した金額によって評価する

路線価とは、


路線価 」は 、
国税庁HPに公開されており、公示価格のおよそ 8割程度と言われています。
この路線価に土地の面積を掛けることが基本です
○路線価 …  1 ㎡あたり千円単位の表示です 。
○借地権割合 …この路線価の横にあるアルファベットの文字を いいます 。
貸している土地や借りている土地を評価
○地区区分 …路線価についている丸 四角 楕円などで囲まれた表示記号。画地調整で使用
何もなければ普通住宅地区です
・ビル街地区
・繁華街地区
・普通商業 ・併用住宅地区
・中小工場地区
・大工場地区
・普通住宅地区
路線価地域の1㎡の計算は
路線価✖奥行価格補正率✖以下②〜⑧の画地調整率
が基本です
②側方路線影響加算
③二(三四)方 路線影響加算
④間口狭小補正
⑤奥行長大補正
⑥不整形地補正
⑦がけ地補正
⑧無道路地補正


路線価は
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)
ごとに設定する。

路線価は、
路線に接する宅地で

国税局長がその路線ごとに評定した
1平方メートル当たりの価額

個別事情のある土地

土地などの財産評価で
その土地に個別事情や法的な利用制限
たとえば、
形のよくない土地
路線価のある道に面していない土地、

特定路線価設定申出ができる土地(注)

利用制限がある土地
道路に面していない土地
間口が狭い土地、がけ地
宅地内に私道がある土地など、
傾斜のある土地、がけ地
土壌汚染のある土地
広大地
市街地にある山林など
その他個別事情のある土地の評価
また建築中の建物の評価
については、

評価につき、要注意です

土地の評価、区分,地目,単位

相続税の土地評価は
9種類の 「地目 」の区分に従って
評価することになりますが
実際は
この地目と現況が違うことも多く
その場合には
実際に使用している現況に応じて評価することになります
例えば畑という地目になっていても
現況が宅地で
この場合は宅地転用許可は取ったが
地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが
その土地に面した道路に路線価が付されていれば
当然路線価による評価になります
固定資産税評価地域であれば
固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります
①宅地
建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地
②田
農耕地で用水を利用して耕作する土地
③畑
農耕地で用水を利用しないで耕作する土地
④山林
耕作の方法によらないで竹木の生育する土地
⑤原野
耕作の方法によらないで
雑草 、かん木類の生育する土地
⑥牧場
家畜を放牧する土地
⑦池沼
かんがい用水でない水の貯留池
⑧鉱泉地
鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地
⑨雑種地
以上のいずれにも該当しない土地


土地の登記されている単位を
筆と言いますが
例えば
1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は
2筆以上の宅地を合計で評価します
合わせて500㎡以上あれば
広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と
駐車場が
道路で区分されていなくて
一体利用されて
いる場合には
合わせて評価することになると思われます
この場合
合計して500㎡以上の土地は
広大地の適用がある可能性があります


土地の利用区分が異なる場合
原則として 利用区分ごとに別個に評価します
例えば500㎡以上の土地は
広大地の適用がある可能性がありますが
隣接した土地で
自宅として利用している宅地「自用地 」が300㎡ 、
賃貸アパ ートの宅地「貸家建付地 」が250㎡ 、
ある場合には
別個に評価しますので
広大地には該当しません

(土地の評価上の区分)
七 土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する。
ただし、一体として利用されている一団の土地が
二以上の地目からなる場合には
その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして
その一団の土地ごとに評価するものとする。
地目は、課税時期の現況によって判定する
(一) 宅地
(二) 田
(三) 畑
(四) 山林
(五) 原野
(六) 牧場
(七) 池沼
(八) 削除
(九) 鉱泉地
(一〇) 雑種地
(注) 地目の判定は、不動産登記事務取扱手続準則

に準じて行う。ただし、「(四)
山林」には、保安林」を含み、また「(一〇)
雑種地」には、
墓地」から「(二三) 雑種地」まで
(保安林」を除く。)に掲げるものを含む。

(評価単位)
七―二 土地の価額は、
次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、
土地の上に存する権利についても同様とする。

(一) 宅地
宅地は、一画地の宅地
(利用の単位となっている
一区画の宅地)
を評価単位とする
(注) 贈与、遺産分割等による宅地の分割が
親族間等で行われた場合において、例えば、
分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、
その分割が著しく不合理であると認められるときは、
その分割前の画地を「一画地の宅地」
とする

私道の評価

私道の用に供されている宅地の評価
は、
評価の方式から倍率方式による評価までの定めにより

計 算した価額の

100分の30に相当する価額によって評価する。

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、
その私道の価額は評価しない

セットバック

建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、
将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、
その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。
ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする
(算式)
将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積÷宅地の総地積
×07

不整形地

奥行価格補正
一方のみが路線に接する宅地の価額は、
奥行距離に応じた「奥行価格補正率」
によって評価します
まずは、
奥行距離が重要です
奥行距離は原則として
正面路線に対し、垂直な奥行距離によりますが
奥行距離が左右で違っているなどの場合には
平均的な奥行距離によるといわれています。
不整形地の奥行距離の求め方国税庁
不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。
計算方法
(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法

(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法
(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法
詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380
「特定路線価」
路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。
がけ地等
がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します

土地 路線価による計算

土地路線価など

土地の評価
1.市街地とその周辺
(路線価地域)は
路線価
をもとに評価
上記1.以外
は原則として
固定資産税評価額×倍率 で評価
1.路線価地域
路線価図をもとに評価
奥行価格補正などを加味
付表 (pdf)
路線価図.pdf へ
「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。)
ごとに設定する。
内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください
(奥行価格補正)
① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、
路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
路線価×奥行価格補正率×地積
(側方路線影響加算)
② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、
次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。
(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額
(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二
[側方路線影響加算率表]
に定める
加算率を乗じて計算した価額
イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率
ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」
(イ+ロ)×面積
(二方路線影響加算)
正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。
(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額
(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三
「二方路線影響加算率表」の加算率を
乗じて計算した価額
イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率
ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」
(イ+ロ)×面積
(三方又は四方路線影響加算)
三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。
路線価地域」については、次に掲げる地区を定められ、
奥行価格補正率等も、
この地区区分ごとに定められています

① ビル街地区
② 高度商業地区
③ 繁華街地区
④ 普通商業・併用住宅地区
⑤ 普通住宅地区
⑥ 中小工場地区
⑦ 大工場地区

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

2017年6月2日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士

住居表示と地番

土地建物の登記簿に記載されている
所在地は地番といいますが
登記などはこちらの地番で行います。

固定資産税評価証明書も地番で表示されます

税務署の路線価図は
住居表示ですので
地番とのすりあわせが必要です

建物がない土地や
未利用地、畑などには
住居表示は
付されていません

2017年4月21日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税土地評価に詳しい格安税理士