居住用土地建物の譲渡

親が介護施設などに入居し

親名義の空き家になった土地建物等の譲渡をした場合

生前に

居住用財産を譲渡した場合

通常3000万円の特別控除があります

居住しなくなってから

3年目の年末までに譲渡すれば適用される場合もあります

期限後申告でも3000万円控除は

一定の要件のもと適用されると思われますが

申告が要件なので

税務署に

申告漏れを指摘され課税された場合

原則適用されないことになります

税額が発生した場合

無申告加算税 延滞金が発生します

3000万控除を控除した金額が
(所有期間10年超の場合)
6000万円以下の部分→10%
6000万円超の部分→15%

所有期間5年以上
10年未満の場合は
税率15%

短期譲渡の場合
でも
3000万円特別控除が適用できます。

税率30%

短期譲渡所得

原則→30%
ただし、国等に対する譲渡で一定要件に該当する場合→15%

ほかに住民税が課税されます

平成25年から平成49年までは、
復興特別所得税として基準所得税額の2.1%を
申告・納付することになります

自宅(建物)

自宅
原則として一棟の家屋ごとに評価

家屋の固定資産税評価額で評価

建築中の場合には

費用現価(相続時までに払った費用?、)

の70%で評価

家屋と構造上一体となっている設備
家屋の所有者が有する
電気設備
(ネオンサイン、投光器、スポットライト、

電話機、電話交換機
及びタイムレコーダー等を除きます。)、
ガス設備、

衛生設備、

給排水設備、

温湿度調整設備、(冷暖房設備?)
消火設備、避雷針設備、昇降設備、じんかい処理設備等で、
その家屋に取り付けられ、
その家屋と構造上一体
となっているものについては、

その家屋の価額に含めて評価します。

門、塀 庭園設備は別途評価 に注意

屋敷内にある
果樹等及び

畑の境界にある
果樹等で
その数量が少なく、
かっ、収益を目的として所有
するものでないものについては、
評価しない

貸家建物

貸家(建物)の価額は
家屋の価額(A)ー(A)X借家権割合×賃貸割合

借家権割合は原則として30%

相続開始時に、貸家の空き室がある場合

全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に

継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに

新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、

他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど

一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

 

 

 

 

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