貸家の敷地

自用地の価額-(自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借家権割合は原則として30%

借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが

相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

広大地の評価

土地の面積が500㎡を超えたら広大地の可能性があります。

(埼玉県の場合は、事例は、ないらしいが

ミニ開発地域では それ以下でも適用の可能性がある?)

 

(広大地の評価)

その地域における

標準的な宅地の地積に比して
著しく地積が広大な宅地


都市計画法第4条第12項に規定 する
開発行為
を行うとした場合に
公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの

大規模工場用地に定める
大規模工場用地に該当するもの
及び

中高層の集合住宅等の敷地用地

に適しているもの
(その宅地について、経済的にも

合理的であると認められる開発行為が
中高層の集合住宅等を建築するこ と

を目的とするものであると認められるものをいう。)
を除く。

以下「広大地」という。)
の価額は、原則として、
次に 掲げる区分に従い、
それぞれ次により計算した金額によって評価する
(一) その広大地が路線価地域に所在する場合
その広大地の面する路線の路線価に
奥行価格補正から
容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地 の評価までの
定めに代わるものとして

次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額に
その広大地の地積を乗じて計算した金額

広大地補正率=0.6-(0.05×広大地の地積÷1,000㎡)

(地積5000の場合

0、6-(0.05×5000÷1000)で 0.35となる)

 

(二) その広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が
標準的な間口距離及び
奥行距離を有する宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額を
路線価に定める路線価として、
上記(一)に準じて計算した金額

(注)「公共公益的施設用地」とは、
都市計画法第4条第14項に規定する
道路、公園等の公共施設の用に供される 土地及び
都市計画法施行令第27条に掲げる
教育施設、
医療施設等の
公益的施設の用に供される土地
(その他これらに準ずる施設で、
開発行為の許可を受けるために必要とされる
施設の用に供される土地を含む。)をいうものとする。

「その広大地の面する路線の路線価」は、
その路線が2以上ある場合には、
原則として、その広大地が面する路線の

路線 価のうち

もっとも高いものとする

評価する広大地は、

5,000㎡以下の地積のものとする。
したがって、

広大地補正率は

0.35が下限となることに留意する。

(5000㎡以上の場合でも0.35で評価できる?)

(一)又は(二)により計算した価額が、
その広大地を評価の方式から
倍率方式による評価まで
及び

(セット バックを必要とする

宅地の評価の定めにより評価した価額を
上回る場合には、
その広大地の価額は
一定の方法で評価することに留意する。

私道の評価 セットバック

私道の用に供されている宅地の評価

は、
評価の方式から倍率方式による評価までの定めにより

計 算した価額の

100分の30に相当する価額によって評価する

1公共の用に供するもの、

例えば、通抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合、

その私道の価額は評価しないことになっています

2専ら特定の者の通行の用に供するもの、

例えば、袋小路のような場合があります。
この場合 路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の30%相当額で評価します。

倍率地域にある私道の固定資産税評価額が私道であることを考慮して付されている場合には、

その宅地が私道でないものとして固定資産税評価額を評定し、

その金額に倍率を乗じて評価した価額の30%相当額で評価します。

(注)

  1. 専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価します。
  2. 路線価方式による場合の評価方法
    私道の価額は、原則として、正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、その私道に設定された特定路線価を基に評価(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。 正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積

    =私道の価額

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、

その私道の価額は評価しない

 

セットバックを必要とする宅地の評価)

建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、

その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。

ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする

市街地山林

市街地山林の価額は、

その山林が宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額から、
その山林を宅地に転 用する場合において
通常必要と認められる
1平方メートル当たりの
造成費
に相当する金額として、
整地、
土盛り又は
土止めに要する費用の額が
おおむね同一と認められる地域ごとに

国税局長の定める金額を控除した金額に、
その山林の地積を乗じて
計算した金額によって評価する。

ただし、その市街地山林の
固定資産税評価額に
地価事情の類似する地域ごとに、

その地域にある
山林の売買実例価額、
精通者意見価格等を基として
国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって
評価することができるものとし、

その倍率が定められている地域にある
市街地山林の価額は、
その山林の
固定資産税評価額に
その倍率を乗じて
計算した金額によって評価する。

なお、その市街地山林について
宅地への転用が見込めないと認められる場合には、
その山林の価額は、
近隣の純山林 の価額に比準して評価する

(注)
「その山林が宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額」は、
その付近にある宅地について
評価の方式に定 める方式によって
評価した
1平方メートル当たりの価額を基とし、
その宅地と
その山林との位置、
形状等の条件の差を
考慮して評価する。

「その市街地山林について
宅地への転用が見込めない
と認められる場合」とは、
その山林を評価した場合の価額が
近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、
又はその山林が急傾斜地等であるために
宅地造成ができないと認められる場合をいう。

(広大な市街地山林の評価)

市街地山林が
宅地であるとした場合において、

広大地に該当するときは、
その市街地山林の価額は
広大地の定めに準じて評価する。

ただし、その市街地山林を評価した価額が
一定の価額を上回る場合には
一定の定めによって評価することに留意する

相続開始時に、貸家の空き室がある場合

全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に

継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに

新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、

他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど

一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

 

 

 

 

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