奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので
間口距離 と

奥行
正確に算定することが重要です
通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。
土地は不整形地の場合が多いので
奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは
平均的な奥行距離
によります。
具体的には、
不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
不整形地の面積÷間口距離
得た数値とします。
以下国税庁HPより転載引用、以下は個人的見解です。
【照会要旨】
次の図のような不整形地の奥行距離はどのようにして求めるのでしょうか。
不整形地の奥行距離の求め方の図1
間口距離35
想定整形地の奥行20を限度とし 不整形地の面積600÷間口距離35=17.1奥行
 

 
不整形地の奥行距離の求め方の図2
想定整形地の面積800 想定整形地の間口40 想定整形地の奥行20
 
不整形地の奥行距離の求め方の図3

不整形地の面積720÷間口距離18=40奥行

不整形地の面積500÷間口距離20=25奥行

 
不整形地の奥行距離の求め方の図4

800÷20=40     800÷15=53≧50

不整形地の面積750

÷間口距離5=150

≧50奥行

 
 


間口距離の求め方は、

原則として道路と接する部分の距離によります
間口には
車などが出入りしやすいように
角が切れている場合がありますが
角切で広がった部分も間口に含めます
 
しかし

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。
私道は道路なので長方形で評価する
と考えればわかりやすいかもしれませ

お気軽にご相談下さい

2019年7月30日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税 

アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が
道路で区分されていなくて
一体利用されて
いる場合には
合わせて評価することになると思われます
この場合
駐車場部分も小規模宅地の適用対象の
可能性があります
また
合計して500㎡以上の土地は
地積規模の大きな土地の可能性があり
その場合評価が大きく下がることがあります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが
貸家建付地の価額
= 自用地とした場合の価額ー
( 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、
建物の構成部分である
隔壁、
扉、
階層(天井及び床)等
によって他の部分と完全に遮断されている部分で、
独立した出入口を有するなど
独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


空き室部分については
相続税で
土地については
貸家建付地の減額、
ができない
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定され
相続税課税価額が大きく変わる
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。
①各独立部分が課税時期前に
継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに
新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間に他の用途に供されていないか
④空室の期間が
課税時期の前後の(例えば 1か月程度であるなど)一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決がある
(評基通26)
{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、
種々の判断基準があるようで
(空き室が長期間
(半年以上から1年以上程度)でない限り、
認められるとする説もあるが
貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
税務調査時の事実認定により判断されます
 

お気軽にご相談下さい

2018年11月2日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税 

土地の評価単位

宅地は
利用の単位となって
いる1画地の宅地ごとに評価


田は
1枚の田ごと


山林は
1筆ごとに評価


雑種地
利用の単位となっている
「一団の雑種地ごと」
(同一の目的に供されて
いる雑種地)
を評価単位とする


 
所有する宅地を自ら使用している場合
居住の用か、
事業の用かにかかわらず、
全体を1画地の宅地として評価する。


宅地の一部を
使用貸借により貸付ている場合
全体を1画地の宅地として評価


貸宅地
貸付先ごとに、
それぞれを1画地の宅地として評価


貸家建付地(アパートの敷地など)
借家人が違う、貸家の棟ごと
に1画地の宅地として評価


2以上の者から
隣接している土地を借りて、
これを一体として利用している場合
 
全体を1画地として評価


別々の所有者から土地を借り入れ
A建物を建設して借地権を設定し
Bには構築物たる駐車場
を建築して賃借権を設定している場合
店舗とその利用者のための駐車場として
一体利用している場合には
 
AB合わせて評価し
それぞれ借地権、賃借権割合を乗じる。


自分の所有地等へ進入するための専用私道
私道としての評価は行わず、
宅地と併せて自用地としての評価になる
私道とは、
「不特定多数の者」の通行の用 (0評価)
又は
「専ら特定の者」の通行の用(3割評価)
に供されている宅地をいう


アパートに隣接する駐車場
別個に評価が原則
駐車場の契約が貸アパートと別契約でも、
駐車場のすべてがアパートの賃借人に賃借されるなどの場合に
全体を一区画として「貸家建付地」として評価できれば評価額が大きく下がるが
実態に応じて判断される
 


1画地の宅地を相続人が分割して取得した場合
相続財産は、その財産の取得者ごとに評価することになります。
取得者ごとにそれぞれを1画地の宅地として評価
無道路地、帯状地又は著しく狭あいな画地を創出する
など
その分割が著しく
不合理であると認められる場合に
おける宅地の価額は、
その分割前の画地
1画地の宅地」として評価


隣接地を所有する相続人が取得した土地の評価
単独でそれぞれの宅地として 評価
共同ビルの敷地のように
個々の宅地が他の土地と一体利用されている場合、
他の土地も併せた利用の単位となる宅地の価額をまず評価した上で、
利用区分の面積按分などにより、個々の宅地を評価


使用貸借により貸し付けられている土地は、
相続税では自用地として扱われますので、
自用地の宅地と
使用貸借の宅地が
同ーの相続人により取得された場合には、
合わせて評価する。


借地権または定期借地権等の目的となっている宅地は、
貸付先が違う場合にはそれぞれ区分して1画地として評価する。


貸家建付地で貸家が数棟ある場合には、
原則として各貸家の敷地ごとに1画地として判定します。


所有する宅地の隣の宅地を借りて
これらを一体として利用している場合、
又は2以上
の者から隣接する土地を借りて、
これらを一体として利用している場合
土地全体を1画地として評価
 


雑種地は、原則として利用の単位となっている
一団の雑種地が
1評価単位となりますが
 
市街化区域等内において
全体で評価する場合もある。
 
土地区分単位通達

お気軽にご相談下さい

2018年11月2日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 相続税