土地評価の基本2

土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

       合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります

土地評価1

登記地目は田であっても、

課税時期にその上に建物が建っていれば、

宅地として評価することになります。


アスフアルト舗装を設け容易に建物敷地にできない状態で

10年前から月極駐車場用地として利用されている場合

はすでに宅地とはいえず。

登記上の地目は雑種地に該
当するとおもわれます。

したがって、その駐車場用地が、

自宅敷地と隣接している場合であっても

評価上の区分が別になるので、

自宅敷地とは、区分して評価する必要があると思われます。

 

 

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土地の地目

相続税の土地評価は

9種類の 「地目 」の区分に従って

評価することになりますが

実際は

この地目と現況が違うことも多く

その場合には

実際に使用している現況に応じて評価することになります

例えば畑という地目になっていても

現況が宅地で

この場合は宅地転用許可は取ったが

地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが

その土地に面した道路に路線価が付されていれば

当然路線価による評価になります

固定資産税評価地域であれば

固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります

①宅地

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地

②田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤原野

耕作の方法によらないで

雑草 、かん木類の生育する土地

⑥牧場

家畜を放牧する土地

⑦池沼

かんがい用水でない水の貯留池

⑧鉱泉地

鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地

⑨雑種地

以上のいずれにも該当しない土地

広大地の評価額

広大地に該当する可能性のある宅地

1 .近隣の標準的な宅地の地積に比べて著しく大きな宅地

2 .戸建開発業者が購入するであろうと思われる宅地

3 .戸建分譲に当たり道路や公園などの公共公益的施設の負担が必要な宅地

 

広大地の評価に該当しない宅地は 、

一般的に

1 . 宅地面積が 1 , 0 0 0 ㎡未満

(都市部500平米未満)

2.大規模工場やマンション建設に適した土地

3 .道路や公園などを作らずに区画できる宅地

4 .市街化調整区域の土地

5 .田や畑などの農地

と言われています。

 

広大地の評価額

=宅地の路線価 ×広大地補正率 ×その宅地の面積

定期借地権の底地


定期借地権には

「一般定期借地権 」

「建物譲渡特約付借地権 」

「事業用定期借地権 」

の 3つがあります 。

 

28年分の路線価が発表になった

28年分相続税等に使用する

国税庁の路線価が発表になった

埼玉県の路線価はやや増加か昨年並みと思われます。

28年分路線価の発表があるまでは、

土地などがある場合には

金額が変わる可能性があり

28年分の相続税等の申告が事実上できなかったので

これからは28年以降の相続税の申告が本格化すると思われます。。

奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので
間口距離 と奥行を
正確に算定することが重要です

通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。

土地は不整形地の場合が多いので
奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは

平均的な奥行距離

によります。
具体的には、

不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
その不整形地の面積を
その間口距離で除して

得た数値とします。

【照会要旨】不整形地の奥行距離の求め方国税庁

不整形地の評価 計算上の奥行距離で評価する場合

宅地の評価単位

財産の評価目次一覧

土地路線価など

土地の評価

1.市街地とその周辺

(路線価地域)は
路線価
をもとに評価

上記1.以外
は原則として

固定資産税評価額×倍率 で評価

1.路線価地域
路線価図をもとに評価

奥行価格補正などを加味

付表 (pdf)

路線価図.pdf へ

「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。)
ごとに設定する。

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

(奥行価格補正)

① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、

路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

路線価×奥行価格補正率×地積

(側方路線影響加算)

② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、

次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。

(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額

(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二
[側方路線影響加算率表]
に定める
加算率を乗じて計算した価額

イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率

ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」

(イ+ロ)×面積

(二方路線影響加算)

正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。

(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額

(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三
「二方路線影響加算率表」の加算率を
乗じて計算した価額

イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率

ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」

(イ+ロ)×面積

(三方又は四方路線影響加算)

三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。

 路線価地域」については、次に掲げる地区を定められ、
奥行価格補正率等も、
この地区区分ごとに定められています

① ビル街地区
② 高度商業地区
③ 繁華街地区
④ 普通商業・併用住宅地区
⑤ 普通住宅地区
⑥ 中小工場地区
⑦ 大工場地区

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

不整形地

 路線価方式により評価する宅地の価額は、

その宅地の面する路線に付された
路線価を基とし、
宅地の奥行距離に応じる
奥行価格補正、
側方路線影響加算、
二方路線影響加算、
三方路線影響加算
四方路線影響加算、
不整形地等の修正等を行って算出

 奥行価格補正
 一方のみが路線に接する宅地の価額は、
奥行距離に応じた「奥行価格補正率」
によって評価します

まずは、
奥行距離が重要です
奥行距離は原則として
正面路線に対し、垂直な奥行距離によりますが
奥行距離が左右で違っているなどの場合には
平均的な奥行距離によるといわれています。
不整形地の奥行距離の求め方国税庁

不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。

計算方法

(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法

(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法

(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法

詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380

「特定路線価」

 路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。

がけ地等

 がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します

借地権

借地権

自用地の評価額×借地権割合

借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

定期借地権

自用地の評価額×
借地権設定時における定期借地権割合