奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので

間口距離 と

奥行
正確に算定することが重要です

通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。

土地は不整形地の場合が多いので

奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは

平均的な奥行距離

によります。
具体的には、

不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
間口距離÷不整形地の面積

得た数値とします。

 

【照会要旨】不整形地の奥行距離の求め方国税庁

不整形地の評価 計算上の奥行距離で評価する場合

宅地の評価単位

財産の評価目次一覧


間口距離の求め方は、

原則として道路と接する部分の距離によります

間口には

車などが出入りしやすいように

角が切れている場合がありますが

角切で広がった部分も間口に含めます

 

しかし

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。

私道は道路なので長方形で評価する

と考えればわかりやすいかもしれません

アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

駐車場部分も小規模宅地の適用対象の

可能性があります

また

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については

貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

具体的には

アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、
「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分に該当するかどうかは、
その部分が、
1各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、
2賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、
3空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、
4空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
5課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

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土地評価の基本2

土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

       合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります

土地評価1

登記地目は田であっても、

課税時期にその上に建物が建っていれば、

宅地として評価することになります。


アスフアルト舗装を設け容易に建物敷地にできない状態で

10年前から月極駐車場用地として利用されている場合

はすでに宅地とはいえず。

登記上の地目は雑種地に該
当するとおもわれます。

したがって、その駐車場用地が、

自宅敷地と隣接している場合であっても

評価上の区分が別になるので、

自宅敷地とは、区分して評価する必要があると思われます。

 

 

続きを読む

土地の地目

相続税の土地評価は

9種類の 「地目 」の区分に従って

評価することになりますが

実際は

この地目と現況が違うことも多く

その場合には

実際に使用している現況に応じて評価することになります

例えば畑という地目になっていても

現況が宅地で

この場合は宅地転用許可は取ったが

地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが

その土地に面した道路に路線価が付されていれば

当然路線価による評価になります

固定資産税評価地域であれば

固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります

①宅地

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地

②田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤原野

耕作の方法によらないで

雑草 、かん木類の生育する土地

⑥牧場

家畜を放牧する土地

⑦池沼

かんがい用水でない水の貯留池

⑧鉱泉地

鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地

⑨雑種地

以上のいずれにも該当しない土地

広大地の評価額

広大地に該当する可能性のある宅地

1 .近隣の標準的な宅地の地積に比べて著しく大きな宅地

2 .戸建開発業者が購入するであろうと思われる宅地

3 .戸建分譲に当たり道路や公園などの公共公益的施設の負担が必要な宅地

 

広大地の評価に該当しない宅地は 、

一般的に

1 . 宅地面積が 1 , 0 0 0 ㎡未満

(都市部500平米未満)

2.大規模工場やマンション建設に適した土地

3 .道路や公園などを作らずに区画できる宅地

4 .市街化調整区域の土地

5 .田や畑などの農地

と言われています。

 

広大地の評価額

=宅地の路線価 ×広大地補正率 ×その宅地の面積

土地路線価など

土地の評価

1.市街地とその周辺

(路線価地域)は
路線価
をもとに評価

上記1.以外
は原則として

固定資産税評価額×倍率 で評価

1.路線価地域
路線価図をもとに評価

奥行価格補正などを加味

付表 (pdf)

路線価図.pdf へ

「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。)
ごとに設定する。

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

(奥行価格補正)

① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、

路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

路線価×奥行価格補正率×地積

(側方路線影響加算)

② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、

次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。

(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額

(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二
[側方路線影響加算率表] に定める
加算率を乗じて計算した価額

イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率

ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」

(イ+ロ)×面積

 

側方路線が私道である場合

通常側方路線加算はしない

 

 

(二方路線影響加算)

正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。

(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額

(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三
「二方路線影響加算率表」の加算率を
乗じて計算した価額

イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率

ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」

(イ+ロ)×面積

(三方又は四方路線影響加算)

三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。

路線価地域」については、次に掲げる地区を定められ、
奥行価格補正率等も、
この地区区分ごとに定められています

① ビル街地区
② 高度商業地区
③ 繁華街地区
④ 普通商業・併用住宅地区
⑤ 普通住宅地区
⑥ 中小工場地区
⑦ 大工場地区

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

貸家の敷地

自用地の価額-(自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借家権割合は原則として30%

借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが

相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

広大地の評価

土地の面積が500㎡を超えたら広大地の可能性があります。

(埼玉県の場合は、事例は、ないらしいが

ミニ開発地域では それ以下でも適用の可能性がある?)

 

(広大地の評価)

その地域における

標準的な宅地の地積に比して
著しく地積が広大な宅地


都市計画法第4条第12項に規定 する
開発行為
を行うとした場合に
公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの

大規模工場用地に定める
大規模工場用地に該当するもの
及び

中高層の集合住宅等の敷地用地

に適しているもの
(その宅地について、経済的にも

合理的であると認められる開発行為が
中高層の集合住宅等を建築するこ と

を目的とするものであると認められるものをいう。)
を除く。

以下「広大地」という。)
の価額は、原則として、
次に 掲げる区分に従い、
それぞれ次により計算した金額によって評価する
(一) その広大地が路線価地域に所在する場合
その広大地の面する路線の路線価に
奥行価格補正から
容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地 の評価までの
定めに代わるものとして

次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額に
その広大地の地積を乗じて計算した金額

広大地補正率=0.6-(0.05×広大地の地積÷1,000㎡)

(地積5000の場合

0、6-(0.05×5000÷1000)で 0.35となる)

 

(二) その広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が
標準的な間口距離及び
奥行距離を有する宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額を
路線価に定める路線価として、
上記(一)に準じて計算した金額

(注)「公共公益的施設用地」とは、
都市計画法第4条第14項に規定する
道路、公園等の公共施設の用に供される 土地及び
都市計画法施行令第27条に掲げる
教育施設、
医療施設等の
公益的施設の用に供される土地
(その他これらに準ずる施設で、
開発行為の許可を受けるために必要とされる
施設の用に供される土地を含む。)をいうものとする。

「その広大地の面する路線の路線価」は、
その路線が2以上ある場合には、
原則として、その広大地が面する路線の

路線 価のうち

もっとも高いものとする

評価する広大地は、

5,000㎡以下の地積のものとする。
したがって、

広大地補正率は

0.35が下限となることに留意する。

(5000㎡以上の場合でも0.35で評価できる?)

(一)又は(二)により計算した価額が、
その広大地を評価の方式から
倍率方式による評価まで
及び

(セット バックを必要とする

宅地の評価の定めにより評価した価額を
上回る場合には、
その広大地の価額は
一定の方法で評価することに留意する。

私道の評価 セットバック

私道の用に供されている宅地の評価

は、
評価の方式から倍率方式による評価までの定めにより

計 算した価額の

100分の30に相当する価額によって評価する

1公共の用に供するもの、

例えば、通抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合、

その私道の価額は評価しないことになっています

2専ら特定の者の通行の用に供するもの、

例えば、袋小路のような場合があります。
この場合 路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の30%相当額で評価します。

倍率地域にある私道の固定資産税評価額が私道であることを考慮して付されている場合には、

その宅地が私道でないものとして固定資産税評価額を評定し、

その金額に倍率を乗じて評価した価額の30%相当額で評価します。

(注)

  1. 専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価します。
  2. 路線価方式による場合の評価方法
    私道の価額は、原則として、正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、その私道に設定された特定路線価を基に評価(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。 正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積

    =私道の価額

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、

その私道の価額は評価しない

 

セットバックを必要とする宅地の評価)

建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、

その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。

ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする