土地評価1

登記地目は田であっても、

課税時期にその上に建物が建っていれば、

宅地として評価することになります。


アスフアルト舗装を設け容易に建物敷地にできない状態で

10年前から月極駐車場用地として利用されている場合

はすでに宅地とはいえず。

登記上の地目は雑種地に該
当するとおもわれます。

したがって、その駐車場用地が、

自宅敷地と隣接している場合であっても

評価上の区分が別になるので、

自宅敷地とは、区分して評価する必要があると思われます。

 

 

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奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので
間口距離 と奥行を
正確に算定することが重要です

通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。

土地は不整形地の場合が多いので
奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは

平均的な奥行距離

によります。
具体的には、

不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
その不整形地の面積を
その間口距離で除して

得た数値とします。

【照会要旨】不整形地の奥行距離の求め方国税庁

不整形地の評価 計算上の奥行距離で評価する場合

宅地の評価単位

財産の評価目次一覧

 

間口距離の求め方は、

原則として道路と接する部分の距離によります

間口には

車などが出入りしやすいように

角が切れている場合がありますが

角切で広がった部分も間口に含めます

 

しかし

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。

私道は道路なので長方形で評価する

と考えればわかりやすいかもしれません

土地路線価など

土地の評価

1.市街地とその周辺

(路線価地域)は
路線価
をもとに評価

上記1.以外
は原則として

固定資産税評価額×倍率 で評価

1.路線価地域
路線価図をもとに評価

奥行価格補正などを加味

付表 (pdf)

路線価図.pdf へ

「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。)
ごとに設定する。

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

(奥行価格補正)

① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、

路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

路線価×奥行価格補正率×地積

(側方路線影響加算)

② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、

次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。

(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額

(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二
[側方路線影響加算率表]
に定める
加算率を乗じて計算した価額

イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率

ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」

(イ+ロ)×面積

 

側方路線が私道である場合

通常側方路線加算はしない

 

 

(二方路線影響加算)

正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。

(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額

(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三
「二方路線影響加算率表」の加算率を
乗じて計算した価額

イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率

ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」

(イ+ロ)×面積

(三方又は四方路線影響加算)

三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。

路線価地域」については、次に掲げる地区を定められ、
奥行価格補正率等も、
この地区区分ごとに定められています

① ビル街地区
② 高度商業地区
③ 繁華街地区
④ 普通商業・併用住宅地区
⑤ 普通住宅地区
⑥ 中小工場地区
⑦ 大工場地区

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

不整形地

 路線価方式により評価する宅地の価額は、

その宅地の面する路線に付された
路線価を基とし、
宅地の奥行距離に応じる
奥行価格補正、
側方路線影響加算、
二方路線影響加算、
三方路線影響加算
四方路線影響加算、
不整形地等の修正等を行って算出

 奥行価格補正
 一方のみが路線に接する宅地の価額は、
奥行距離に応じた「奥行価格補正率」
によって評価します

まずは、
奥行距離が重要です
奥行距離は原則として
正面路線に対し、垂直な奥行距離によりますが
奥行距離が左右で違っているなどの場合には
平均的な奥行距離によるといわれています。
不整形地の奥行距離の求め方国税庁

不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。

計算方法

(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法

(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法

(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法

詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380

「特定路線価」

 路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。

がけ地等

 がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します

借地権

借地権

自用地の評価額×借地権割合

借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

定期借地権

自用地の評価額×
借地権設定時における定期借地権割合

貸家の敷地

自用地の価額-(自用地の価額×借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

借家権割合は原則として30%

借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが

相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか

広大地の評価

土地の面積が500㎡を超えたら広大地の可能性があります。

(埼玉県の場合は、事例は、ないらしいが

ミニ開発地域では それ以下でも適用の可能性がある?)

 

(広大地の評価)

その地域における

標準的な宅地の地積に比して
著しく地積が広大な宅地


都市計画法第4条第12項に規定 する
開発行為
を行うとした場合に
公共公益的施設用地の負担が必要と認められるもの

大規模工場用地に定める
大規模工場用地に該当するもの
及び

中高層の集合住宅等の敷地用地

に適しているもの
(その宅地について、経済的にも

合理的であると認められる開発行為が
中高層の集合住宅等を建築するこ と

を目的とするものであると認められるものをいう。)
を除く。

以下「広大地」という。)
の価額は、原則として、
次に 掲げる区分に従い、
それぞれ次により計算した金額によって評価する
(一) その広大地が路線価地域に所在する場合
その広大地の面する路線の路線価に
奥行価格補正から
容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地 の評価までの
定めに代わるものとして

次の算式により求めた広大地補正率を乗じて計算した価額に
その広大地の地積を乗じて計算した金額

広大地補正率=0.6-(0.05×広大地の地積÷1,000㎡)

(地積5000の場合

0、6-(0.05×5000÷1000)で 0.35となる)

 

(二) その広大地が倍率地域に所在する場合
その広大地が
標準的な間口距離及び
奥行距離を有する宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額を
路線価に定める路線価として、
上記(一)に準じて計算した金額

(注)「公共公益的施設用地」とは、
都市計画法第4条第14項に規定する
道路、公園等の公共施設の用に供される 土地及び
都市計画法施行令第27条に掲げる
教育施設、
医療施設等の
公益的施設の用に供される土地
(その他これらに準ずる施設で、
開発行為の許可を受けるために必要とされる
施設の用に供される土地を含む。)をいうものとする。

「その広大地の面する路線の路線価」は、
その路線が2以上ある場合には、
原則として、その広大地が面する路線の

路線 価のうち

もっとも高いものとする

評価する広大地は、

5,000㎡以下の地積のものとする。
したがって、

広大地補正率は

0.35が下限となることに留意する。

(5000㎡以上の場合でも0.35で評価できる?)

(一)又は(二)により計算した価額が、
その広大地を評価の方式から
倍率方式による評価まで
及び

(セット バックを必要とする

宅地の評価の定めにより評価した価額を
上回る場合には、
その広大地の価額は
一定の方法で評価することに留意する。

私道の評価 セットバック

私道の用に供されている宅地の評価

は、
評価の方式から倍率方式による評価までの定めにより

計 算した価額の

100分の30に相当する価額によって評価する

1公共の用に供するもの、

例えば、通抜け道路のように不特定多数の者の通行の用に供されている場合、

その私道の価額は評価しないことになっています

2専ら特定の者の通行の用に供するもの、

例えば、袋小路のような場合があります。
この場合 路線価方式又は倍率方式によって評価した価額の30%相当額で評価します。

倍率地域にある私道の固定資産税評価額が私道であることを考慮して付されている場合には、

その宅地が私道でないものとして固定資産税評価額を評定し、

その金額に倍率を乗じて評価した価額の30%相当額で評価します。

(注)

  1. 専用利用している路地状敷地については、私道に含めず、隣接する宅地とともに1画地として評価します。
  2. 路線価方式による場合の評価方法
    私道の価額は、原則として、正面路線価を基として次の算式によって評価しますが、その私道に設定された特定路線価を基に評価(特定路線価×0.3)しても差し支えありません。 正面路線価×奥行価格補正率×間口狭小補正率×奥行長大補正率×0.3×地積

    =私道の価額

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、

その私道の価額は評価しない

 

セットバックを必要とする宅地の評価)

建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、

その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。

ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする

市街地山林

市街地山林の価額は、

その山林が宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額から、
その山林を宅地に転 用する場合において
通常必要と認められる
1平方メートル当たりの
造成費
に相当する金額として、
整地、
土盛り又は
土止めに要する費用の額が
おおむね同一と認められる地域ごとに

国税局長の定める金額を控除した金額に、
その山林の地積を乗じて
計算した金額によって評価する。

ただし、その市街地山林の
固定資産税評価額に
地価事情の類似する地域ごとに、

その地域にある
山林の売買実例価額、
精通者意見価格等を基として
国税局長の定める
倍率を乗じて計算した金額によって
評価することができるものとし、

その倍率が定められている地域にある
市街地山林の価額は、
その山林の
固定資産税評価額に
その倍率を乗じて
計算した金額によって評価する。

なお、その市街地山林について
宅地への転用が見込めないと認められる場合には、
その山林の価額は、
近隣の純山林 の価額に比準して評価する

(注)
「その山林が宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額」は、
その付近にある宅地について
評価の方式に定 める方式によって
評価した
1平方メートル当たりの価額を基とし、
その宅地と
その山林との位置、
形状等の条件の差を
考慮して評価する。

「その市街地山林について
宅地への転用が見込めない
と認められる場合」とは、
その山林を評価した場合の価額が
近隣の純山林の価額に比準して評価した価額を下回る場合、
又はその山林が急傾斜地等であるために
宅地造成ができないと認められる場合をいう。

(広大な市街地山林の評価)

市街地山林が
宅地であるとした場合において、

広大地に該当するときは、
その市街地山林の価額は
広大地の定めに準じて評価する。

ただし、その市街地山林を評価した価額が
一定の価額を上回る場合には
一定の定めによって評価することに留意する

相続開始時に、貸家の空き室がある場合

全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に

継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに

新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、

他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど

一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

 

 

 

 

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