土地を借り、相当の地代を支払う場合

他者所有の土地を借りて
その上に建物を建てた場合
その他者所有の土地について
建物所有者においては、借地権が発生し
土地の更地価額に借地権割合を乗じた金額を
借地権を相続財産として計上しなければならないが
土地の所有者が個人で
その個人に対し相当の地代を支払っている場合は
借地権の計上をしなくてもいいとされている。

相当の地代が支払われており、
その借地権の設定に際 し権利金を支払っていない場合又は
特別の経済的利益を供与していない場合の
その土地に係る借地権の価額は、
零として取り扱うこととされています

ただし、借地人が会社で
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:自用地価額の20%
(1-80%)で評価する
相当の地代=自用地価額(相続税評価額の過去3年間の平均)×6%

相当の地代を収受している場合の貸宅地

(相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価)
6 借地権が設定されている土地について、
相当の地代を収受している場合の

当該土地に係る貸宅地の価額は、次によって評価する。

(1)

権利金を収受していない場合又は
特別の経済的利益を受けていない場合
当該土地の

自用地としての価額の
100分の80に相当する金額

(2)

(1)以外の場合
当該土地の自用地としての価額から
3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の
(2)による借地権の価額を控除した金額

(以下この項において

「相当の地代調整貸宅地価額」という。)

ただし、

その金額が当該土地の自用地としての価額の
100分の80に相当する金額を超えるときは、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額

(注) 上記(1)及び(2)の

ただし書に該当する場合において、
被相続人が同族関係者となっている
同族会社に対し土地を貸し付けている場合、

「相当の地代を収受している貸宅地の評価について」

通達(以下「43年直資3-22通達」という。)
の適用があることに留意する。

この場合において、上記(2)のただし書に該当するときは、

43年直資3-22通連中「自用地としての価額」とあるのは

「相当の地代調整貸宅地価額」と、
「その価額の20%に相当する金額」とあるのは
「その相当の地代調整貸宅地価額と

当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」

と、それぞれ読み替えるものとする。

(相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額)
10 (1) 3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))から

5((「土地の無償返還に関する届出書」

が提出されている場合の借地権の価額))までに定める借地権

(以下「相当の地代を支払っている場合の借地権等」という。)

が設定されている土地について、

貸家の目的に供された場合又は相当の地代の支払、

相当の地代に満たない地代の支払若しくは

無償返還届出書の提出により借地権の転貸があった場合の

評価基本通達28((貸家建付借地権の評価))から

31((借家人の有する宅地等に対する権利の評価))までに定める

貸家建付借地権、

転貸借地権、

転借権又は

借家人の有する権利の価額は、

相当の地代を支払っている場合の

借地権等の価額を基として

1((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合)から

9((相当の地代を引き下げた場合))までの定めによるものとする。

(2) 借地権((1)に該当する借地権を除く。)が設定されている土地について、

相当の地代の支払、

相当の地代に満たない地代の支払又は

無償返還届出書の提出により

借地権の転貸があった場合の

評価基本通達29((転貸借地権の評価))から31

((借家人の有する宅地等に対する権利の評価))までに定める転貸借地権、

転借権又は借家人の有する権利の価額は、

評価基本通達27((借地権の評価))の定めにより評価したその借地権の価額を基として1

((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合))から

9((相当の地代を引き下げた場合))までの定めによるものとする。

普通借地権

27
借地権の価額=

その宅地の自用地として価額× 借地権割合
(国税庁路線図、倍率表のA90%~G30%)
とシンプルなものになっている

借地権の設定に際し、権利金等の授受がないなど
普通借地権の取引慣行がないと認められる地域にある
借地権については、
評価しない

相当の地代」に相当する地代が支払われている場合
無償返還に関する届出書」が提出さ れている場合

借地権の評価額はない

構築物の所有を目的とする
賃借権

は借地権に含まれない
(法人税や所得税では含まれる)

構築物の賃借は、
<賃借権の評価の定め>により評価する
借地権に該当するか
単なる賃借権なのかの判断は
賃貸借契約に係る賃借権の登記の有無、
権利金その他の一時金の授受
があるかなどを勘案する

借地権のおよぶ範囲

については
必ずしも建物部分の敷地に限られるものではない

権利金の額
地代の算定根拠、
土地利用の制限等に基づいて
その範囲
を決める

建物面積を建ぺい率で割った金額とすることも

一法であるかもしれない

自然発生的に生じた借地権については、
建物の敷地部分に限るのが相当

借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の価額は、評価しない

一方、

貸宅地の評価をする場合には、
自用地の価額から
借地権割合を20%として計算した借地権の価額を控除して評価する

自用地の価額×80%

私道を評価する場合において、
貸宅地と一体となって効用を発揮している場合
私道としての評価を行った上に、
さ らに貸地としての評価減を行うことは可能

要件を満たせば、小規模宅地の併用も可能

使用貸借に係る土地の評価
原則として、
個人間における
使用貸借の土地又は
借地権の評価は、
これらの土地等の上にある 建物等が
自用であるか
貸付ているかの区分に関係なく、
すべて、
自用のものであるとし た場合の価額により評価。

ただし、
使用貸借が開始される以前に、
既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 (
貸家のみを贈与し、
その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
貸家建付地等として評価します

建物の所有を目的とする賃借権であっても、
借地借家法の保護を受けない
一時使用のための設定の場合には、
借地権課税の問題は
通常発生しないと思われます

個人の建物を法人に譲渡で節税

個人の建物を法人に譲渡した場合

通常建物の未償却残高を譲渡対価にすれば

譲渡益は発生せず、無税で移転できますが

固定資産税評価額が譲渡対価として適正である

という判例もあることに注意したいところです

また

登記をする際

登録免許税が2%程度

不動産取得税が3から4%程度

課税されることには注意が

必要です。

これらはいずれも損金となりますが

詳しくは

相続税、資産税専門税理士堤税理士事務所

048(648)9380に

お気軽にご相談下さい。

 

個人の土地に法人が建物を建てた場合

個人が自分が主宰する同族会社に土地を貸し付け

その土地の上に法人が建物を建てるということは

よくあることではないでしょうか

その場合、

原則として借地権課税の問題が出てまいりますが

それを回避するには

相当の地代を払うか

無償返還の届出書を連名で税務署に提出するかです

相当の地代を支払うと

個人の収入が多くなることになりますので

個人の相続財産が増えることになります

無償返還の届出を出せば、

相当の地代を支払う必要はなく

法人が支払う地代は無料でも、

固定資産税相当額でも、

個人、法人に対して

課税されることはないといわれていますが

基本的には、法人税は受贈益が計上されることになりますが

支払い地代も発生するので、

相殺され課税されることはないと

いう書物が多いですが

法人税の無償でも受贈益課税するという、

意識は強いと思われますので

同族会社の行為計算否認規定で

否認される可能性も頭に入れておいたほうがいいでしょうか?

極端な取引は危ないと思われますが。

 

土地の使用貸借

使用貸借に係る土地の評価

原則として、
個人間における
使用貸借の土地又は
借地権の評価は、
これらの土地等の上にある 建物等が
自用であるか
貸付ているかの区分に関係なく、
すべて、
自用のものであるとし た場合の価額

により評価。

ただし、
使用貸借が開始される以前に、
既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 (
貸家のみを贈与し、
その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
貸家建付地等として評価します

 

使用貸借であっても

借りた土地に係る通常の必要経費は

借りた人の負担とされています

(民法)五百九十五条

借主は、借用物の通常の必要費を負担する。

 

固定資産税は通常の必要費と解されていますから

土地所有者に地代を支払う場合でも、

その土地の固定資産税以下の金額であれば、

通常の必要費であり

使用貸借に該当します。