借地権

借地権の価額=

その宅地の自用地として価額× 借地権割合

借地権の設定に際し、

権利金等の授受がないなど 普通借地権の取引慣行がないと認められる地域にある

借地権については、 評価しない


倍率地域については、 評価倍率表にその割合がパーセントで表記されています


「土地の無償返還に関する届出書」が提出さ れている場合 借地権の評価額はない

ただし、借地権を所有している 法人の株式を評価する場合は、

自用地としての価額の20%相当額

( 使用貸借による無償返還の場合には0)

の借地権が法人にあるものとして評価します  


「相当の地代」に相当する地代が支払われている場合

相当の地代が支払われており、

その借地権の設定に際し権利金を支払っていない場合又は 特別の経済的利益を供与していない場合の その土地に係る借 地権の価額は、0

ただし、借地人が会社で

貸主がその会社の同族株主等となっている場合

その会社の 株式等の価額を純資産価額で計算する場合に

会社が所有する借地権は

: 自用地価額の20% (1-80%)で評価する

相当の地代自用地価額

(相続税評価額の過去3年間の平均)×6%


  (相当の地代を収受している場合の 貸宅地

(1) 権利金を収受していない場合又は 特別の経済的利益を受けていない場合

当該土地の 自用地としての価額×80/100

(2) (1)以外の場合

当該土地の自用地としての価額から

3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の

(2)による借地権の価額を控除した金額 (以下この項において 「相当の地代調整貸宅地価額」という。)

ただし、 その金額が当該土地の自用地としての価額の 100分の80に相当する金額を超えるときは、 当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額 借地人が会社で 貸主がその会社の同族株主等となっている場合 その会社の 株式等の価額を純資産価額で計算する場合に 会社が所有する借地権は: 自用地価額の20% (1-80%)で評価する


相続税では 構築物の所有を目的とする 賃借権 は借地権に含まれない (法人税や所得税では含まれる)


構築物の賃借は、 <賃借権の評価の定め>により評価する 借地権に該当するか 単なる賃借権なのかの判断は 賃貸借契約に係る賃借権の登記の有無、 権利金その他の一時金の授受 があるかなどを勘案する


借地権のおよぶ範囲 については 必ずしも建物部分の敷地に限られるものではない 権利金の額 地代の算定根拠、 土地利用の制限等に基づいて その範囲 を決める 建物面積を建ぺい率で割った金額とすることも 一法であるかもしれない


自然発生的に生じた借地権については、 建物の敷地部分に限るのが相当 借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の価額は、評価しない 一方、 貸宅地の評価をする場合には、 自用地の価額から 借地権割合を20%として計算した借地権の価額を控除して評価する 自用地の価額×80%


私道を評価する場合において、 貸宅地と一体となって効用を発揮している場合 私道としての評価を行った上に、 さ らに貸地としての評価減を行うことは可能 要件を満たせば、小規模宅地の併用も可能


使用貸借に係る土地の評価 原則として、 個人間における 使用貸借の土地又は 借地権の評価は、 これらの土地等の上にある 建物等が 自用であるか 貸付ているかの区分に関係なく、 すべて、 自用のものであるとし た場合の価額により評価。 ただし、 使用貸借が開始される以前に、 既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 ( 貸家のみを贈与し、 その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、 相続又は贈与により取得した 場合の評価については、 借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、 使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、 貸家建付地等として評価します


使用貸借

借りた土地に係る通常の必要経費は 借りた人の負担とされています (民法)五百九十五条 借主は、借用物の通常の必要費を負担する。 固定資産税は通常の必要費と解されていますから 土地所有者に地代を支払う場合でも、 その土地の固定資産税以下の金額であれば、 通常の必要費であり 使用貸借に該当します。


  建物の所有を目的とする賃借権であっても、 借地借家法の保護を受けない 一時使用のための設定の場合には、 借地権課税の問題は 通常発生しないと思われます


駐車場などは通常更地評価となるが 最近よく目にする コインパーキング用地など を他者に一括貸付、 車庫等の施設を 駐車場の利用者の負担で作ることを 認めるような契約の場合は、 土地の占有権を与えることになり、 土地の賃貸借と同様になりますので、 契約期間の残存期間に応じて計算した 賃借権相当額を控除して評価できる場合がある 設備の堅牢度などの内容による 堅固でない、取り外しが可能な 軽微な構築物の敷地は 更地評価になる場合が多いと思われる 要件を満たせば貸付用地として 小規模宅地の適用がある 立体駐車場の敷地は 契約期間により地上権に準する権利として評価 堅牢な立体駐車場の敷地 堅固な構築物の所有を目的とする 賃借権 地上権に準ずる賃借権 自用地価額に、 賃借権の残存期間に応じた 法定地上権割合 又は その賃借権が借地権 であるとした場合に適用される 借地権割合の いずれか低い割合を 乗じた金額によって評価


  • 貸家建付借地権
  • 土地を借り、その上に自分が建物を建て、貸付けている場合
  • 貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額 ( 自用地の評価額)×借地権割合=A A×(1-0.3)×賃貸割合
  • 借地権割合
  • その地域が、借地権の取引慣行のない地域である場合は、 その貸家建付借地権の価額は、評 価しない  

 

2019年7月8日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : 格安高品質税理士

賃借権

 
駐車場などは
通常更地評価となるが
最近よく目にする
コインパーキング用地など
を他者に一括貸付、
車庫等の施設を
駐車場の利用者の負担で作ることを
認めるような契約の場合は、
土地の占有権を与えることになり、
土地の賃貸借と同様になりますので、
契約期間の残存期間に応じて計算した
賃借権相当額を控除して評価できる場合がある
設備の堅牢度などの内容による
堅固でない、取り外しが可能な軽微な構築物の敷地は
更地評価になる場合が多いと思われる
が要件を満たせば貸付用地として
小規模宅地の適用がある
立体駐車場の敷地
契約期間により
地上権に準する権利として評価
堅牢な立体駐車場の敷地
堅固な構築物の所有を目的とする
賃借権
地上権に準ずる賃借権
自用地価額に、
賃借権の残存期間に応じた
法定地上権割合
又は
その賃借権が借地権
であるとした場合に適用される
借地権割合の
いずれか低い割合を
乗じた金額によって評価
以下は国税庁HPより転載

No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価
土地の所有者が、自らその土地を貸駐車場として利用している場合には、
その土地の自用地としての価額により評価します。
このように自用地としての価額により評価するのは、
土地の所有者が、その土地をそのままの状態で(又は土地に設備を施して)
貸駐車場を経営することは、
その土地で一定の期間、自動車を保管することを引き受けることであり、
このような自動車を保管することを目的とする契約は、
土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なる権利関係ですので、
この場合の駐車場の利用権は、その契約期間に関係なく、
その土地自体に及ぶものではないと考えられるためです。
ただし、
車庫などの施設を
駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合
には、
土地の賃貸借になると考えられますので、
その土地の自用地としての価額から、賃借権の価額を控除
した金額によって評価します。
この場合の賃借権の価額は、次の区分に応じたそれぞれの価額によります。
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
(例えば、賃借権の登記がされているもの、
設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、
堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。)
自用地としての価額×賃借権の残存期間に応じ
その賃借権が地上権であるとした場合の
法定地上権割合又は
借地権であるとした場合の借地権割合のいずれか低い割合
(注)
1 「法定地上権割合」は、相続税法第23条に規定する割合です。
(地上権及び永小作権の評価)
第二十三条
地上権
残存期間が十年以下のもの 百分の五
残存期間が十年を超え十五年以下のもの 百分の十
残存期間が十五年を超え二十年以下のもの 百分の二十
残存期間が二十年を超え二十五年以下のもの 百分の三十
残存期間が二十五年を超え三十年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの 百分の四十
残存期間が三十年を超え三十五年以下のもの 百分の五十
残存期間が三十五年を超え四十年以下のもの 百分の六十
残存期間が四十年を超え四十五年以下のもの 百分の七十
残存期間が四十五年を超え五十年以下のもの 百分の八十
残存期間が五十年を超えるもの 百分の九十
 
 
(貸し付けられている雑種地の評価)
86 賃借権、地上権等の目的となっている雑種地の評価は、
次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。
(1) 賃借権の目的となっている
雑種地の価額は、
原則として、82≪雑種地の評価≫から84≪鉄軌道用地の評価≫までの定めにより評価した雑種地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から、87≪賃借権の評価≫の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価する。
ただし、その賃借権の価額が、
次に掲げる賃借権の区分に従いそれぞれ次に掲げる金額を下回る場合には、
その雑種地の自用地としての価額から次に掲げる金額を控除した金額によって評価する。
イ 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権
(例えば、賃借権の登記がされているもの、
設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、
堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)
その雑種地の自用地としての価額に、
その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額
(イ) 残存期間が5年以下のもの 100分の5
(ロ) 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10
(ハ) 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15
(ニ) 残存期間が15年を超えるもの 100分の20
ロ イに該当する賃借権以外の賃借
その雑種地の自用地としての価額に、
その賃借権の残存期間に応じイに掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額
(2) 地上権の目的となっている雑種地の価額は、
その雑種地の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(3) 区分地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-2≪区分地上権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-3≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。
(注) 上記(1)又(2)において、賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして82≪雑種地の評価≫の定めにより評価した価額から、その価額を基として87≪賃借権の評価≫の定めに準じて評価したその賃借権の価額又は相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(賃借権の評価)
87 雑種地に係る賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評定した価額によって評価する。ただし、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところにより評価することができるものとする
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、
堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される
相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫に規定する割合(以下「法定地上権割合」という。)又はその賃借権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか低い割合を乗じて計算した金額によって評価する。
(2) (1)に掲げる賃借権以外の賃借権の価額は、
その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額によって評価する。

2017年10月9日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : 格安高品質税理士

区分地上権

区分地上権は、
他人の土地の地下又は空間に
道路や
鉄道会社のトンネルなどを
通すために設定され
ることが多い

27-4 区分地上権の価額は、
その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、
その区分地上権の設定契約の内容に応じた
土地利用制限率を基とした割合
(以下「区分地上権の割合」という。)を乗じて計算
した金額によって評価する。
この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した
区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、
100分の30とすることができるものとする。

(注)

1 「土地利用制限率」とは、
公共用地の取得に伴う損失補償基準細則
に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。

2 区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、
「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、
1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。

区分地上権に準する地役権

27-5 区分地上権に準ずる地役権の価額は、
その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である
宅地の自用地としての価額に、
その区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた
土地利用制限率を基とした割合(以下
「区分地上権に準ずる地役権の割合」という。)を乗じて計算した金額によって評価する。

この場合において、区分地上権に準ずる地役権の割合は、
次に掲げるその承役地に係る制限の内容の区分に従い、それぞれ次に掲げる割合とすることができるものとする。

(1) 家屋の建築が全くできない場合
100分の50又は
その区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合に
その承役地に適用される借地権割合のいずれか高い割合

(2) 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合 100分の30

特別高圧架空電線の架設、
高圧ガスを通する導管の敷設、

飛行場の設置等を目的として地下又は空間について
上下の範囲を定めて設定
された地役権で建造物の設置を制限するもの

地上権
土地に、携帯基地局を設置させるような場合

自用地×相続税法第23条で定める法定地上権割合

 

なお高圧線が通っている場合には

別途10%の評価減が出来る場合がある

ので見落とさないようにしたい

2017年7月22日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : 格安高品質税理士

個人の建物を法人に譲渡で節税

個人の建物を法人に譲渡した場合

通常建物の未償却残高を譲渡対価にすれば

譲渡益は発生せず、無税で移転できますが

固定資産税評価額が譲渡対価として適正である

という判例もあることに注意したいところです

また

登記をする際

登録免許税が2%程度

不動産取得税が3から4%程度

課税されることには注意が

必要です。

これらはいずれも損金となりますが

詳しくは

相続税、資産税専門税理士堤税理士事務所

048(648)9380に

お気軽にご相談下さい。

 

2017年6月20日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : 格安高品質税理士

個人の土地に法人が建物を建てた場合

個人が自分が主宰する同族会社に土地を貸し付け

その土地の上に法人が建物を建てるということは

よくあることではないでしょうか

その場合、

原則として借地権課税の問題が出てまいりますが

それを回避するには

相当の地代を払うか

無償返還の届出書を連名で税務署に提出するかです

相当の地代を支払うと

個人の収入が多くなることになりますので

個人の相続財産が増えることになります

無償返還の届出を出せば、

相当の地代を支払う必要はなく

法人が支払う地代は無料でも、

固定資産税相当額でも、

個人、法人に対して

課税されることはないといわれていますが

基本的には、法人税は受贈益が計上されることになりますが

支払い地代も発生するので、

相殺され課税されることはないと

いう書物が多いですが

法人税の無償でも受贈益課税するという、

意識は強いと思われますので

同族会社の行為計算否認規定で

否認される可能性も頭に入れておいたほうがいいでしょうか?

極端な取引は危ないと思われますが。

 

2017年6月19日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : 格安高品質税理士

土地の使用貸借

使用貸借に係る土地の評価

原則として、
個人間における
使用貸借の土地又は
借地権の評価は、
これらの土地等の上にある 建物等が
自用であるか
貸付ているかの区分に関係なく、
すべて、
自用のものであるとし た場合の価額

により評価。

ただし、
使用貸借が開始される以前に、
既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 (
貸家のみを贈与し、
その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
貸家建付地等として評価します

 

使用貸借であっても

借りた土地に係る通常の必要経費は

借りた人の負担とされています

(民法)五百九十五条

借主は、借用物の通常の必要費を負担する。

 

固定資産税は通常の必要費と解されていますから

土地所有者に地代を支払う場合でも、

その土地の固定資産税以下の金額であれば、

通常の必要費であり

使用貸借に該当します。

 

2017年6月17日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : 格安高品質税理士