空き室問題

全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

 

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

トップへ戻る

アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

駐車場部分も小規模宅地の適用対象の

可能性があります

また

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については

貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

具体的には

アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、
「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分に該当するかどうかは、
その部分が、
1各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、
2賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、
3空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、
4空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
5課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

トップへ戻る

定期借地権の底地


定期借地権には

「一般定期借地権 」

「建物譲渡特約付借地権 」

「事業用定期借地権 」

の 3つがあります 。

 

相続税の申告期限後に共同相続人間での遺産分割協議が確定した場合

相続税の申告期限後に共同相続人間での遺産分割協議が確定した場合には

分割の確定した日から4カ月以内に更正の請求をすることになるが

特例対象宅地等の選択の同意が得られない場合には

小規模宅地の適用は

受けられないことに注意。

申告期限内に分割が確定しない場合には

未分割で申告をすることになりますが

更正の請求をする場合などで

小規模宅地の適用を受けるためには

申告期限内に申告書を提出し、
分割見込書の添付が必要であることが必要であることに注意。

上記添付を失念した場合には、ご相談下さい。

固定資産税の免税点

土地30万円

建物20万円

償却資産150万円

上記免税点以下であり

固定資産税が課税されていない場合でも

相続税においては、

固定資産税評価額により

課税されることに注意する

 

被相続人の配偶者の実子で被相続人の養子となった者

その被相続人の

配偶者の実子で

その被相続人の養子となった者

は実子とみなして基礎控除額の計算を行うこととしていますが

配偶者が死亡している場合でも、

生存配偶者が姻族関係を終了する意思表示をするまでの期間は

婚姻期間に含まれ、

上記の(その被相続人の配偶者の実子でその被相続人の養子となった者を

実子とみなして基礎控除額の計算を行うこと)

ができるものと思われます。

相続人が成年被後見人である場合の障碍者控除

成年被後見人は、

家庭裁判所が

「精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者」として

後見開始の審判をした者であり、

所得税法上も

「精神上の障害により事理を弁識する能力を欠く常況にある者」

を障害者控除の対象となる特別障害者と規定しています
相続人が成年被後見人である場合

相続税の申告において

特別障害者として障害者控除を適用

できるものと思われます。

 

障害者控除の額は、

その障害者が満85歳になるまでの年数1年

(1年未満の期間があるときは切り上げて1年として計算します。)

につき10万円で計算した額です。、

特別障害者の場合は1年につき20万円となります。

雇用調整助成金

雇用保険法の規定による雇用調整助成金等は、

一般的に

資産の譲渡等に係る対価に該当せず、

消費税の課税
の対象とはならない(不課税になる)。

と思われます

 

 

(補助金、奨励金、助成金等)

5-2-15 事業者が国又は地方公共団体等から受ける奨励金若しくは助成金等又は補助金等に係る予算の執行の適正化に関する法律第2条第1項《定義》に掲げる補助金等のように、特定の政策目的の実現を図るための給付金は、資産の譲渡等の対価に該当しないことに留意する。(平23課消1-35により改正)

(注) 雇用保険法の規定による雇用調整助成金、雇用対策法の規定による職業転換給付金又は障害者の雇用の促進等に関する法律の規定による身体障害者等能力開発助成金のように、その給付原因となる休業手当、賃金、職業訓練費等の経費の支出に当たり、あらかじめこれらの雇用調整助成金等による補てんを前提として所定の手続をとり、その手続のもとにこれらの経費の支出がされることになるものであっても、これらの雇用調整助成金等は、資産の譲渡等の対価に該当しない。

相続税免税点

遺産に係る基礎控除

同一の被相続人から

相続又は遺贈により財産を取得した全ての者に係る

相続税の課税価格の合計額から、

3,000万円と600万円に

当該被相続人の相続人の数

を乗じて算出した金額との合計額を控除する

3,000万円+(600万円×法定相続人の数)

基礎控除に算入する養子の数

①被相続人に実子がある場合又は

被相続人に実子がなく、養子の数が1人である場合 ⇒1人

②被相続人に実子がなく、養子の数が2人以上である場合⇒2人

養子の数を相続人の数に算入することが、

相続税の負担を不当に減少させる結果となると認められる場合、

税務署長は、相続税についての更正又は決定に際し、

当該養子の数を当該相続人の数に算入しないで

相続税の課税価格、相続税額を計算することができる。

代襲相続人が被相続人の養子である場合

相続人のうちに代襲相続人であり、かつ、

被相続人の養子となっている者がある場合の相続人の数は、

その者は実子1人として計算する

(相続人の数に算入される養子の数の否認規定の適用範囲)

保険金の非課税限度額

退職手当金等の非課税限度額

基礎控除、

相続税の総額に限られる。