借地権

借地権の価額= その宅地の自用地として価額× 借地権割合
その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、
その宅地にの借地権割合を乗じて計算した金額によって評価

借地権の設定に際し、権利金等の授受がないなど
普通借地権の取引慣行がないと認められる地域にある
借地権については、
評価しない

路線価地域については
路線価図に記載されている
A90%~G30%、
の記号で確認でき ます。

倍率地域については、
評価倍率表にその割合がパーセントで表記されています

「相当の地代」に相当する地代が支払われている場合
「無償返還に関する届出書」
が提出さ れている場合

相続又は贈与等の時において
「相当の地代」に相当する地代が支払われている場合、
又はその土 地の貸借について、
「土地の無償返還に関する届出書」が提出さ れている場合の
借地権の評価額はない

土地の無償返還に関する届出書
が提出されている場合のその土地に係る借地権の価額は、
零として取り扱うこととされています。

ただし、借地権を所有している
法人の株式を評価する場合は、
自用地としての価額の20%相当額
( 使用貸借による無償返還の場合には零)
の借地権が法人にあるものとして評価します

(注) 使用貸借に係る土地について
無償返還届出書が提出されている場合の
当該土地に係る貸宅地の価額は、
当該土地の自用地としての価額によって評価

相当の地代を支払っている場合
相当の地代が支払われており、
その借地権の設定に際し権利金を支払っていない場合又は
特別の経済的利益を供与していない場合の
その土地に係る借 地権の価額は、零

他者所有の土地を借りて
その上に建物を建てた場合
その他者所有の土地について
建物所有者においては、借地権が発生し
土地の更地価額に借地権割合を乗じた金額を
借地権を相続財産として計上しなければならないが

土地の所有者が個人で
その個人に対し相当の地代を支払っている場合は
借地権の計上をしなくてもいいとされている。
 
相当の地代が支払われており、
その借地権の設定に際し権利金を支払っていない場合又は
特別の経済的利益を供与していない場合の
その土地に係る借地権の価額は、
零として取り扱うこととされています
 
ただし、借地人が会社
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:自用地価額の20%
(1-80%)で評価する

相当の地代=自用地価額(相続税評価額の過去3年間の平均)×6%

(相当の地代を収受している場合の
貸宅地
の評価)

(1)
権利金を収受していない場合又は
特別の経済的利益を受けていない場

当該土地の
自用地としての価額の
100分の80
に相当する金額
(2)
(1)以外の場合
当該土地の自用地としての価額から
3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の
(2)による借地権の価額を控除した金額
(以下この項において
「相当の地代調整貸宅地価額」という。)
ただし、
その金額が当該土地の自用地としての価額の
100分の80に相当する金額を超えるときは、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額

借地人が会社で
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:
自用地価額の20%
(1-80%)で評価する
 
相続税では
構築物の所有を目的とする
賃借権は借地権に含まれない

(法人税や所得税では含まれる)

構築物の賃借は、
<賃借権の評価の定め>により評価する
借地権に該当するか
単なる賃借権なのかの判断は
賃貸借契約に係る賃借権の登記の有無、
権利金その他の一時金の授受
があるかなどを勘案する
借地権のおよぶ範囲については
必ずしも建物部分の敷地に限られるものではない
権利金の額
地代の算定根拠、
土地利用の制限等に基づいて
その範囲
を決める

自然発生的に生じた借地権については、
建物の敷地部分に限るのが相当
借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の価額
は、評価しない
一方、貸宅地の評価をする場合には、
自用地の価額から
借地権割合を20%として計算した借地権の価額を控除して辞価する
自用地の価額×80%

私道を評価する場合において、
貸宅地と一体となって効用を発揮している場合
私道としての評価を行った上に、
さ らに貸地としての評価減を行うことは可能
要件を満たせば、小規模宅地の併用も可能

使用貸借に係る土地の評価
 原則として、
個人間における
使用貸借の土地又は
借地権の評価は、
これらの土地等の上にある 建物等が
自用であるか
貸付ているかの区分に関係なく、
すべて、
自用のものであるとし た場合の価額により評価。
 ただし、
使用貸借が開始される以前に、
既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等
(貸家のみを贈与し、
その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
貸家建付地等として評価します

使用貸借であっても
借りた土地に係る通常の必要経費は
借りた人の負担とされています
(民法)五百九十五条
借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
 
固定資産税は通常の必要費と解されていますから
土地所有者に地代を支払う場合でも、
その土地の固定資産税以下の金額であれば、
通常の必要費であり
使用貸借に該当します。

建物の所有を目的とする賃借権であっても、
借地借家法の保護を受けない
一時使用のための設定の場合には、
借地権課税の問題は
通常発生しないと思われます

駐車場などは通常更地評価となるが
最近よく目にする
コインパーキング用地など
を他者に一括貸付、
車庫等の施設を
駐車場の利用者の負担で作ることを
認めるような契約の場合は、
土地の占有権を与えることになり、
土地の賃貸借と同様になりますので、
契約期間の残存期間に応じて計算した
賃借権相当額を控除して評価できる場合がある
設備の堅牢度などの内容による
堅固でない、取り外しが可能な軽微な構築物の敷地は
更地評価になる場合が多いと思われる
が要件を満たせば貸付用地として
小規模宅地の適用がある
 
立体駐車場の敷地は
契約期間により地上権に準する権利として評価
 
堅牢な立体駐車場の敷地
堅固な構築物の所有を目的とする
賃借権
地上権に準ずる賃借権
自用地価額に、
賃借権の残存期間に応じた
法定地上権割合
又は
その賃借権が借地権
であるとした場合に適用される
借地権割合の
いずれか低い割合を
乗じた金額によって評価

相当の地代に満たない地代
を支払って土地の借受けがあった場合

借地権の設定に際し
その設定の対価として通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、
当該借地権の設定により支払う地代の額が
相当の地代の額に満たない場合、
借地権者は、当該借地権の設定時において、
次の算式により計算した金額から
実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額に相当する利益を
土地の所有者から贈与により取得したものとして取り扱う。
(算式)
 上記の算式中の「自用地としての価額」等は、次による。
① 土地の自用地としての価額 の過去3年間の平均額  1億円
② 土地の自用地としてのその年の価額    1、1億円
③ 借地権割合             70%
④ 相当の地代の年額(①×6%)   600万円
⑤ 実際に支払っている地代の年額   240万円
⑥ 通常の地代の年額         120万円
1、1億円×{0.7×(1–240万-120万 
            600万-120万 =5775万円
(1) 「自用地としての価額」は、
実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合に限り、
1((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合))の本文の定めにかかわらず、
借地権の設定時における当該土地の通常の取引価額
によるのであるから留意する。
(2) 「借地権割合」は、評価基本通達27((借地権の評価))に定める割合をいう。
(3) 「相当の地代の年額」は、
実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合であっても、
これらの金額がないものとして計算した金額による。
(注) 通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、
通常の賃貸借契約に基づいて
通常支払われる地代を支払うことにより借地権の設定があった場合の利益の額は、
次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げる金額によるのであるから留意する。
(1) 実際に支払っている権利金の額
又は供与した特別の経済的利益の額がない場合 
評価基本通達27((借地権の評価))により計算した金額
(2) 実際に支払っている権利金の額又は
供与した特別の経済的利益の額がある場合
 通常支払われる権利金の額から実際に支払っている権利金の額
及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額
相当地代に満たない地代が支払われた場合
、地代の認定課税を行うのではなく借地権として課税することを前提
個人では、
法人税基本通達の規定のように
相当地代による地代の
認定課税はないものと思われます。
7 借地権が設定されている土地について、
収受している地代の額が
相当の地代の額に満たない場合
の当該土地に係る貸宅地の価額は、
当該土地の自用地としての価額から
4((相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価))に定める
借地権の価額を控除した金額(以下この項において
「地代調整貸宅地価額」という。)によって評価する。
 ただし、その金額が当該土地の
自用地としての価額の100分の80に相当する金額を超える場合は、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
 なお、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、
43年直資3-22通達の適用があることに留意する。
この場合において、同通達中「相当の地代」とあるのは「相当の地代に満たない地代」と、
「自用地としての価額」とあるのは「地代調整貸宅地価額」と、
「その価額の20%に相当する金額」とあるのは
「その地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、
それぞれ読み替えるものとする

貸家建付借地権
土地を借り、その上に自分が建物を建て、貸付けている場合
貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は
定期借地権等の価額
( 自用地の評価額)×借地権割合=A
A×(1-0.3)×賃貸割合
    借地権割合
その地域が、借地権の取引慣行のない地域である場合は、
その貸家建付借地権の価額は、評 価しない

類似業種

評価会社の事業が該当する業種目は、

直前期末以前1年間における取引金額に基づいて判定した業 種目によります。

なお、その取引金額のうちに

2以上の業種目に係る取引金額が含まれている場合

その評価会社の 事業が該当する業種目は、

取引金額全体のうちに占める業種目別の取引金額の割合

(以下「業種目別の割合」といいます。)

が50%を超える業種目とし、

その割合が50%を超える業種目がな い場合には、

次に掲げる場合に応じたそれぞれの業種目とします(評基通181-2)。

 評価会社の事業が

一つの中分類の業種目中の

2以上の類似する小分類の業種目に属し

それらの

業種目別の割合の合計が50%を超える場合

……その中分類の中にある類似する小分類の

その他の ○○業」

 

 評価会社の事業が一つの中分類の業種目中

2以上の類似しない小分類の業種目に属し

それら の業種目別の割合の合計が50%を超える場合(イに該当する場合を除きます。)

……その中分類の業 種目

 

ハ 評価会社の事業が

一つの大分類の業種目中の

2以上の類似する中分類の業種目に属し、

それらの 業種目別の割合の合計が50%を超える場合

……その大分類の中にある類似する

中分類の「その他の ○○業」

 

 評価会社の事業が一つの大分類の業種目中の

2以上の

類似しない中分類の業種目に属し、

それら の業種目別の割合の合計が50%を超える場合

(ハに該当する場合を除きます。)

……その大分類の業 種目

 

 イからニのいずれにも該当しない場合

……大分類の業種目の中の「その他の産業

 

1株当たりの純資産価額

取引相場のない株式の評価の原則の
「1株当たりの純資産価額
(相続税評価額によって計算した金額)」は、
課税時期における各資産を
この通達に定めるところにより評価した価額
(この場合、
評価会社が
課税時期前3年以内に取得又は新築した
土地及び土地の上に存する権利(以下
「土地等」という。)並びに
家屋及びその附属設備又は構築物(以下
「家屋等」という。)の価額は、
課税時期における
通常の取引価額に相当する金額によって評価するものとし、
当該
土地等又は当該家屋等に係る
帳簿価額が
課税時期における通常の取引価額に相当すると認められる場合には、
当該帳簿価額に相当する金額
によって評価することができるものとする。
以下同じ。)
の合計額から
課税時期における各負債の金額の合計額及び
評価差額に対する法人税額等に相当する金額を控除した金額を
課税時期における発行済株式数で除して計算した金額とする。
ただし、
179((取引相場のない株式の評価の原則))の
(2)の算式及び
(3)の1株当たりの純資産価額
(相続税評価額によって計算した金額)については、
株式の
取得者とその同族関係者
の有する議決権の合計数が
評価会社の議決権総数の50%以下である場合においては、
上記により計算した1株当たりの純資産価額
(相続税評価額によって計算した金額)
に100 分の80を乗じて計算した金額とする
(注)
1 1株当たりの純資産価額
(相続税評価額によって計算した金額)
の計算を行う場合の
「発行済株式数」は、直前期末ではなく、
課税時期における発行済株式数であることに留意する。

区分地上権

区分地上権は、
他人の土地の地下又は空間に
道路や
鉄道会社のトンネルなどを
通すために設定され
ることが多い
27-4 区分地上権の価額は、
その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、
その区分地上権の設定契約の内容に応じた
土地利用制限率を基とした割合
(以下「区分地上権の割合」という。)を乗じて計算
した金額によって評価する。
この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した
区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、
100分の30とすることができるものとする。
(注)
1 「土地利用制限率」とは、
公共用地の取得に伴う損失補償基準細則
に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。
2 区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、
「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、
1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。
区分地上権に準する地役権
27-5 区分地上権に準ずる地役権の価額は、
その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である
宅地の自用地としての価額に、
その区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた
土地利用制限率を基とした割合(以下
「区分地上権に準ずる地役権の割合」という。)を乗じて計算した金額によって評価する。
この場合において、区分地上権に準ずる地役権の割合は、
次に掲げるその承役地に係る制限の内容の区分に従い、それぞれ次に掲げる割合とすることができるものとする。
(1) 家屋の建築が全くできない場合
100分の50又は
その区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合に
その承役地に適用される借地権割合のいずれか高い割合
(2) 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合 100分の30
特別高圧架空電線の架設、
高圧ガスを通する導管の敷設、
飛行場の設置等を目的として地下又は空間について
上下の範囲を定めて設定
された地役権で建造物の設置を制限するもの
地上権
土地に、携帯基地局を設置させるような場合
自用地×相続税法第23条で定める法定地上権割合

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間口距離の求め方

次の図のような形状の宅地の間口距離はいずれによるのでしょうか。

宅地の間口距離の図

【回答要旨】

間口距離は、

原則として道路と接する部分の距離によります

角切で広がった部分も間口に含める

したがって、Aの場合はa、Bの場合はa+cによります。

Cの場合はbによりますが、aによっても差し支えありません。

また、Aの場合で

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。

 

(間口が狭小な宅地等の評価)
20-3 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、

15≪奥行価格補正≫の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額に

それぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額に

これらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

この場合において、地積が大きいもの等にあっては、

近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、

それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる

(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」
(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」

 

相続税の物納

平成30年1月1日以後に納付する国税について適用

相続税の物納に充てることができる
財産の順位について
、株式、社債及び証券
投資信託等の受益証券のうち
金融商品取引所に
上場されているもの等を
第一順位とし、
物納財産の範囲に
投資証券等のうち
金融商品取引所に上場されているも
の等を加え、
これらについても
第一順位とすることとする

登記を行うには 、次の書類を用意します

登記を行うには 、通常次の書類を用意します 。
①登記申請書
②定款 (謄本 )
③払込証明書
(代表者個人の通帳に資本金を振り込み、通帳の表紙、裏表紙、
資本金の振込金額のところをマーカーする。
払込証明書と合わせて綴じ、これらを契り印する)
④取締役 、代表取締役の就任承諾書
⑤取締役全員の印鑑証明書 (取締役設置会社の場合は代表取締役のみ )
⑥登記すべき事項を印刷した O C R用紙 ( C D R )
⑦印鑑届書
⑧登録免許税貼付用台紙
定款に定めていない事項は 、決議書を作成し 、添付します

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アクセス

電車の場合
埼玉県さいたま市大宮区土手町3-88-1-3F テラヴェローナ大宮301号室、 
4階建てのレンガ造りのマンションです。
北大宮駅から徒歩6分(300m)、
大宮駅から歩いても20分程度(1.2km)です
すぐ近くに、大宮税務署、大宮公園 氷川神社、ナックファイブスタジアム、大宮公園野球場があります

自動車の場合

さいたま新都心インターチェンジから5km
※駐車場1台
氷川神社裏参道通りに面しており、
鳥居のそば事務所看板のところに駐車場があり、 お車でいらしても大丈夫です。
近くにサイゼリアさんなど駐車場パーキングも豊富です

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税理士略歴
法政大学 法学部を卒業

税理士試験5科目合格 平成2年税理士登録

税理士、公認会計事務所等で法人税、資産税業務に従事

平成4年埼玉県大宮市(さいたま市大宮区)に税理士事務所開設

埼玉県さいたま市大宮税理士会で調査研究部員、学術研究部員を歴任

TKC埼玉県さいたま中央支部にて理事、委員長を経験

さいたま商工会議所、大宮区商工振興委員を歴任

埼玉県税理士会会報に、論文の掲載実績があります。

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関東信越税理士会大宮支部 日本税理士会連合会会員

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税理士略歴 税理士略歴

埼玉県さいたま市大宮税理士会で調査研究部員、

学術研究部員を歴任 TKC埼玉県さいたま中央支部にて理事、委員長を経験

さいたま商工会議所、大宮区商工振興委員を歴任

埼玉県税理士会会報に、論文の掲載実績があります。

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