間口距離の求め方

次の図のような形状の宅地の間口距離はいずれによるのでしょうか。

宅地の間口距離の図

【回答要旨】

間口距離は、

原則として道路と接する部分の距離によります

角切で広がった部分も間口に含める

したがって、Aの場合はa、Bの場合はa+cによります。

Cの場合はbによりますが、aによっても差し支えありません。

また、Aの場合で

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。

 

(間口が狭小な宅地等の評価)
20-3 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、

15≪奥行価格補正≫の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額に

それぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額に

これらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

この場合において、地積が大きいもの等にあっては、

近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、

それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる

(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」
(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」

 

相続税の物納

平成30年1月1日以後に納付する国税について適用

相続税の物納に充てることができる
財産の順位について
、株式、社債及び証券
投資信託等の受益証券のうち
金融商品取引所に
上場されているもの等を
第一順位とし、
物納財産の範囲に
投資証券等のうち
金融商品取引所に上場されているも
の等を加え、
これらについても
第一順位とすることとする

土地評価の基本

地目は田であっても、

課税時期にその上に建物が建っていれば、

宅地として評価することになります。


アスフアルト舗装を設け容易に建物敷地にできない状態で

10年前から月極駐車場用地として利用されている場合

はすでに宅地とはいえず。

登記上の地目は雑種地に該
当するとおもわれます。

したがって、その駐車場用地が、

自宅敷地と隣接している場合であっても

評価上の区分が別になるので、

自宅敷地とは、区分して評価する必要があると思われます。

 

 

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空き室問題

全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

 

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

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アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

駐車場部分も小規模宅地の適用対象の

可能性があります

また

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については

貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

具体的には

アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、
「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分に該当するかどうかは、
その部分が、
1各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、
2賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、
3空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、
4空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
5課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

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家なき子の小規模宅地の適用要件

相続開始前三年以内に
相続税法の施行地内にある
その者又は
その者の
配偶者の所有する家屋
(当該相続開始の直前において当該
被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)
居住したことがない者

居住していなければ、

(例えば他者に貸付けしていて)

所有しているのはかまわないと思われます。

 

ロ(法第六十九条の四第三項第二号ロ*家なき子)

当該親族
(当該
被相続人の居住の用に供されていた
宅地等を取得した者に限る。)

相続開始前三年以内に
相続税法の施行地内にある
その者又は
その者の
配偶者の所有する家屋
(当該相続開始の直前において当該
被相続人の居住の用に供されていた家屋を除く。)
に居住したことがない者
(財務省令で定める者を除く。)
であり、かつ、
相続開始時から申告期限まで引き続き
当該宅地等を有していること

(当該被相続人の
配偶者又は相続開始の直前において
当該被相続人の居住の用に供されていた家屋に
居住していた親族で政令で定める者
がいない場合に限る。)。

ハ(生計一親族の居住用)
当該親族が当該被相続人と
生計を一にしていた者であつて、
相続開始時から
申告期限まで引き続き
当該宅地等を有し、かつ、
相続開始前から申告期限まで引き続き
当該宅地等を
自己の居住の用に供していること。

相続税の申告期限後に共同相続人間での遺産分割協議が確定した場合

相続税の申告期限後に共同相続人間での遺産分割協議が確定した場合には

分割の確定した日から4カ月以内に更正の請求をすることになるが

特例対象宅地等の選択の同意が得られない場合には

小規模宅地の適用は

受けられないことに注意。

申告期限内に分割が確定しない場合には

未分割で申告をすることになりますが

更正の請求をする場合などで

小規模宅地の適用を受けるためには

申告期限内に申告書を提出し、
分割見込書の添付が必要であることが必要であることに注意。

上記添付を失念した場合には、ご相談下さい。

被相続人が老人ホームに入居し、その後病院に入院した場合の小規模宅地の適用

被相続人が老人ホームに入居し、その後病院に入院した場合

相続発生時には、同居していないことになるが

小規模宅地の適用の判定時期については

被相続人が老人ホームへの入所直前において、

同居していた親族と被相続人とが

「生計一」かどうか判断される。

したがって老人ホームへの入所直前において同居している場合
所得税法上では、通達により

「親族と同一家屋に起居している場合には、

明らかにお互いに独立して生活を営んでいると認められる場合を除いて、

これらの親族は生計を一にするものとする」

と規定されており

相続税においてもこの通達により判断することになると思われます。

その後その居宅を建替えた場合
その建替えた建物の所有者が親族になった場合に
その被相続人所有の敷地が小規模宅地の適用
が受けられるかどうかは、ご相談下さい