土地評価の基本

地目は田であっても、

課税時期にその上に建物が建っていれば、

宅地として評価することになります。


アスフアルト舗装を設け容易に建物敷地にできない状態で

10年前から月極駐車場用地として利用されている場合

はすでに宅地とはいえず。

登記上の地目は雑種地に該
当するとおもわれます。

したがって、その駐車場用地が、

自宅敷地と隣接している場合であっても

評価上の区分が別になるので、

自宅敷地とは、区分して評価する必要があると思われます。

 

 

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空き室問題

全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

 

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

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アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

駐車場部分も小規模宅地の適用対象の

可能性があります

また

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが

貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、

建物の構成部分である

隔壁、

扉、

階層(天井及び床)等

によって他の部分と完全に遮断されている部分で、

独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


全国的に空き室が多いことが話題になっていますが

相続時に全部満室ということは
逆に珍しいことかもしれません
その場合
空き室部分については
相続税において土地と建物の評価において
空き室部分は原則として
土地については

貸家建付地の減額、
および
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定される
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。
④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決があるが

相続開始時点において
入居者のいないアパートや
入居者のいない一戸建ての貸家は
借家権の減額ができないが

賃貸されている各独立部分の一部が
課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない
と認められるものについては、
課税時期においても
賃貸されていたもの
として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)

具体的には

アパート等の一部に空室がある場合の一時的な空室部分が、
「継続的に賃貸されてきたもので、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められる」
部分に該当するかどうかは、
その部分が、
1各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか、
2賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか、
3空室の期間、他の用途に供されていないかどうか、
4空室の期間が課税時期の前後の例えば1ケ月程度であるなど一時的な期間であったかどうか、
5課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうかなどの事実関係から総合的に判断します。

{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、

種々の判断基準があります

(空き室が長期間

(半年以上から1年以上程度)でない限り、

認められるとする説もあるが

貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
詳細は直接ご相談ください。

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生命保険

非課税金額を控除できるのは 、

相続人だけです 。

相続放棄した人や

法定相続人でない孫などが受け取った

保険金は全額が課税となります 。

受取人はあらかじめ契約することが出来るので

上記のように非課税枠が使えず課税される場合には

生前に受取人を考慮する必要もあるかと思われます。

 

死亡保険金の契約者が被相続人で 、

被保険者が相続人の場合は 、

「生命保険契約に関する権利 」を相続したことになります 。

この場合 一般的に

解約返戻金額が相続税の課税対象となります 。

貸付信託の評価

  1. 証券会社に評価額の依頼をするのも良いですが

一般的に

貸付信託の評価方法は

元本の額 +

(既経過収益の額 −源泉所得税額 )

−買取割引料 =評価額

です

 

公社債の評価

国債や

地方債 、社債などの公社債の評価は

難解とされています

評価額が元本割れをするものもありますので

客観性を持たせるため

証券会社、金融機関に評価額の依頼をするのも良いです

以下の表現はわかりやすくするため曖昧です

自己責任にてご使用下さい

1 .利付公社債の

種類によって

最終価格又は発行価額

+ (既経過利息の額 −源泉所得税額 ) =評価額

2 .割引発行の公社債の

種類によって

課税時期の最終価格 (又は平均値 ) =評価額

3 .転換社債型株式予約権付社債公社債

種類によって

課税時期の最終価格や発行価格 + (既経過利息の額 −源泉所得税額 ) =評価額

などにより評価

もう少し細かく説明すると

利付公社債

課税時期の最終価格+既経過利息の額x(1 – 0.20315)
*復興所得税が課税される場合には控除します

割引公社債

発行価額+
(券面額一発行価額)×(発行日から課税時期までの日数÷発行日から償還期限までの日数)

証券投資信託受益証券

原則として
一口当たりの基準価額×口数
から
信託財産保留額及び解約手数料を控除した金額

金融商品取引所に上場されている

  1. 証券投資信託受益証券

    上場株式の評価方法に準じて評価する

遺言書作成時の注意事項

遺言書を作成する場合

相続人の遺留分を侵害してしまうと 、

相続人の間で争いが起きることが多いように感じます

遺留分に留意した遺言書を残したり、

生命保険を活用したりしてなるべく、争いを避けるようにしたいものです。

また 、遺言書の最後に必ず付言事項を付け加え

財産の取得が多い者に対するその理由   (事業継承の必要性など)

特に財産の取得が少ない家族に対する感謝の気持ちや愛情を表現することも

重要だと思われます

また遺言執行者を遺言書に必ず規定しておくことが

円滑な遺言執行にあたり重要です

広大地の評価額

広大地に該当する可能性のある宅地

1 .近隣の標準的な宅地の地積に比べて著しく大きな宅地

2 .戸建開発業者が購入するであろうと思われる宅地

3 .戸建分譲に当たり道路や公園などの公共公益的施設の負担が必要な宅地

 

広大地の評価に該当しない宅地は 、

一般的に

1 . 宅地面積が 1 , 0 0 0 ㎡未満

(都市部500平米未満)

2.大規模工場やマンション建設に適した土地

3 .道路や公園などを作らずに区画できる宅地

4 .市街化調整区域の土地

5 .田や畑などの農地

と言われています。

 

広大地の評価額

=宅地の路線価 ×広大地補正率 ×その宅地の面積

アパートマンションの空室

 

課税時期に一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、

国税庁より次のような情報 が公開されています 。

①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。

②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。

③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。

④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。

⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか