賃借権

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駐車場などは

通常更地評価となるが

最近よく目にする
コインパーキング用地など
を他者に一括貸付、
車庫等の施設を
駐車場の利用者の負担で作ることを
認めるような契約の場合は、
土地の占有権を与えることになり、
土地の賃貸借と同様になりますので、

契約期間の残存期間に応じて計算した
賃借権相当額を控除して評価できる場合がある
設備の堅牢度などの内容による

堅固でない、取り外しが可能な軽微な構築物の敷地は
更地評価になる場合が多いと思われる
が要件を満たせば貸付用地として
小規模宅地の適用がある

立体駐車場の敷地
契約期間により

地上権に準する権利として評価

堅牢な立体駐車場の敷地

堅固な構築物の所有を目的とする
賃借権
地上権に準ずる賃借権
自用地価額に、
賃借権の残存期間に応じた
法定地上権割合
又は
その賃借権が借地権
であるとした場合に適用される
借地権割合の
いずれか低い割合を
乗じた金額によって評価

以下は国税庁HPより転載

No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価

土地の所有者が、自らその土地を貸駐車場として利用している場合には、

その土地の自用地としての価額により評価します。
このように自用地としての価額により評価するのは、

土地の所有者が、その土地をそのままの状態で(又は土地に設備を施して)

貸駐車場を経営することは、

その土地で一定の期間、自動車を保管することを引き受けることであり、

このような自動車を保管することを目的とする契約は、

土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なる権利関係ですので、

この場合の駐車場の利用権は、その契約期間に関係なく、

その土地自体に及ぶものではないと考えられるためです。

ただし、

車庫などの施設を

駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合

には、

土地の賃貸借になると考えられますので、

その土地の自用地としての価額から、賃借権の価額を控除

した金額によって評価します。
この場合の賃借権の価額は、次の区分に応じたそれぞれの価額によります。

(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権

(例えば、賃借権の登記がされているもの、

設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、

堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。)

自用地としての価額×賃借権の残存期間に応じ

その賃借権が地上権であるとした場合の

法定地上権割合又は

借地権であるとした場合の借地権割合のいずれか低い割合

(注)
1 「法定地上権割合」は、相続税法第23条に規定する割合です。

(地上権及び永小作権の評価)
第二十三条

地上権

残存期間が十年以下のもの 百分の五
残存期間が十年を超え十五年以下のもの 百分の十
残存期間が十五年を超え二十年以下のもの 百分の二十
残存期間が二十年を超え二十五年以下のもの 百分の三十
残存期間が二十五年を超え三十年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの 百分の四十
残存期間が三十年を超え三十五年以下のもの 百分の五十
残存期間が三十五年を超え四十年以下のもの 百分の六十
残存期間が四十年を超え四十五年以下のもの 百分の七十
残存期間が四十五年を超え五十年以下のもの 百分の八十
残存期間が五十年を超えるもの 百分の九十

 

 

(貸し付けられている雑種地の評価)
86 賃借権、地上権等の目的となっている雑種地の評価は、

次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 賃借権の目的となっている

雑種地の価額は、

原則として、82≪雑種地の評価≫から84≪鉄軌道用地の評価≫までの定めにより評価した雑種地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から、87≪賃借権の評価≫の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価する。

ただし、その賃借権の価額が、

次に掲げる賃借権の区分に従いそれぞれ次に掲げる金額を下回る場合には、

その雑種地の自用地としての価額から次に掲げる金額を控除した金額によって評価する。
イ 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権

(例えば、賃借権の登記がされているもの、

設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、

堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)

その雑種地の自用地としての価額に、

その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額
(イ) 残存期間が5年以下のもの 100分の5
(ロ) 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10
(ハ) 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15
(ニ) 残存期間が15年を超えるもの 100分の20

ロ イに該当する賃借権以外の賃借
その雑種地の自用地としての価額に、

その賃借権の残存期間に応じイに掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額

(2) 地上権の目的となっている雑種地の価額は、

その雑種地の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(3) 区分地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-2≪区分地上権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-3≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。
(注) 上記(1)又(2)において、賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして82≪雑種地の評価≫の定めにより評価した価額から、その価額を基として87≪賃借権の評価≫の定めに準じて評価したその賃借権の価額又は相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(賃借権の評価)
87 雑種地に係る賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評定した価額によって評価する。ただし、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところにより評価することができるものとする
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、

堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される

相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫に規定する割合(以下「法定地上権割合」という。)又はその賃借権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか低い割合を乗じて計算した金額によって評価する。
(2) (1)に掲げる賃借権以外の賃借権の価額は、

その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額によって評価する。

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