アパートの敷地と駐車場

アパートの敷地と駐車場が
道路で区分されていなくて
一体利用されて
いる場合には
合わせて評価することになると思われます
この場合
駐車場部分も小規模宅地の適用対象の
可能性があります
また
合計して500㎡以上の土地は
地積規模の大きな土地の可能性があり
その場合評価が大きく下がることがあります


アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが
貸家建付地の価額
= 自用地とした場合の価額ー
( 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合)
賃貸割合=

相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計

「各独立部分」とは、
建物の構成部分である
隔壁、
扉、
階層(天井及び床)等
によって他の部分と完全に遮断されている部分で、
独立した出入口を有するなど
独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます


空き室部分については
相続税で
土地については
貸家建付地の減額、
ができない
建物については借家権の減額が
できない
また小規模宅地の減額もできない場合が想定され
相続税課税価額が大きく変わる
ことになりますが


相続時に
一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、
国税庁より次のような情報 が公開されています 。
①各独立部分が課税時期前に
継続的に賃貸されてきたものかどうか 。
②賃借人の退去後速やかに
新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。
③空室の期間に他の用途に供されていないか
④空室の期間が
課税時期の前後の(例えば 1か月程度であるなど)一時的な期間であったかどうか 。
⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋がある場合の
相続開始時点において、
いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、
当該部屋の客観的交換価値はそれが
借家権の目的となっていないものとして評価すべきである
(その借家権の割合は30%)という、判決がある
(評基通26)
{貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}


空室の期間が1か月程度については、
種々の判断基準があるようで
(空き室が長期間
(半年以上から1年以上程度)でない限り、
認められるとする説もあるが
貸付として減額が適用できるかどうかは不明)
税務調査時の事実認定により判断されます
 

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