奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので
間口距離 と

奥行
正確に算定することが重要です
通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。
土地は不整形地の場合が多いので
奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは
平均的な奥行距離
によります。
具体的には、
不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として
不整形地の面積÷間口距離
得た数値とします。
以下国税庁HPより転載引用、以下は個人的見解です。
【照会要旨】
次の図のような不整形地の奥行距離はどのようにして求めるのでしょうか。
不整形地の奥行距離の求め方の図1
間口距離35
想定整形地の奥行20を限度とし 不整形地の面積600÷間口距離35=17.1奥行
 

 
不整形地の奥行距離の求め方の図2
想定整形地の面積800 想定整形地の間口40 想定整形地の奥行20
 
不整形地の奥行距離の求め方の図3

不整形地の面積720÷間口距離18=40奥行

不整形地の面積500÷間口距離20=25奥行

 
不整形地の奥行距離の求め方の図4

800÷20=40     800÷15=53≧50

不整形地の面積750

÷間口距離5=150

≧50奥行

 
 


間口距離の求め方は、

原則として道路と接する部分の距離によります
間口には
車などが出入りしやすいように
角が切れている場合がありますが
角切で広がった部分も間口に含めます
 
しかし

私道部分を評価する際には、

角切で広がった部分は間口距離に含めません。
私道は道路なので長方形で評価する
と考えればわかりやすいかもしれませ

2019年7月30日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 格安高品質税理士

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当事務所は、平成4年、埼玉県さいたま市で税理士事務所を開設

 

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平成20年には税理士会大宮支部より表彰されました。

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自動車の場合

さいたま新都心インターチェンジから5km
※駐車場1台
氷川神社裏参道通りに面しており、
鳥居のそば事務所看板のところに駐車場があり、
お車でいらしても大丈夫です。
隣にコインパーキング9台ございます、

貸家建付地

(貸家建付地の評価)

貸家(借家権の目的となっている家屋をいう。

の敷地の用に供されている宅地

以下「貸家建付地」という。

の価額は、次の算式により計算する。

自用地価額 自用地価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合

この算式における「借地権割合」及び「賃貸割合」は、それぞれ次による。

(1) 「借地権割合」は、
路線図のその宅地に係る借地権割合
同項のただし書に定める地域にある宅地については100分の20とする。
次項において同じ。)による。

(2) 「賃貸割合」は、

その貸家に係る各独立部分(構造上区分された数個の部分の各部分をいう。以下同じ。

がある場合に、その各独立部分の賃貸の状況に基づいて、

次の算式により計算した割合による。

Aのうち課税時期において賃貸されている各独立部分の床面積の合計
当該家屋の各独立部分の床面積の合計(A)

(注)

1 上記算式の「各独立部分」とは、
建物の構成部分である隔壁、扉、階層(天井及び床
等によって他の部分と完全に遮断されている部分で、
独立した出入口を有するなど独立して
賃貸その他の用に供することができるものをいう。
したがって、
例えば、ふすま、障子又はベニヤ板等の
堅固でないものによって仕切られている部分及び
階層で区分されていても、
独立した出入口を有しない部分は
「各独立部分」には該当しない。
なお、外部に接する出入口を有しない部分であっても、
共同で使用すべき廊下、階段、エレベーター等の
共用部分のみを通って外部と出入りすることができる構造となっているものは、
上記の「独立した出入口を有するもの」に該当する。
2 上記算式の「賃貸されている各独立部分」には、
継続的に賃貸されていた各独立部分で、
課税時期において、
一時的に賃貸されていなかったと認められるものを
含むこととして差し支えない。

セットバック

 

建築基準法に規定する道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に

道路敷きとして提供しなければならない部分を有する宅地の価額は、

その宅地の価額から、次の算式の金額を控除した価額によって評価する。

 

(算式)

将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積

×

0.7

宅地の総地積

倍率

(倍率方式)

倍率方式により評価する宅地の価額は、

その宅地の固定資産税評価額に財産評価基準書(国税庁)

に定める倍率を乗じて計算した金額によって評価する。


ただし、倍率方式により評価する地域

以下「倍率地域」という。)に所在する

地積規模の大きな宅地

《大規模工場用地》に定める大規模工場用地を除く。)の価額については、

本項本文の定めにより評価した価額が、

その宅地が

標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の

1平方メートル当たりの価額を路線価とし

、かつ、その宅地が

普通住宅地区に所在するものとして

20‐2(地積規模の大きな宅地の定め)

に準じて計算した価額を上回る場合には、

20‐2の定めに準じて計算した価額により評価する。

倍率地域にある
区分地上権の目的となっている宅地
又は
区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地
である宅地の自用地としての価額は、
その宅地の固定資産税評価額が
地下鉄のずい道の設置、
特別高圧架空電線の架設がされていること等に基づく利用価値の低下を考慮したものである場合には、
その宅地の利用価値の低下がないものとして評価した価額とする。
なお、
宅地以外の土地を
倍率方式により評価する場合
各節に定める土地の自用地としての価額についても、同様とする。

間口が狭小

(間口が狭小な宅地等の評価)

間口が狭小な宅地,

奥行が長大な宅地

不整形地及び無道路地を除く)の価額は、
15《奥行価格補正》から
16 側方路線影響加算,
17. 2方路線影響加算
18《三方又は四方路線影響加算》
までの定めにより計算した
1平方メートル当たりの価額に
それぞれ


(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」
(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」


の補正率を乗じて求めた価額に
これらの宅地の地積を乗じて
計算した価額によって評価する。

地積が大きいもの等にあっては

、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、

それぞれの補正率表に定める

補正率を適宜修正することができる
なお、

20‐2《地積規模の大きな宅地の評価》の定めの適用がある場合には、

本項本文の定めにより評価した価額に、
20‐2に定める規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。
(容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価)

20‐7 容積率(建築基準法第52条に規定する建築物の延べ面積の敷地面積に対する割合をいう。以下同じ。)の異なる2以上の地域にわたる宅地の価額は、15《奥行価格補正》から前項までの定めにより評価した価額から、その価額に次の算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額によって評価する。この場合において適用する「容積率が価額に及ぼす影響度」は、14‐2《地区》に定める地区に応じて下表のとおりとする。
(算式)

容積率の異なる部分の各部分に適用される容積率にその各部分の地積を乗じて計算した数値の合計 × 容積率が価額に及ぼす影響度
正面路線に接する部分の容積率 × 宅地の総地積

○ 容積率が価額に及ぼす影響度

地区区分 影響度
高度商業地区、繁華街地区 0.8
普通商業・併用住宅地区 0.5
普通住宅地区 0.1

(注)

1 上記算式により計算した割合は、小数点以下第3位未満を四捨五入して求める。
2 正面路線に接する部分の容積率が他の部分の容積率よりも低い宅地のように、この算式により計算した割合が負数となるときは適用しない。
3 2以上の路線に接する宅地について正面路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額からその価額に上記算式により計算した割合を乗じて計算した金額を控除した価額が、正面路線以外の路線の路線価に奥行価格補正率を乗じて計算した価額を下回る場合におけるその宅地の価額は、それらのうち最も高い価額となる路線を正面路線とみなして15《奥行価格補正》から前項までの定めにより計算した価額によって評価する。なお、15《奥行価格補正》から前項までの定めの適用については、正面路線とみなした路線の14‐2《地区》に定める地区区分によることに留意する。

無道路地

20‐3 無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20《不整形地の評価》又は前項の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」という。)に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とする。
(注)
1 無道路地とは、道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む。)をいう。
2 20《不整形地の評価》の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。

地積規模の大きな宅地

(地積規模の大きな宅地の評価)

20‐2 地積規模の大きな宅地

三大都市圏においては

500㎡以上の地積の宅地、

それ以外の地域においては

1,000㎡以上の地積の宅地をいい、

次の(1)から(3)
 (1) 市街化調整区域に所在する宅地
(2) 工業専用地域に所在する宅地
(3) 容積率が10分の40
東京都の特別区においては10分の30)
以上の地域に所在する宅地までの

いずれかに該当するものを除く

以下「地積規模の大きな宅地」という。)で

普通商業・併用住宅地区

及び

普通住宅地区

として定められた地域
に所在するものの価額は、
15《奥行価格補正》
から
16 側方路線影響加算,
17. 2方路線影響加算
18《三方又は四方路線影響加算》
20 (不整形地の評価)
までの定めにより計算した価額に、

その宅地の地積の規模に応じ、
次の算式により求めた規模格差補正率を乗じて計算した価額によって評価する。
(算式)

規模格差補正率 (A)×(B)+(C) × 0.8
地積規模の大きな宅地の地積((A))

上の算式中の「(B)」及び「(C)」は、地積規模の大きな宅地が所在する地域に応じ、それぞれ次に掲げる表のとおりとする。

イ 三大都市圏に所在する宅地

普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
(B) (C)
 500以上 1,000未満 0.95 25
1,000〃 3,000〃 0.90 75
3,000〃 5,000〃 0.85 225
5,000〃 0.80 475
ロ 三大都市圏以外の地域に所在する宅地

普通商業・併用住宅地区、普通住宅地区
(B) (C)
1,000以上 3,000未満 0.90 100
3,000〃 5,000〃 0.85 250
5,000〃 0.80 500
(注)
1 規模格差補正率は、小数点以下第2位未満を切り捨てる。


2 「三大都市圏」とは、次の地域をいう。
イ 首都圏整備法に規定する

既成市街地又は

近郊整備地帯

ロ 近畿圏整備法
既成都市区域
又は
近郊整備区域
ハ 中部圏開発整備法に規定する都市整備区域

評価単位

(評価単位)

7‐2 土地の価額は、次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、土地の上に存する権利についても同様とする。
(1) 宅地
 宅地は、一画地の宅地(利用の単位となっている一区画の宅地をいう。以下同じ。)を評価単位とする。
(注) 贈与、遺産分割等による宅地の分割が親族間等で行われた場合において、例えば、分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、その分割が著しく不合理であると認められるときは、その分割前の画地を「一画地の宅地」とする。
(2) 田及び畑
 田及び畑(以下「農地」という。)は、一枚の農地(耕作の単位となっている1区画の農地をいう。以下同じ。)を評価単位とする。
 ただし、36‐3《市街地周辺農地の範囲》に定める市街地周辺農地、40《市街地農地の評価》の本文の定めにより評価する市街地農地及び40‐3《生産緑地の評価》に定める生産緑地は、それぞれを利用の単位となっている一団の農地を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
(3) 山林
 山林は、一筆(地方税法昭和25年法律第226号第341条《固定資産税に関する用語の意義》第10号に規定する土地課税台帳又は同条第11号に規定する土地補充課税台帳に登録された一筆をいう。以下同じ。)の山林を評価単位とする。
 ただし、49《市街地山林の評価》の本文の定めにより評価する市街地山林は、利用の単位となっている一団の山林を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
(4) 原野
 原野は、一筆の原野を評価単位とする。
 ただし、58‐3《市街地原野の評価》の本文の定めにより評価する市街地原野は、利用の単位となっている一団の原野を評価単位とする。この場合において、(1)の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
(5) 牧場及び池沼
 牧場及び池沼は、原野に準ずる評価単位とする。
(6) 鉱泉地
 鉱泉地は、原則として、一筆の鉱泉地を評価単位とする。
(7) 雑種地
 雑種地は、利用の単位となっている一団の雑種地(同一の目的に供されている雑種地をいう。)を評価単位とする。
ただし、市街化調整区域以外の都市計画区域で市街地的形態を形成する地域において、82《雑種地の評価》の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地が2以上の評価単位により一団となっており、その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の雑種地ごとに評価する。この場合において、1の(注)に定める場合に該当するときは、その(注)を準用する。
(注)
1 「一画地の宅地」は、必ずしも一筆の宅地からなるとは限らず、二筆以上の宅地からなる場合もあり、一筆の宅地が二画地以上の宅地として利用されている場合もあることに留意する。
2 「一枚の農地」は、必ずしも一筆の農地からなるとは限らず、二筆以上の農地からなる場合もあり、また、一筆の農地が二枚以上の農地として利用されている場合もあることに留意する。
3 いずれの用にも供されていない一団の雑種地については、その全体を「利用の単位となっている一団の雑種地」とすることに留意する。

路線価方式とは、その宅地の面する路線に付された路線価を基とし、
15
《奥行価格補正》から20‐7
《容積率の異なる2以上の地域にわたる宅地の評価》
までの定めにより計算した金額によって評価する方式をいう

額とする。
(1) その路線のほぼ中央部にあること。
(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。
(3) その路線だけに接していること。
(4) その路線に面している宅地の標準的な間口距離及び奥行距離を有するく形又は正方形のものであること。
(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、それぞれ付表1「奥行価格補正率表」に定める補正率(以下「奥行価格補正率」という。)及び付表6「間口狭小補正率表」に定める補正率(以下「間口狭小補正率」という。)がいずれも1.00であり、かつ、付表7「奥行長大補正率表」に定める補正率(以下「奥行長大補正率」という。)の適用を要しないものが該当する

(側方路線影響加算)

16 正面と側方に路線がある宅地(以下「角地」という。)の価額は、次の(1)及び(2)に掲げる価額の合計額にその宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。
(1) 正面路線(原則として、前項の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額の高い方の路線をいう。以下同じ。)の路線価に基づき計算した価額
(2) 側方路線(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を正面路線の路線価とみなし、その路線価に基づき計算した価額に付表2「側方路線影響加算率表」に定める加算率を乗じて計算した価額
不整形地