相当の地代の改訂届出書

相当の地代の改訂方法に関する届出書

借地権設定の際に相当の地代を 支払うこととした場合、
法人税基本通達13-1 -8の

地代額を将来的に固定 したままにするか
地価の上昇に合わせ常に
自用地価額の6%を維持するよ う
改訂するのか
選択しなければなりません

この届出書は、土地所有者)の
所轄税務署長(または、所轄国税局長)に
2通提出してください。

この届出書は、
土地所有者が個人の場合でも
提出することができます。

以下の場合届け出が必要です。

相続等により土地所有者又は借地人等に変更があった場合

土地所有者又は借地人等の住所文は所在地(納税地に変更があった場合

契約の更新又は更改があった場合

土地の返還文は借地権の譲渡があった場合

2017年6月22日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 格安高品質税理士

個人の建物を法人に譲渡で節税

個人の建物を法人に譲渡した場合

通常建物の未償却残高を譲渡対価にすれば

譲渡益は発生せず、無税で移転できますが

固定資産税評価額が譲渡対価として適正である

という判例もあることに注意したいところです

また

登記をする際

登録免許税が2%程度

不動産取得税が3から4%程度

課税されることには注意が

必要です。

これらはいずれも損金となりますが

詳しくは

相続税、資産税専門税理士堤税理士事務所

048(648)9380に

お気軽にご相談下さい。

 

2017年6月20日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : 格安高品質税理士

個人の土地に法人が建物を建てた場合

個人が自分が主宰する同族会社に土地を貸し付け

その土地の上に法人が建物を建てるということは

よくあることではないでしょうか

その場合、

原則として借地権課税の問題が出てまいりますが

それを回避するには

相当の地代を払うか

無償返還の届出書を連名で税務署に提出するかです

相当の地代を支払うと

個人の収入が多くなることになりますので

個人の相続財産が増えることになります

無償返還の届出を出せば、

相当の地代を支払う必要はなく

法人が支払う地代は無料でも、

固定資産税相当額でも、

個人、法人に対して

課税されることはないといわれていますが

基本的には、法人税は受贈益が計上されることになりますが

支払い地代も発生するので、

相殺され課税されることはないと

いう書物が多いですが

法人税の無償でも受贈益課税するという、

意識は強いと思われますので

同族会社の行為計算否認規定で

否認される可能性も頭に入れておいたほうがいいでしょうか?

極端な取引は危ないと思われますが。

 

2017年6月19日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : 格安高品質税理士

土地の使用貸借

使用貸借に係る土地の評価

原則として、
個人間における
使用貸借の土地又は
借地権の評価は、
これらの土地等の上にある 建物等が
自用であるか
貸付ているかの区分に関係なく、
すべて、
自用のものであるとし た場合の価額

により評価。

ただし、
使用貸借が開始される以前に、
既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 (
貸家のみを贈与し、
その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
貸家建付地等として評価します

 

使用貸借であっても

借りた土地に係る通常の必要経費は

借りた人の負担とされています

(民法)五百九十五条

借主は、借用物の通常の必要費を負担する。

 

固定資産税は通常の必要費と解されていますから

土地所有者に地代を支払う場合でも、

その土地の固定資産税以下の金額であれば、

通常の必要費であり

使用貸借に該当します。

 

2017年6月17日 | カテゴリー : 借地権 | 投稿者 : 格安高品質税理士

特定路線価

(特定路線価)

14-3 路線価地域内において、

相続税、贈与税又は地価税の課税上、

路線価の設定されていない道路のみに
接している
宅地を評価する必要がある場合には、

当該道路を路線とみなして当該宅地を評価するための路線価

(以下「特定路線価」という。)を

納税義務者からの申出等に基づき設定することが
できる

  特定路線価は、その特定路線価を設定しようとする道路に
接続する路線及び
当該道路の付近の路線に設定されている路線価を基に、
当該道路の状況、前項に定める地区の別等を考慮して
税務署長が評定した1平方メートル当たりの価額とする

特定路線価を申請した場合
10~20%減の場合が多いと言われているので?

不整形地の場合は
不整形地の減額で評価した方が、
下がる場合もある。

2017年6月15日 | カテゴリー : 土地の評価 | 投稿者 : 格安高品質税理士

定期借地権等の評価

27-2 定期借地権等の価額は、原則として、
課税時期において借地権者に帰属する
経済的利益及びその存続期間を基として評定した価額によって評価する。
 ただし、課税上弊害がない限り、
その定期借地権等の目的となっている宅地の課税時期における
自用地としての価額に、
次の算式により計算した数値を乗じて計算した金額によって評価する。
簡便法により算定することとされています

定期借地権等の価格の算式

27-3 前項の
「定期借地権等の設定の時における借地権者に帰属する経済的利益の総額」は、
次に掲げる金額の合計額とする。

(1) 定期借地権等の設定に際し、
借地権者から借地権設定者に対し、
権利金、協力金、礼金
などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に
返還を要しないものとされる金銭の支払い又は財産の供与がある場合
 課税時期において支払われるべき金額又は供与すべき財産の価額に相当する金額

(2) 定期借地権等の設定に際し、
借地権者から借地権設定者に対し、
保証金、敷金などその名称のいかんを問わず借地契約の終了の時に返還を要するものとされる金銭等(以下「保証金等」という。)の預託があった場合において、
その保証金等につき基準年利率未満の約定利率による利息の支払いがあるとき又は無利息のとき

 次の算式により計算した金額

(2)の場合の算式

(3) 定期借地権等の設定に際し、
実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額がある場合

 次の算式により計算した金額

(3)の場合の算式

(注)

1 実質的に贈与を受けたと認められる差額地代の額
がある場合に該当するかどうかは、
個々の取引において取引の事情、
取引当事者間の関係等を総合勘案して判定するのであるから留意する。

2 「差額地代の額」とは、
同種同等の他の定期借地権等における地代の額と
その定期借地権等の設定契約において定められた地代の額
(上記(1)又は(2)に掲げる金額がある場合には、
その金額に定期借地権等の設定期間年数に応ずる
基準年利率による年賦償還率を乗じて得た額を
地代の前払いに相当する金額として
毎年の地代の額に加算した後の額)との差額をいう。

基準年利率は、
短期(3年未満)、
中期(3年以上7年未満)、
長期(7年以上)に区分され、
各月ごとに定められています。、
定期借地権等の設定期間に応じる基準年利率と、、
残存期間に応じる基準年利率、
により計算する。

定期借地権等の種類
「一般定期借地権」
建物譲渡特約付借地権
事業用定期借地権等」

設定時の通常取引価額
「自用地価額÷0. 8で、計算できる
権利金等の金額は借地契約終了の時に
返還を要しないとされる金銭等の額

保証金等
借地契約終了の時に返還を要するものとされる金銭等(保証金等)
の預託があった場合において、
その保証金等につき
基準年利率未満の約定利率の支払があるとき又は無利息のときに、
その保証金等の額により計算

「差額地代の額」とは、
同種同等の他の定期借地権等における地代の額と
その定期借地権等
の設定契約において定められた地代の額との差額をいいます。
なお、権利金や保証金の授受が
ある場合には、
これらの授受に伴う前払地代に相当する金額を
毎年の実際の支払地代に加算し
た上で差額地代の額を算定

2017年6月15日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 格安高品質税理士

相当の地代を引き下げた

相当の地代を引き下げた場合)

9 借地権の設定に際し、
相当の地代を支払った場合においても、

その後その地代を引き下げたときは、

その引き下げたことについて相当の理由があると認められる場合を除き、
その引き下げた時における借地権者の利益については

2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))の定めに準じて取り扱う。
 また、2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))又は
上記により利益を受けたものとして取り扱われたものについて、
その後その地代を引き下げたときは、
その引き下げたことについて相当の理由があると認められる場合を除き、
その引き下げた時における利益
(2((相当の地代に満たない地代を支払って土地の借受けがあった場合))又は
上記により受けた利益の額を控除したところによる。)
については上記と同様に取り扱う。

2017年6月10日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 格安高品質税理士

土地の無償返還に関する届出書

(「土地の無償返還に関する届出書」が提出されている場合の
借地権の価額)

5 借地権が設定されている土地に ついて、
土地の無償返還に関する届出書」
(以下「無償返還届出書」という。)が
提出されている場合の
当該土地に係る借地権の価額は、
として取り扱う。

この場合権利金の認定課税は行われないが

法人税においては
土地の使用期間を含む各事業年度において、
相当地代の額から実際に収受している
地代の額を控除した金額に相当する金額を借地人等に対して
贈与したものとして地代
の認定課税が行われます

(法基通13-1 -7)。

法人税法では
契約が使用貸借であっても、
賃貸借として
上記通達
により地代の認定課税
が行われます

当事者がともに個人である場合
土地の
無償返還の届出書の制度はない。
個人間では使用貸借を認めているため
その必要がないため

(「土地の無償返還に関する届出書」が
提出されている場合の貸宅地の評価)

8 無償返還届出書が提出されている場合の
当該土地に係る貸宅地の価額は、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。

 なお、被相続人が同族関係者となっている
同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、
43年直資3-22通達の適用があることに留意する。この場合において、同通達中「相当の地代を収受している」とあるのは「「土地の無償返還に関する届出書」の提出されている」と読み替えるものとする。

同族会社の株価計算上、借地権として土地の自用地価額の20%を
加算する必要があります。

(注) 使用貸借に係る土地について
無償返還届出書が提出されている場合の当該土地に係る貸宅地の価額は、
当該土地の自用地としての価額によって評価するのであるから留意する

借主が法人の場合
そ の土地の使用期間を含む各事業年度において、
相当地代の額から実際に収受している
地代の額を控除した金額に相当する金額を
借地人等に対して贈与したものとして地代
の認定課税が行われます(法基通13-1 -7)。

2017年6月10日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 格安高品質税理士

普通借地権

  • 借地権の価額= 自用地として価額× 借地権割合

  • (国税庁路線図、倍率表のA90%~G30%)とシンプルなものになっている

  • 借地権の設定に際し、権利金等の授受がないなど普通借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権については、評価しない


  • 倍率地域については、
    評価倍率表にその割合がパーセントで表記されています

  • 「土地の無償返還に関する届出書」が提出さ れている場合

  • 借地権の評価額はない
  • ただし、借地権を所有している
    法人の株式を評価する場合は、
    自用地としての価額の20%相当額
    ( 使用貸借による無償返還の場合には0)
    の借地権が法人にあるものとして評価します

  • 「相当の地代」に相当する地代が支払われている場合

  • 相当の地代が支払われており、
  • その借地権の設定に際し権利金を支払っていない場合又は
    特別の経済的利益を供与していない場合の
    その土地に係る借 地権の価額は、0
  • ただし、借地人が会社で
    貸主がその会社の同族株主等となっている場合
    その会社の
    株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
    会社が所有する借地権は:
    自用地価額の20%
    (1-80%)で評価する
  • 相当の地代自用地価額(相続税評価額の過去3年間の平均)×6%

 

  • (相当の地代を収受している場合の貸宅地

    (1)
    権利金を収受していない場合又は
    特別の経済的利益を受けていない場合
    当該土地の
    自用地としての価額×80/100

  • (2)
    (1)以外の場合
    当該土地の自用地としての価額から
    3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の
    (2)による借地権の価額を控除した金額
    (以下この項において
    「相当の地代調整貸宅地価額」という。)
    ただし、
    その金額が当該土地の自用地としての価額の
    100分の80に相当する金額を超えるときは、
    当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額
  • 借地人が会社で
    貸主がその会社の同族株主等となっている場合
    その会社の
    株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
    会社が所有する借地権は:
    自用地価額の20%
    (1-80%)で評価する

  • 相続税では
  • 構築物の所有を目的とする
    賃借権
  • は借地権に含まれない
    (法人税や所得税では含まれる)

  • 構築物の賃借は、
    <賃借権の評価の定め>により評価する
    借地権に該当するか
    単なる賃借権なのかの判断は
    賃貸借契約に係る賃借権の登記の有無、
    権利金その他の一時金の授受
    があるかなどを勘案する

  • 借地権のおよぶ範囲
  • については
    必ずしも建物部分の敷地に限られるものではない
  • 権利金の額
    地代の算定根拠、
    土地利用の制限等に基づいて
    その範囲
    を決める
  • 建物面積を建ぺい率で割った金額とすることも
  • 一法であるかもしれない

  • 自然発生的に生じた借地権については、

    建物の敷地部分に限るのが相当

  • 借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の価額は、評価しない
  • 一方、
  • 貸宅地の評価をする場合には、
    自用地の価額から
    借地権割合を20%として計算した借地権の価額を控除して評価する
  • 自用地の価額×80%

  • 私道を評価する場合において、

    貸宅地と一体となって効用を発揮している場合
    私道としての評価を行った上に、
    さ らに貸地としての評価減を行うことは可能

  • 要件を満たせば、小規模宅地の併用も可能

  • 使用貸借に係る土地の評価

    原則として、
    個人間における
    使用貸借の土地又は
    借地権の評価は、
    これらの土地等の上にある 建物等が
    自用であるか
    貸付ているかの区分に関係なく、
    すべて、
    自用のものであるとし た場合の価額により評価。

  • ただし、
    使用貸借が開始される以前に、
    既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 (
    貸家のみを贈与し、
    その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
    相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
    借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
    使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
    貸家建付地等として評価します

  • 使用貸借とは

    借りた土地に係る通常の必要経費は
    借りた人の負担とされています
    (民法)五百九十五条
    借主は、借用物の通常の必要費を負担する。

  • 固定資産税は通常の必要費と解されていますから
    土地所有者に地代を支払う場合でも、
    その土地の固定資産税以下の金額であれば、
    通常の必要費であり
    使用貸借に該当します。

 

  • 建物の所有を目的とする賃借権であっても、
    借地借家法の保護を受けない
    一時使用のための設定の場合には、
    借地権課税の問題は
    通常発生しないと思われます

  • 駐車場などは通常更地評価となるが

    最近よく目にする
    コインパーキング用地など
    を他者に一括貸付、
    車庫等の施設を
    駐車場の利用者の負担で作ることを
    認めるような契約の場合は、
    土地の占有権を与えることになり、
    土地の賃貸借と同様になりますので、
    契約期間の残存期間に応じて計算した
    賃借権相当額を控除して評価できる場合がある

  • 設備の堅牢度などの内容による
  • 堅固でない、取り外しが可能な
    軽微な構築物の敷地
    更地評価になる場合が多いと思われる
    要件を満たせば貸付用地として
    小規模宅地の適用がある
  • 立体駐車場の敷地
    契約期間により地上権に準する権利として評価
  • 堅牢な立体駐車場の敷地
    堅固な構築物の所有を目的とする
    賃借権
    地上権に準ずる賃借権
    自用地価額に、
    賃借権の残存期間に応じた
    法定地上権割合
    又は
    その賃借権が借地権
    であるとした場合に適用される
    借地権割合の
    いずれか低い割合を
    乗じた金額によって評価

  • 貸家建付借地権
    土地を借り、その上に自分が建物を建て、貸付けている場合
    貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額
    ( 自用地の評価額)×借地権割合=A
    A×(1-0.3)×賃貸割合
    借地権割合
    その地域が、借地権の取引慣行のない地域である場合は、
    その貸家建付借地権の価額は、評 価しない

2017年6月9日 | カテゴリー : 未分類 | 投稿者 : 格安高品質税理士