空き室問題

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全国的に空き室が多いことが話題になっていますが 相続時に全部満室ということは 逆に珍しいことかもしれません その場合 空き室部分については 相続税において土地と建物の評価において 空き室部分は原則として 土地については貸家建付地の減額、 および 建物については借家権の減額が できない また小規模宅地の減額もできない場合が想定される ことになりますが
アパートやマンションが建っている敷地のことを貸家建付地といいますが 貸家建付地の価額 = 自用地とした場合の価額 - 自用地とした場合の価額 × 借地権割合 × 借家権割合 × 賃貸割合 賃貸割合=
相続時に賃貸されている各独立部分の床面積/その家屋の各独立部分の床面積の合計
「各独立部分」とは、 建物の構成部分である 隔壁、 扉、 階層(天井及び床)等 によって他の部分と完全に遮断されている部分で、 独立した出入口を有するなど独立して賃貸その他の用に供することができるものをいいます
相続時に 一時的な空室と認められるかどうかの判断は 、 国税庁より次のような情報 が公開されています 。 ①各独立部分が課税時期前に継続的に賃貸されてきたものかどうか 。 ②賃借人の退去後速やかに新たな賃借人の募集が行われたかどうか 。 ③空室の期間 、他の用途に供されていないかどうか 。 ④空室の期間が課税時期の前後の例えば 1か月程度であるなど一時的な期間であったかどうか 。 ⑤課税時期後の賃貸が一時的なものではないかどうか相続開始時点において、 いまだ賃貸されていない部屋がある場合の 相続開始時点において、 いまだ賃貸されていない部屋が存在する場合は、 当該部屋の客観的交換価値はそれが 借家権の目的となっていないものとして評価すべきである (その借家権の割合は30%)という、判決があるが 相続開始時点において 入居者のいないアパートや 入居者のいない一戸建ての貸家は 借家権の減額ができないが 賃貸されている各独立部分の一部が 課税時期において一時的に空室となっていたにすぎない と認められるものについては、 課税時期においても 賃貸されていたもの として取り扱って差し支えない、との通達がある。(評基通26)   {貸家建付地等の評価における一時的な空室の範囲、照会(国税庁HP)}
空室の期間が1か月程度については、 種々の判断基準があります (空き室が長期間 (半年以上から1年以上程度)でない限り、 認められるとする説もあるが 貸付として減額が適用できるかどうかは不明) 詳細は直接ご相談ください。 トップへ戻る

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