市街地農地等への「地積規模の大きな宅地の評価」

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⑵ 市街地農地等への「地積規模の大きな宅地の評価」の適用について

従来の広大な市街地農地等については、上記1⑶のとおり、旧評価通達 24-4 の定め に準じて評価することとしていたが、今般の改正により、旧評価通達 24-4 の定めの廃 止に伴い、旧評価通達 40-2、49-2 及び 58-4 の定めも併せて廃止し、今後は、通常の 市街地農地等と同様、評価通達 39((市街地周辺農地の評価))、40((市街地農地の評価))、 49((市街地山林の評価))及び 58-3((市街地原野の評価))の定めにより評価することと した。 市街地農地等については、評価通達 39、40、49 及び 58-3 の定めにおいて、その農 地等が宅地であるとした場合を前提として評価(宅地比準方式により評価)することと しているところ、開発分譲業者が、地積規模の大きな市街地農地等を造成し、戸建住宅 用地として分割分譲する場合には、地積規模の大きな宅地の場合と同様に、それに伴う 減価が発生することになる。 したがって、市街地農地等については、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用要件を 満たせば、その適用対象となる(ただし、路線価地域にあっては、宅地の場合と同様に、 普通商業・併用住宅地区及び普通住宅地区に所在するものに限られる。)(注)。評価通達 40 注書、49 注書及び 58-3 注書において、このことを留意的に明らかにした。 (注)市街地農地等について、宅地への転用が見込めないと認められる場合には、戸建住宅用地
としての分割分譲が想定されないことから、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象とな
らないことに留意する。 なお、上記1⑶のとおり、従来の広大地評価に係る広大地補正率では、宅地造成費相 当額が考慮されていたが、「地積規模の大きな宅地の評価」に係る規模格差補正率は、上 記⑴イのとおり、地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生 する減価のうち、主に地積に依拠するものを反映しているものであり、宅地造成費相当 額は反映していない。 したがって、「地積規模の大きな宅地の評価」の適用対象となる市街地農地等について は、「地積規模の大きな宅地の評価」を適用した後、個々の農地等の状況に応じた宅地造 成費相当額を別途控除して評価することとなる。

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