地積規模の大きな宅地

  • 平成30年1/1以降の相続では

三大都市圏では 500 ㎡以上の宅地、
それ以外の地域では 1,000 ㎡以上の宅地で
「地積規模の大きな宅地」の
適用要件に該当すれば
従来の広大地で必要とされていた
マンション適地か否かの判断
開発道路負担の必要性の判断
は必要なくなった。

 

 

 

地積規模の大きな宅地とは、

三大都市圏では500㎡以上の地積の宅地、
それ以外の地域では1,000㎡以上の地積の宅地であって、

次の①から③に該
当するもの以外のものをいう。

市街化調整区域

(都市計画法第34条第10号又は第11号の規定に基づき

宅地分譲に係る開発行為を

行うことができる区域を除く。)

に所在する宅地

②都市計画法の用途地域が工業専用地域に指定されている地域に所在する宅地

③指定容積率が400%

(東京都の特別区においては300%)

以上の地域に所在する宅地

指定容積率とは、建築基準法第52条第1項に規定する

建築物の延べ面積
の敷地面積に対する割合をいう。

 

適用対象

「地積規模の大きな宅地」であって  
普通商業・併用住宅地区
及び
普通住宅地区に所在するもの
 
具体的評価方法  
(イ) 路線価地域の場合 (イ) 路線価地域の場合
【算式】 地積規模の大きな宅地
(一方のみが路線に接するもの)
の相続税評価額
正面路線価 × 奥行価格補正率 × 地積 × 不整形地補正率など の各種画地補正率
× 規模格差補正率
(ロ) 倍率地域 評価通達21-2
((倍率 方式による評価))
本文の定めにより評価した価額が、
その宅地が標準的な間口距離 及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の
1平方メートル当たりの価額
(注)を
評価通達14((路線価))に定める
路線価とし、
かつ、
その宅地が評価通達14-2((地 区))に定める
普通住宅地区に所在するものとして
「地積規模の大きな宅地の評価」

(注)「その宅地が標準的な間口距離及び奥行距離を有する宅地であるとした場合の1平方
メートル当たりの価額」は、付近にある標準的な画地規模を有する宅地の価額との均衡
を考慮して算定する必要がある。具体的には、評価対象となる宅地の近傍の固定資産税
評価に係る標準宅地の1平方メートル当たりの価額を基に計算することが考えられる
が、当該標準宅地が固定資産税評価に係る各種補正の適用を受ける場合には、その適用
がないものとしたときの1平方メートル当たりの価額に基づき計算することに留意す
「地積規模の大きな宅地の評価」に係る
規模格 差補正率は、
上記イのとおり、
地積規模の大きな宅地を
戸建住宅用地として分割分譲 する場合に発生する減価のうち、
主に地積に依拠するものを反映しているものであり
それ以外の土地の個別的要因に係る補正については考慮していない。
 
したがって、地積規模の大きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生 する減価のうち、
主に地積に依拠するもの以外の土地の形状、道路との位置関係等に 基づく個別的要因に係る補正については、
別途、
評価通達 15((奥行価格補正))から
20((不整形地の評価))まで及び
20-3((無道路地の評価))から
20-6((容積率の異な る2以上の地域にわたる宅地の評価))
までを適用して評価する。
また、
セットバック部分は、別途、
評価通達 24-6((セットバッ クを必要とする宅地の評価))の定めを適用して評価する。
 
(イ) 規模格差補正率の計算方法  
規模格差補正率
(小数点以下第2位未満を切り捨てる)

A × Ⓑ +©
× 0.8

地区区分
普通商業・併用住宅 地区、普通住宅地区
 
三大都市圏地積
㎡                     Ⓑ   ©
500 以上  1,000 未満  0.95   25
1,000 〃  3,000 〃   0.90   75
3,000 〃  5,000 〃   0.85   225
5,000 〃        0.80   475
 
三大都市圏以外
地積㎡          Ⓑ  ©
1,000 以上 3,000 未満   0.90  100
3,000 〃  5,000 〃    0.85  250
5,000 〃         0.80  500
 
考え方
地積規模の大 きな宅地を戸建住宅用地として分割分譲する場合に発生する減価は、
当初は地積の 増加に正比例的に増加するものの、
一定の地積規模を超えると、
その増加幅は緩や かとなる傾向にある。

「規模格差補正率」は、この傾 向を適正に反映したものとして計算される

「地積規模の大きな宅地の評価」の趣旨
新たに「規模格差補正率」を設ける
「潰れ地」部分の負担
上下水道等の供給処理施設の工事費用の負担
開設した道路等の公共公益的施設の整備費用等の負担
借入金の金利の負担を考慮する
 

 

ご相談電話048(648)9380

お気軽にご相談下さい

Leave a Reply

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です