土地評価

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不整形地の評価

国税庁HPより転載、加工

20 不整形地(三角地を含む。以下同じ。)の価額は、

次の(1)から(4)までのいずれかの方法により

15≪奥行価格補正≫から

18≪三方又は四方路線影響加算≫までの 定めによって計算した価額に、

その不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、

付表4「地積区分表」に掲げる地区区分及び地積区分に応じた

付表5「不整形地補正率表」に定める補正率

(以下「不整形地補正率」という。)を乗じて計算した価額により評価する

(1) 次図のように不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法
不整形地の図

(2) 次図のように

不整形地の地積を

間口距離で除して算出した

計算上の奥行距離を

基として求めた整形地により計算する方法
不整形地の図

(注) ただし、計算上の奥行距離は、不整形地の全域を囲む、

正面路線に面するく形又は正方形の土地

(以下「想定整形地」という。)の奥行距離を限度とする。

(3) 次図のように不整形地に近似する整形地(以下「近似整形地」という。)を求め、その設定した近似整形地を基として計算する方法
不整形地の図

(注) 近似整形地は、近似整形地からはみ出す不整形地の部分の地積と近似整形地に含まれる不整形地以外の部分の地積がおおむね等しく、かつ、その合計地積ができるだけ小さくなるように求める((4)において同じ。)。

(4) 次図のように近似整形地(1)を求め、隣接する整形地(2)と合わせて全体の整形地の価額の計算をしてから、隣接する整形地(2)の価額を差し引いた価額を基として計算する方法
不整形地の図

(無道路地の評価)

20-2 無道路地の価額は、実際に利用している路線の路線価に基づき20≪不整形地の評価≫の定めによって計算した価額からその価額の100分の40の範囲内において相当と認める金額を控除した価額によって評価する。この場合において、100分の40の範囲内において相当と認める金額は、無道路地について建築基準法(昭和25年法律第201号)その他の法令において規定されている建築物を建築するために必要な道路に接すべき最小限の間口距離の要件(以下「接道義務」という。)に基づき最小限度の通路を開設する場合のその通路に相当する部分の価額(路線価に地積を乗じた価額)とする

(注)

1 無道路地とは、道路に接しない宅地(接道義務を満たしていない宅地を含む。)をいう。

2 20≪不整形地の評価≫の定めにより、付表5「不整形地補正率表」の(注)3の計算をするに当たっては、無道路地が接道義務に基づく最小限度の間口距離を有するものとして間口狭小補正率を適用する。

(間口が狭小な宅地等の評価)

20-3 次に掲げる宅地(不整形地及び無道路地を除く。)の価額は、15≪奥行価格補正≫の定めにより計算した1平方メートル当たりの価額にそれぞれ次に掲げる補正率表に定める補正率を乗じて求めた価額にこれらの宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。この場合において、地積が大きいもの等にあっては、近傍の宅地の価額との均衡を考慮し、それぞれの補正率表に定める補正率を適宜修正することができる。(平11課評2-12外追加)

(1) 間口が狭小な宅地 付表6「間口狭小補正率表」

(2) 奥行が長大な宅地 付表7「奥行長大補正率表」

造成中の宅地の評価

造成中の宅地の価額は、

その土地の造成工事着手直前の地目により評価した課税時期における価額に、

その宅地の造成に係る費用現価

(課税時期までに投下した費用の額を

課税時期の価額に引き直した額の合計額をいう。)

の100分の80に相当する金額を

加算した金額によって評価する

 

路線価とは、


路線価 」は 、

国税庁HPに公開されており、公示価格のおよそ 8割程度と言われています。

この路線価に土地の面積を掛けることが基本です

○路線価 …  1 ㎡あたり千円単位の表示です 。

○借地権割合 …この路線価の横にあるアルファベットの文字を いいます 。

貸している土地や借りている土地を評価

○地区区分 …路線価についている丸 四角 楕円などで囲まれた表示記号。画地調整で使用

何もなければ普通住宅地区です

・ビル街地区

・繁華街地区

・普通商業 ・併用住宅地区

・中小工場地区

・大工場地区

・普通住宅地区

路線価地域の1㎡の計算は

路線価✖奥行価格補正率✖以下②〜⑧の画地調整率

が基本です

②側方路線影響加算

③二(三四)方 路線影響加算

④間口狭小補正

⑤奥行長大補正

⑥不整形地補正

⑦がけ地補正

⑧無道路地補正


路線価は

宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。以下同じ。)
ごとに設定する。

路線価は、
路線に接する宅地で
次に掲げるすべての事項に該当するものについて、
売買実例価額、
公示価格、
不動産鑑定士等による鑑 定評価額
、精通者意見価格等を基として

国税局長がその路線ごとに評定した
1平方メートル当たりの価額
とする。

(1) その路線のほぼ中央部にあること。

(2) その一連の宅地に共通している地勢にあること。

(3) その路線だけに接していること。

(4) その路線に面している宅地の標準的な
間口距離及び
奥行距離を有する
く形又は正方形のものであるこ と。

(注) (4)の「標準的な間口距離及び奥行距離」には、
それぞれ「奥行価格補正率」
及び
「間口狭小補正率」がいずれも1.00であり、
かつ、
「奥行長大補正率」の適用を要しないものが該当する。

個別事情のある土地

土地などの財産評価で

その土地に個別事情や法的な利用制限

たとえば、

形のよくない土地

路線価のある道に面していない土地、

特定路線価設定申出ができる土地(注)

利用制限がある土地

道路に面していない土地

間口が狭い土地、がけ地

宅地内に私道がある土地など、
傾斜のある土地、がけ地

土壌汚染のある土地

広大地

市街地にある山林など

その他個別事情のある土地の評価

また建築中の建物の評価

については、

評価につき、要注意です。

土地の評価、区分,地目,単位

相続税の土地評価は

9種類の 「地目 」の区分に従って

評価することになりますが

実際は

この地目と現況が違うことも多く

その場合には

実際に使用している現況に応じて評価することになります

例えば畑という地目になっていても

現況が宅地で

この場合は宅地転用許可は取ったが

地目変更登記が未完了であることなどが想定されますが

その土地に面した道路に路線価が付されていれば

当然路線価による評価になります

固定資産税評価地域であれば

固定資産税評価額に国税庁hpで公開されている倍率を乗ずることになります

①宅地

建物の敷地およびその維持もしくは効用を果たすために必要な土地

②田

農耕地で用水を利用して耕作する土地

③畑

農耕地で用水を利用しないで耕作する土地

④山林

耕作の方法によらないで竹木の生育する土地

⑤原野

耕作の方法によらないで

雑草 、かん木類の生育する土地

⑥牧場

家畜を放牧する土地

⑦池沼

かんがい用水でない水の貯留池

⑧鉱泉地

鉱泉 (温泉を含む )の湧出口およびその維持に必要な土地

⑨雑種地

以上のいずれにも該当しない土地

 


土地の登記されている単位を

筆と言いますが

例えば

1つの自用宅地(自宅敷地)が2筆以上の宅地からなっている場合は

2筆以上の宅地を合計で評価します

合わせて500㎡以上あれば

広大地の適用がある可能性があります


アパートの敷地と

駐車場が

道路で区分されていなくて

一体利用されて

いる場合には

合わせて評価することになると思われます

この場合

合計して500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性があります


土地の利用区分が異なる場合

原則として 利用区分ごとに別個に評価します

例えば500㎡以上の土地は

広大地の適用がある可能性がありますが

隣接した土地で

自宅として利用している宅地「自用地 」が300㎡ 、

賃貸アパ ートの宅地「貸家建付地 」が250㎡ 、

ある場合には

別個に評価しますので

広大地には該当しません

(土地の評価上の区分)
七 土地の価額は、次に掲げる地目の別に評価する。
ただし、一体として利用されている一団の土地が
二以上の地目からなる場合には
その一団の土地は、そのうちの主たる地目からなるものとして
その一団の土地ごとに評価するものとする。

 

なお、市街化調整区域
(都市計画法(昭和四三年法律第一〇〇号)第七条((区域区分))第三項に規定する「市街化調整区域」をいう。以下同じ。)
以外の都市計画区域
(同法第四条((定義))第二項に規定する「都市計画区域」をいう。以下同じ。)
で市街地的形態を形成する地域において、
四〇((市街地農地の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地
(四〇―三((生産緑地の評価))に定める生産緑地を除く。)、
四〇―二((広大な市街地農地等の評価))の本文の定めにより評価する市街地農地(四〇―三に定める生産緑地を除く。)、
四九((市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林、
四九―二((広大な市街地山林の評価))の本文の定めにより評価する市街地山林、五八―三((市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野、
五八―四((広大な市街地原野の評価))の本文の定めにより評価する市街地原野又は八二((雑種地の評価))の本文の定めにより評価する宅地と状況が類似する雑種地のいずれか二以上の地目の土地が隣接しており、
その形状、地積の大小、位置等からみてこれらを一団として評価することが合理的と認められる場合には、その一団の土地ごとに評価するものとする。
地目は、課税時期の現況によって判定する
(一) 宅地
(二) 田
(三) 畑
(四) 山林
(五) 原野
(六) 牧場
(七) 池沼
(八) 削除
(九) 鉱泉地
(一〇) 雑種地
(注) 地目の判定は、不動産登記事務取扱手続準則
(平成一七年二月二五日付民二第四五六号法務省民事局長通達)第六八条及び第六九条

に準じて行う。ただし、「(四)
山林」には、同準則第六八条の「(二〇) 保安林」を含み、また「(一〇)
雑種地」には、
同準則第六八条の「(一二) 
墓地」から「(二三) 雑種地」まで
(「(二〇) 保安林」を除く。)に掲げるものを含む。

(評価単位)
七―二 土地の価額は、
次に掲げる評価単位ごとに評価することとし、
土地の上に存する権利についても同様とする。

(一) 宅地
宅地は、一画地の宅地
(利用の単位となっている一区画の宅地をいう。以下同じ。)
を評価単位とする
(注) 贈与、遺産分割等による宅地の分割が
親族間等で行われた場合において、例えば、
分割後の画地が宅地として通常の用途に供することができないなど、
その分割が著しく不合理であると認められるときは、
その分割前の画地を「一画地の宅地」
とする

私道の評価

私道の用に供されている宅地の評価

は、
評価の方式から倍率方式による評価までの定めにより

計 算した価額の

100分の30に相当する価額によって評価する。

 

この場合において、
その私道が

不特定多数の者の通行の用に
供されているときは、

その私道の価額は評価しない

セットバック

建築基準法第42条第2項に規定する
道路に面しており、

将来、建物の建替え時等に
同法の規定に基づき道路敷きとして
提供しなければならない部分
を有する宅地の価額は、

その宅地について
道路敷きとして提供する必要が
ないものとした場合の価額から、
その価額に次の算式により
計算した割合を乗じて計算した金額を
控除した価額によって評価する。

ただし、その宅地を広大地の評価
により計算した金額によって評価する場合には、
上記の定めは 適用しないものとする
(算式)
将来、建物の建替え時等に道路敷きとして提供しなければならない部分の地積÷宅地の総地積
×0.7

不整形地

奥行価格補正
一方のみが路線に接する宅地の価額は、
奥行距離に応じた「奥行価格補正率」
によって評価します

まずは、
奥行距離が重要です
奥行距離は原則として
正面路線に対し、垂直な奥行距離によりますが
奥行距離が左右で違っているなどの場合には
平均的な奥行距離によるといわれています。
不整形地の奥行距離の求め方国税庁

不整形地
不整形地の価額は、
不整形の程度、位置及び地積の大小に応じ、
付 表4「地積区分表」)の地区区分及び地積区分に応じた
付表5「不整形地補正 率表」
の補正率を乗じて計算します。

計算方法

(イ) 不整形地を区分して求めた整形地を基として計算する方法

(ロ) 不整形地の地積を間口距離で除して算出した
計算上の奥行距離を基として求めた
整形地により計算する方法

(ハ)不整形地に近似する整形地
(「近似整形地(想定整形地)」)を求め、
想定整形地を基として計算した
陰地割合に対応する、
「不整形地補正率」により計算する方法

(ニ) 近似整形地を求め、
隣接する整形地と合わせて全体の整形地の価額
の計算をしてから、
隣接する整形地の価額を差し引いた価額を
基として計算する方法

詳細は 税理士 行政書士 堤友幸にお問い合わせください
048(648)9380

「特定路線価」

路線価地域内において、
路線価の設定されていない道路のみに接して
いる宅地を評価する必要がある場合には、
税務署に申し出て、
宅地を評価するための路線価の設定を申請ができます。

がけ地等

がけ地等で通常の用途に供することができないと
認められる部分を有する宅地の価額は、
その宅地のうちに存する
がけ地等ががけ地等でないとした場合の価額に、
その宅地の総地積に対するがけ地部分等
通常の用途に供することができないと認められる
部分の地積の割合に応じて
付表8「がけ地補正率表」
に定める補正率を乗じて計算した価額によって評価します

土地 路線価による計算

土地路線価など

土地の評価

1.市街地とその周辺

(路線価地域)は
路線価
をもとに評価

上記1.以外
は原則として

固定資産税評価額×倍率 で評価

1.路線価地域
路線価図をもとに評価

奥行価格補正などを加味

付表 (pdf)

路線価図.pdf へ

「路線価」は、
宅地の価額がおおむね同一と認められる
一連の宅地が面している路線
(不特定多数の者の
通行の用に供されている道路をいう。)
ごとに設定する。

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

(奥行価格補正)

① 一方のみが路線に接する宅地の価額は、

路線価にその宅地の奥行距離に応じて
奥行価格補正率を乗じて求めた価額に
その宅地の地積を乗じて計算した価額によって評価する。

路線価×奥行価格補正率×地積

(側方路線影響加算)

② 正面と側方に路線がある宅地
(以下「角地」という。)の価額は、

次の(一)及び(二)に掲げる価額の合計額に
その宅地の
地積を乗じて
計算した価額によつて評価する。

(一) 正面路線
(原則として、前項①の定めにより計算した
一平方メートル当たりの価額の
高い方の路線をいう。以下同じ。)の
路線価に基づき計算した価額

(二) 側方路線
(正面路線以外の路線をいう。)
の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表二
[側方路線影響加算率表]
に定める
加算率を乗じて計算した価額

イ、
(正面路線の路線価
(①適用後の路線価の高いほうの路線)
×奥行価格補正率

ロ、
側方路線に基づき計算した価額
×奥行価格補正率
×「側方路線影響加算率表」

(イ+ロ)×面積

(二方路線影響加算)

正面と
裏面に
路線がある宅地の価額は、
次の(一)及び(二)の
合計額にその宅地の
地積を乗じて計算した価額
によって評価する。

(一) 正面路線の路線価に基づき計算した価額

(二) 裏面路線
(正面路線以外の路線をいう。)の路線価を
正面路線の路線価とみなし、
その路線価に基づき計算した価額に
付表三
「二方路線影響加算率表」の加算率を
乗じて計算した価額

イ、
正面路線の路線価
×奥行価格補正率

ロ、
裏面路線
×奥行価格補正率
×「二方路線影響加算率」

(イ+ロ)×面積

(三方又は四方路線影響加算)

三方又は
四方に路線がある
宅地の価額は、
側方路線影響加算
及び前項に定める方法を併用して計算した
その宅地の価額に
その宅地の地積を
乗じて計算した価額によつて評価する。

路線価地域」については、次に掲げる地区を定められ、
奥行価格補正率等も、
この地区区分ごとに定められています

① ビル街地区
② 高度商業地区
③ 繁華街地区
④ 普通商業・併用住宅地区
⑤ 普通住宅地区
⑥ 中小工場地区
⑦ 大工場地区

内容については簡略化してありますので自己責任にてご使用ください

奥行距離の求め方

奥行距離の求め方

相続税の土地の評価で
路線価地域においては
第一に
間口距離と奥行距離で
基本となる路線価を計算しますので
間口距離 と奥行を
正確に算定することが重要です

通常間口距離は測ればいいのですが
奥行については
判断に迷うことがあります。

土地は不整形地の場合が多いので
奥行については
不整形地の奥行距離の求め方
奥行距離が一様でないものは

平均的な奥行距離

によります。
具体的には、

不整形地の
想定整形地の奥行距離を限度として、
その不整形地の面積を
その間口距離で除して
得た数値とします。