借地権

このエントリーをはてなブックマークに追加

27
借地権の価額=

その宅地の自用地として価額× 借地権割合
(国税庁路線図、倍率表のA90%~G30%)
とシンプルなものになっている

借地権の設定に際し、権利金等の授受がないなど
普通借地権の取引慣行がないと認められる地域にある
借地権については、
評価しない


倍率地域については、
評価倍率表にその割合がパーセントで表記されています


「土地の無償返還に関する届出書」が提出さ れている場合

借地権の評価額はない

ただし、借地権を所有している
法人の株式を評価する場合は、
自用地としての価額の20%相当額
( 使用貸借による無償返還の場合には0)
の借地権が法人にあるものとして評価します

 


「相当の地代」に相当する地代が支払われている場合

相当の地代が支払われており、

その借地権の設定に際し権利金を支払っていない場合又は
特別の経済的利益を供与していない場合の
その土地に係る借 地権の価額は、0

ただし、借地人が会社で
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:
自用地価額の20%
(1-80%)で評価する

相当の地代自用地価額(相続税評価額の過去3年間の平均)×6%


 

相当の地代を収受している場合の
貸宅地
(1)
権利金を収受していない場合又は
特別の経済的利益を受けていない場合
当該土地の
自用地としての価額×80/100

(2)
(1)以外の場合
当該土地の自用地としての価額から
3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の
(2)による借地権の価額を控除した金額
(以下この項において
「相当の地代調整貸宅地価額」という。)
ただし、
その金額が当該土地の自用地としての価額の
100分の80に相当する金額を超えるときは、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額

借地人が会社で
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:
自用地価額の20%
(1-80%)で評価する


相続税では

構築物の所有を目的とする
賃借権

は借地権に含まれない
(法人税や所得税では含まれる)


構築物の賃借は、
<賃借権の評価の定め>により評価する
借地権に該当するか
単なる賃借権なのかの判断は
賃貸借契約に係る賃借権の登記の有無、
権利金その他の一時金の授受
があるかなどを勘案する


借地権のおよぶ範囲

については
必ずしも建物部分の敷地に限られるものではない

権利金の額
地代の算定根拠、
土地利用の制限等に基づいて
その範囲
を決める

建物面積を建ぺい率で割った金額とすることも

一法であるかもしれない


自然発生的に生じた借地権については、
建物の敷地部分に限るのが相当

借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の価額は、評価しない

一方、

貸宅地の評価をする場合には、
自用地の価額から
借地権割合を20%として計算した借地権の価額を控除して評価する

自用地の価額×80%


私道を評価する場合において、
貸宅地と一体となって効用を発揮している場合
私道としての評価を行った上に、
さ らに貸地としての評価減を行うことは可能

要件を満たせば、小規模宅地の併用も可能


使用貸借に係る土地の評価
原則として、
個人間における
使用貸借の土地又は
借地権の評価は、
これらの土地等の上にある 建物等が
自用であるか
貸付ているかの区分に関係なく、
すべて、
自用のものであるとし た場合の価額により評価。

ただし、
使用貸借が開始される以前に、
既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 (
貸家のみを贈与し、
その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
貸家建付地等として評価します


使用貸借
借りた土地に係る通常の必要経費は
借りた人の負担とされています
(民法)五百九十五条
借主は、借用物の通常の必要費を負担する。

固定資産税は通常の必要費と解されていますから
土地所有者に地代を支払う場合でも、
その土地の固定資産税以下の金額であれば、
通常の必要費であり
使用貸借に該当します。


 

建物の所有を目的とする賃借権であっても、
借地借家法の保護を受けない
一時使用のための設定の場合には、
借地権課税の問題は
通常発生しないと思われます


駐車場などは通常更地評価となるが
最近よく目にする
コインパーキング用地など
を他者に一括貸付、
車庫等の施設を
駐車場の利用者の負担で作ることを
認めるような契約の場合は、
土地の占有権を与えることになり、
土地の賃貸借と同様になりますので、
契約期間の残存期間に応じて計算した
賃借権相当額を控除して評価できる場合がある

設備の堅牢度などの内容による

堅固でない、取り外しが可能な
軽微な構築物の敷地
更地評価になる場合が多いと思われる
要件を満たせば貸付用地として
小規模宅地の適用がある

立体駐車場の敷地
契約期間により地上権に準する権利として評価

堅牢な立体駐車場の敷地
堅固な構築物の所有を目的とする
賃借権
地上権に準ずる賃借権
自用地価額に、
賃借権の残存期間に応じた
法定地上権割合
又は
その賃借権が借地権
であるとした場合に適用される
借地権割合の
いずれか低い割合を
乗じた金額によって評価


貸家建付借地権
土地を借り、その上に自分が建物を建て、貸付けている場合
貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は定期借地権等の価額
( 自用地の評価額)×借地権割合=A
A×(1-0.3)×賃貸割合
借地権割合
その地域が、借地権の取引慣行のない地域である場合は、
その貸家建付借地権の価額は、評 価しない

 


 

コメントを残す

メールアドレスが公開されることはありません。 * が付いている欄は必須項目です