相続開始前3年以内の贈与を加算する必要がある場合、ない場合

相続または遺贈で

財産を取得していない者は

相続開始前3年以内の
贈与財産を加算する必要はないが

本来の相続財産は
全く取得していないものであっても

生命保険金や退職金などの
みなし相続財産を取得している場合には、
相続開始前3年以内の贈与財産を加算する必要が

ある。

借地権

借地権の価額= その宅地の自用地として価額× 借地権割合
その借地権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、
その宅地にの借地権割合を乗じて計算した金額によって評価

借地権の設定に際し、権利金等の授受がないなど
普通借地権の取引慣行がないと認められる地域にある
借地権については、
評価しない

路線価地域については
路線価図に記載されている
A90%~G30%、
の記号で確認でき ます。

倍率地域については、
評価倍率表にその割合がパーセントで表記されています

「相当の地代」に相当する地代が支払われている場合
「無償返還に関する届出書」
が提出さ れている場合

相続又は贈与等の時において
「相当の地代」に相当する地代が支払われている場合、
又はその土 地の貸借について、
「土地の無償返還に関する届出書」が提出さ れている場合の
借地権の評価額はない

土地の無償返還に関する届出書
が提出されている場合のその土地に係る借地権の価額は、
零として取り扱うこととされています。

ただし、借地権を所有している
法人の株式を評価する場合は、
自用地としての価額の20%相当額
( 使用貸借による無償返還の場合には零)
の借地権が法人にあるものとして評価します

(注) 使用貸借に係る土地について
無償返還届出書が提出されている場合の
当該土地に係る貸宅地の価額は、
当該土地の自用地としての価額によって評価

相当の地代を支払っている場合
相当の地代が支払われており、
その借地権の設定に際し権利金を支払っていない場合又は
特別の経済的利益を供与していない場合の
その土地に係る借 地権の価額は、零

他者所有の土地を借りて
その上に建物を建てた場合
その他者所有の土地について
建物所有者においては、借地権が発生し
土地の更地価額に借地権割合を乗じた金額を
借地権を相続財産として計上しなければならないが

土地の所有者が個人で
その個人に対し相当の地代を支払っている場合は
借地権の計上をしなくてもいいとされている。
 
相当の地代が支払われており、
その借地権の設定に際し権利金を支払っていない場合又は
特別の経済的利益を供与していない場合の
その土地に係る借地権の価額は、
零として取り扱うこととされています
 
ただし、借地人が会社
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:自用地価額の20%
(1-80%)で評価する

相当の地代=自用地価額(相続税評価額の過去3年間の平均)×6%

(相当の地代を収受している場合の
貸宅地
の評価)

(1)
権利金を収受していない場合又は
特別の経済的利益を受けていない場

当該土地の
自用地としての価額の
100分の80
に相当する金額
(2)
(1)以外の場合
当該土地の自用地としての価額から
3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の
(2)による借地権の価額を控除した金額
(以下この項において
「相当の地代調整貸宅地価額」という。)
ただし、
その金額が当該土地の自用地としての価額の
100分の80に相当する金額を超えるときは、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額

借地人が会社で
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:
自用地価額の20%
(1-80%)で評価する
 
相続税では
構築物の所有を目的とする
賃借権は借地権に含まれない

(法人税や所得税では含まれる)

構築物の賃借は、
<賃借権の評価の定め>により評価する
借地権に該当するか
単なる賃借権なのかの判断は
賃貸借契約に係る賃借権の登記の有無、
権利金その他の一時金の授受
があるかなどを勘案する
借地権のおよぶ範囲については
必ずしも建物部分の敷地に限られるものではない
権利金の額
地代の算定根拠、
土地利用の制限等に基づいて
その範囲
を決める

自然発生的に生じた借地権については、
建物の敷地部分に限るのが相当
借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の価額
は、評価しない
一方、貸宅地の評価をする場合には、
自用地の価額から
借地権割合を20%として計算した借地権の価額を控除して辞価する
自用地の価額×80%

私道を評価する場合において、
貸宅地と一体となって効用を発揮している場合
私道としての評価を行った上に、
さ らに貸地としての評価減を行うことは可能
要件を満たせば、小規模宅地の併用も可能

使用貸借に係る土地の評価
 原則として、
個人間における
使用貸借の土地又は
借地権の評価は、
これらの土地等の上にある 建物等が
自用であるか
貸付ているかの区分に関係なく、
すべて、
自用のものであるとし た場合の価額により評価。
 ただし、
使用貸借が開始される以前に、
既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等
(貸家のみを贈与し、
その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
貸家建付地等として評価します

使用貸借であっても
借りた土地に係る通常の必要経費は
借りた人の負担とされています
(民法)五百九十五条
借主は、借用物の通常の必要費を負担する。
 
固定資産税は通常の必要費と解されていますから
土地所有者に地代を支払う場合でも、
その土地の固定資産税以下の金額であれば、
通常の必要費であり
使用貸借に該当します。

建物の所有を目的とする賃借権であっても、
借地借家法の保護を受けない
一時使用のための設定の場合には、
借地権課税の問題は
通常発生しないと思われます

駐車場などは通常更地評価となるが
最近よく目にする
コインパーキング用地など
を他者に一括貸付、
車庫等の施設を
駐車場の利用者の負担で作ることを
認めるような契約の場合は、
土地の占有権を与えることになり、
土地の賃貸借と同様になりますので、
契約期間の残存期間に応じて計算した
賃借権相当額を控除して評価できる場合がある
設備の堅牢度などの内容による
堅固でない、取り外しが可能な軽微な構築物の敷地は
更地評価になる場合が多いと思われる
が要件を満たせば貸付用地として
小規模宅地の適用がある
 
立体駐車場の敷地は
契約期間により地上権に準する権利として評価
 
堅牢な立体駐車場の敷地
堅固な構築物の所有を目的とする
賃借権
地上権に準ずる賃借権
自用地価額に、
賃借権の残存期間に応じた
法定地上権割合
又は
その賃借権が借地権
であるとした場合に適用される
借地権割合の
いずれか低い割合を
乗じた金額によって評価

相当の地代に満たない地代
を支払って土地の借受けがあった場合

借地権の設定に際し
その設定の対価として通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、
当該借地権の設定により支払う地代の額が
相当の地代の額に満たない場合、
借地権者は、当該借地権の設定時において、
次の算式により計算した金額から
実際に支払っている権利金の額及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額に相当する利益を
土地の所有者から贈与により取得したものとして取り扱う。
(算式)
 上記の算式中の「自用地としての価額」等は、次による。
① 土地の自用地としての価額 の過去3年間の平均額  1億円
② 土地の自用地としてのその年の価額    1、1億円
③ 借地権割合             70%
④ 相当の地代の年額(①×6%)   600万円
⑤ 実際に支払っている地代の年額   240万円
⑥ 通常の地代の年額         120万円
1、1億円×{0.7×(1–240万-120万 
            600万-120万 =5775万円
(1) 「自用地としての価額」は、
実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合に限り、
1((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合))の本文の定めにかかわらず、
借地権の設定時における当該土地の通常の取引価額
によるのであるから留意する。
(2) 「借地権割合」は、評価基本通達27((借地権の評価))に定める割合をいう。
(3) 「相当の地代の年額」は、
実際に支払っている権利金の額又は供与した特別の経済的利益の額がある場合であっても、
これらの金額がないものとして計算した金額による。
(注) 通常権利金を支払う取引上の慣行のある地域において、
通常の賃貸借契約に基づいて
通常支払われる地代を支払うことにより借地権の設定があった場合の利益の額は、
次に掲げる場合に応じ、それぞれ次に掲げる金額によるのであるから留意する。
(1) 実際に支払っている権利金の額
又は供与した特別の経済的利益の額がない場合 
評価基本通達27((借地権の評価))により計算した金額
(2) 実際に支払っている権利金の額又は
供与した特別の経済的利益の額がある場合
 通常支払われる権利金の額から実際に支払っている権利金の額
及び供与した特別の経済的利益の額を控除した金額
相当地代に満たない地代が支払われた場合
、地代の認定課税を行うのではなく借地権として課税することを前提
個人では、
法人税基本通達の規定のように
相当地代による地代の
認定課税はないものと思われます。
7 借地権が設定されている土地について、
収受している地代の額が
相当の地代の額に満たない場合
の当該土地に係る貸宅地の価額は、
当該土地の自用地としての価額から
4((相当の地代に満たない地代を支払っている場合の借地権の評価))に定める
借地権の価額を控除した金額(以下この項において
「地代調整貸宅地価額」という。)によって評価する。
 ただし、その金額が当該土地の
自用地としての価額の100分の80に相当する金額を超える場合は、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額によって評価する。
 なお、被相続人が同族関係者となっている同族会社に対し土地を貸し付けている場合には、
43年直資3-22通達の適用があることに留意する。
この場合において、同通達中「相当の地代」とあるのは「相当の地代に満たない地代」と、
「自用地としての価額」とあるのは「地代調整貸宅地価額」と、
「その価額の20%に相当する金額」とあるのは
「その地代調整貸宅地価額と当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」と、
それぞれ読み替えるものとする

貸家建付借地権
土地を借り、その上に自分が建物を建て、貸付けている場合
貸家の敷地の用に供されている借地権の価額又は
定期借地権等の価額
( 自用地の評価額)×借地権割合=A
A×(1-0.3)×賃貸割合
    借地権割合
その地域が、借地権の取引慣行のない地域である場合は、
その貸家建付借地権の価額は、評 価しない

類似業種

評価会社の事業が該当する業種目は、

直前期末以前1年間における取引金額に基づいて判定した業 種目によります。

なお、その取引金額のうちに

2以上の業種目に係る取引金額が含まれている場合

その評価会社の 事業が該当する業種目は、

取引金額全体のうちに占める業種目別の取引金額の割合

(以下「業種目別の割合」といいます。)

が50%を超える業種目とし、

その割合が50%を超える業種目がな い場合には、

次に掲げる場合に応じたそれぞれの業種目とします(評基通181-2)。

 評価会社の事業が

一つの中分類の業種目中の

2以上の類似する小分類の業種目に属し

それらの

業種目別の割合の合計が50%を超える場合

……その中分類の中にある類似する小分類の

その他の ○○業」

 

 評価会社の事業が一つの中分類の業種目中

2以上の類似しない小分類の業種目に属し

それら の業種目別の割合の合計が50%を超える場合(イに該当する場合を除きます。)

……その中分類の業 種目

 

ハ 評価会社の事業が

一つの大分類の業種目中の

2以上の類似する中分類の業種目に属し、

それらの 業種目別の割合の合計が50%を超える場合

……その大分類の中にある類似する

中分類の「その他の ○○業」

 

 評価会社の事業が一つの大分類の業種目中の

2以上の

類似しない中分類の業種目に属し、

それら の業種目別の割合の合計が50%を超える場合

(ハに該当する場合を除きます。)

……その大分類の業 種目

 

 イからニのいずれにも該当しない場合

……大分類の業種目の中の「その他の産業

 

取引相場のない株式

(取引相場のない株式の評価の原則)

(平29、1~改正)

(1) 大会社の株式の価額は、
類似業種比準価額によって評価する。
ただし、納税義務者の選択により、
1株当たりの純資産価額

(相続税評価額によって計算した金額)によって評価することができる。

(2) 中会社の株式の価額は、
次の算式により計算した金額によって評価する。

ただし、
納税義務者の選択により、
算式中の

類似業種比準価額を

純資産価額によって計算することができる。

(すべて純資産価額によって計算することができる。)

類似業種比準価額×L1株当たりの純資産価額×(1-L)

(すべて純資産価額によって計算することができる。)

 上の算式中の「L」は、
評価会社の前項に定める総資産価額
(帳簿価額によって計算した金額)及び
従業員数又は直前期末以前
1年間
における取引金額に応じて、
それぞれ次に定める割合のうち

いずれか大きい方の割合とする。

イ 総資産価額(帳簿価額によって計算した金額)及び従業員数に応ずる割合

卸売業 小売・サービス業 卸売業、小売・サービス業以外 割合
総資産価額
4億円以上(従業員数が35人以下の会社を除く。)
総資産価額
5億円以上(従業員数が35人以下の会社を除く。)
総資産価額
5億円以上
(従業員数が35人以下の会社を除く。)
0.90
2億円以上(従業員数が20人以下の会社を除く。) 2億5,000万円以上(従業員数が20人以下の会社を除く。) 2億5,000万円以上
(従業員数が20人以下の会社を除く。)
0.75
7,000万円以上(従業員数が5人以下の会社を除く。) 4,000万円以上(従業員数が5人以下の会社を除く。) 5,000万円以上
(従業員数が5人以下の会社を除く。)
0.60

(注) 複数の区分に該当する場合には、上位の区分に該当するものとする。

 

ロ 直前期末以前1年間における取引金額に応ずる割合

卸売業 小売・サービス業 卸売業、小売・サービス業以外 割合
取引金額
7億円以上30億円未満
取引金額
5億円以上20億円未満
取引金額
4億円以上15億円未満
0.90
3億5,000万円以上7億円未満 2億5,000万円以上5億円未満 2億円以上4億円未満 0.75
2億円以上3億5,000万円未満 6,000万円以上2億5,000万円未満 8,000万円以上2億円未満 0.60

(3) 小会社の株式の価額は、
1株当たりの純資産価額によって評価する。
ただし、納税義務者の選択により、

Lを0.50として類似業種比準価額を使用し

類似業種比準価額×L

1株当たりの純資産価額×(1-L)

により計算した金額によって評価することができる

純資産価額

資産について、「相続税評価額」で記載

 

課税時期前3年以内に取得した

土地及び土地の上に存する権利

家屋

その附属設備

構築物がある場合には、

課税時期における通常の取引価額に相当する金額

(その土地等又は家屋
等の帳簿価額が

課税時期における通常の取引価額に相当すると認められる場合には、

その帳簿価額)によって評価した価額を記載します。

 

この場合、その土地等又は家屋等は、

他の土地等又は家屋等
と「科目」欄を別にして、

「課税時期前3年以内に取得した土地等」などと記載

 

帳簿価額がないもの

借地権、営業権等)であっても

相続税評価額が算出される場合には、

「相続税評価額」欄に記載

 

創立費、新株発行費等の

繰延資産、繰延税金資産に
ついては、記載しません。

 

被相続人の死亡により評価会社が

生命保険金を取得する場合には、

その生命保険金請求権(未収保
険金)の金額を記載

未収金・・・・回収不能額を控除

貸付金・・・・利息を計上

前払費用・・・・掛捨ての損害保険料の前払は計上しない

借地権の計上もれがないようにする

建物は固定資産税評価額によるが

課税時期前3年以内に取得したものは帳簿価額になる

建物附属設備

建物の固定資産税評価額に含まれているか否かに、注意する

電話加入権は一つ1500円程度で評価する

積立型の生命保険等は解約返戻金相当額を計上する

6 営 業 権
営業権の価額は、次の算式によって計算した金額によって評価します(評基通165)。

(平均利益金額)×0.5-(標準企業者報酬額)-(総資産価額)×0.05=(超過利益金額)

(超過利益金額)×(営業権の持続年数(原則として、10年とします。)に応ずる基準年利率によ る複利年金現価率)

=(営業権の価額)
(注) 医師、弁護士等のようにその者の技術、手腕又は才能等を主とする事業に係る営業権で、その事業者の 死亡と共に消滅するものは、評価しません。

なお、上記の算式の「平均利益金額」、

「所得の金額」、

「企業者報酬の額」、

「総資産価額」の計算は 次のとおりです。

(1) 平均利益金額

平均利益金額は、課税時期の属する年の前年以前3年間

法人である場合は、課税時期の直前期末 以前3年間とします。)

における

所得の金額の合計額の3分の1に相当する金額

(その金額が、課税時 期の属する年の前年

(法人にあっては、課税時期の直前期末以前1年間とします。)

の所得の金額を超 える場合には、課税時期の属する年の前年の所得の金額とします。)

とします

(評基通166(1))。

この場合における所得の金額は、

所得税法第27条に規定する事業所得の金額

(法 人にあっては、

法人税法の

所得の金額に損金に 算 入された繰越欠損金の控除額を加算した金額とします。)

とし、その所得の金額の計算の基礎に次に掲 げる金額が含まれているときは、

これらの金額は、いずれもなかったものとみなして計算した場合の 所得の金額とします。

イ 非経常的な損益の額

ロ 借入金等に対する支払利子の額及び社債発行差金の償却費の額

ハ 青色事業専従者給与額又は事業専従者控除額

(法人にあっては、損金に算入された役員給与の額

(2) 標準企業者報酬額

標準企業者報酬額は、次に掲げる平均利益金額の区分に応じ、

次に掲げる算式により計算した金額 とします(評基通166(2))。

 

平均利益金額が5,000万円以下の場合は、

標準企業者報酬額が平均利益金額の2分の1以上の金額となる

ので、営業権の価額は算出されません。

1株当たりの純資産価額

取引相場のない株式の評価の原則の
「1株当たりの純資産価額
(相続税評価額によって計算した金額)」は、
課税時期における各資産を
この通達に定めるところにより評価した価額
(この場合、
評価会社が
課税時期前3年以内に取得又は新築した
土地及び土地の上に存する権利(以下
「土地等」という。)並びに
家屋及びその附属設備又は構築物(以下
「家屋等」という。)の価額は、
課税時期における
通常の取引価額に相当する金額によって評価するものとし、
当該
土地等又は当該家屋等に係る
帳簿価額が
課税時期における通常の取引価額に相当すると認められる場合には、
当該帳簿価額に相当する金額
によって評価することができるものとする。
以下同じ。)
の合計額から
課税時期における各負債の金額の合計額及び
評価差額に対する法人税額等に相当する金額を控除した金額を
課税時期における発行済株式数で除して計算した金額とする。
ただし、
179((取引相場のない株式の評価の原則))の
(2)の算式及び
(3)の1株当たりの純資産価額
(相続税評価額によって計算した金額)については、
株式の
取得者とその同族関係者
の有する議決権の合計数が
評価会社の議決権総数の50%以下である場合においては、
上記により計算した1株当たりの純資産価額
(相続税評価額によって計算した金額)
に100 分の80を乗じて計算した金額とする
(注)
1 1株当たりの純資産価額
(相続税評価額によって計算した金額)
の計算を行う場合の
「発行済株式数」は、直前期末ではなく、
課税時期における発行済株式数であることに留意する。

土地を借り、相当の地代を支払う場合

他者所有の土地を借りて
その上に建物を建てた場合
その他者所有の土地について
建物所有者においては、借地権が発生し
土地の更地価額に借地権割合を乗じた金額を
借地権を相続財産として計上しなければならないが
土地の所有者が個人で
その個人に対し相当の地代を支払っている場合は
借地権の計上をしなくてもいいとされている。

相当の地代が支払われており、
その借地権の設定に際 し権利金を支払っていない場合又は
特別の経済的利益を供与していない場合の
その土地に係る借地権の価額は、
零として取り扱うこととされています

ただし、借地人が会社で
貸主がその会社の同族株主等となっている場合
その会社の
株式等の価額を純資産価額で計算する場合に
会社が所有する借地権は:自用地価額の20%
(1-80%)で評価する
相当の地代=自用地価額(相続税評価額の過去3年間の平均)×6%

賃借権

 

駐車場などは

通常更地評価となるが

最近よく目にする
コインパーキング用地など
を他者に一括貸付、
車庫等の施設を
駐車場の利用者の負担で作ることを
認めるような契約の場合は、
土地の占有権を与えることになり、
土地の賃貸借と同様になりますので、

契約期間の残存期間に応じて計算した
賃借権相当額を控除して評価できる場合がある
設備の堅牢度などの内容による

堅固でない、取り外しが可能な軽微な構築物の敷地は
更地評価になる場合が多いと思われる
が要件を満たせば貸付用地として
小規模宅地の適用がある

立体駐車場の敷地
契約期間により

地上権に準する権利として評価

堅牢な立体駐車場の敷地

堅固な構築物の所有を目的とする
賃借権
地上権に準ずる賃借権
自用地価額に、
賃借権の残存期間に応じた
法定地上権割合
又は
その賃借権が借地権
であるとした場合に適用される
借地権割合の
いずれか低い割合を
乗じた金額によって評価

以下は国税庁HPより転載

No.4627 貸駐車場として利用している土地の評価

土地の所有者が、自らその土地を貸駐車場として利用している場合には、

その土地の自用地としての価額により評価します。
このように自用地としての価額により評価するのは、

土地の所有者が、その土地をそのままの状態で(又は土地に設備を施して)

貸駐車場を経営することは、

その土地で一定の期間、自動車を保管することを引き受けることであり、

このような自動車を保管することを目的とする契約は、

土地の利用そのものを目的とした賃貸借契約とは本質的に異なる権利関係ですので、

この場合の駐車場の利用権は、その契約期間に関係なく、

その土地自体に及ぶものではないと考えられるためです。

ただし、

車庫などの施設を

駐車場の利用者の費用で造ることを認めるような契約の場合

には、

土地の賃貸借になると考えられますので、

その土地の自用地としての価額から、賃借権の価額を控除

した金額によって評価します。
この場合の賃借権の価額は、次の区分に応じたそれぞれの価額によります。

(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権

(例えば、賃借権の登記がされているもの、

設定の対価として権利金や一時金の支払のあるもの、

堅固な構築物の所有を目的とするものなどが該当します。)

自用地としての価額×賃借権の残存期間に応じ

その賃借権が地上権であるとした場合の

法定地上権割合又は

借地権であるとした場合の借地権割合のいずれか低い割合

(注)
1 「法定地上権割合」は、相続税法第23条に規定する割合です。

(地上権及び永小作権の評価)
第二十三条

地上権

残存期間が十年以下のもの 百分の五
残存期間が十年を超え十五年以下のもの 百分の十
残存期間が十五年を超え二十年以下のもの 百分の二十
残存期間が二十年を超え二十五年以下のもの 百分の三十
残存期間が二十五年を超え三十年以下のもの及び地上権で存続期間の定めのないもの 百分の四十
残存期間が三十年を超え三十五年以下のもの 百分の五十
残存期間が三十五年を超え四十年以下のもの 百分の六十
残存期間が四十年を超え四十五年以下のもの 百分の七十
残存期間が四十五年を超え五十年以下のもの 百分の八十
残存期間が五十年を超えるもの 百分の九十

 

 

(貸し付けられている雑種地の評価)
86 賃借権、地上権等の目的となっている雑種地の評価は、

次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところによる。

(1) 賃借権の目的となっている

雑種地の価額は、

原則として、82≪雑種地の評価≫から84≪鉄軌道用地の評価≫までの定めにより評価した雑種地の価額(以下この節において「自用地としての価額」という。)から、87≪賃借権の評価≫の定めにより評価したその賃借権の価額を控除した金額によって評価する。

ただし、その賃借権の価額が、

次に掲げる賃借権の区分に従いそれぞれ次に掲げる金額を下回る場合には、

その雑種地の自用地としての価額から次に掲げる金額を控除した金額によって評価する。
イ 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権

(例えば、賃借権の登記がされているもの、

設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、

堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)

その雑種地の自用地としての価額に、

その賃借権の残存期間に応じ次に掲げる割合を乗じて計算した金額
(イ) 残存期間が5年以下のもの 100分の5
(ロ) 残存期間が5年を超え10年以下のもの 100分の10
(ハ) 残存期間が10年を超え15年以下のもの 100分の15
(ニ) 残存期間が15年を超えるもの 100分の20

ロ イに該当する賃借権以外の賃借
その雑種地の自用地としての価額に、

その賃借権の残存期間に応じイに掲げる割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額

(2) 地上権の目的となっている雑種地の価額は、

その雑種地の自用地としての価額から相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫又は地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価したその地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(3) 区分地上権の目的となっている雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-2≪区分地上権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権の価額を控除した金額によって評価する。
(4) 区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である雑種地の価額は、その雑種地の自用地としての価額から87-3≪区分地上権に準ずる地役権の評価≫の定めにより評価したその区分地上権に準ずる地役権の価額を控除した金額によって評価する。
(注) 上記(1)又(2)において、賃借人又は地上権者がその雑種地の造成を行っている場合には、その造成が行われていないものとして82≪雑種地の評価≫の定めにより評価した価額から、その価額を基として87≪賃借権の評価≫の定めに準じて評価したその賃借権の価額又は相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫の規定により評価した地上権の価額を控除した金額によって評価する。

(賃借権の評価)
87 雑種地に係る賃借権の価額は、原則として、その賃貸借契約の内容、利用の状況等を勘案して評定した価額によって評価する。ただし、次に掲げる区分に従い、それぞれ次に掲げるところにより評価することができるものとする
(1) 地上権に準ずる権利として評価することが相当と認められる賃借権(例えば、賃借権の登記がされているもの、設定の対価として権利金その他の一時金の授受のあるもの、

堅固な構築物の所有を目的とするものなどがこれに該当する。)の価額は、その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される

相続税法第23条≪地上権及び永小作権の評価≫若しくは地価税法第24条≪地上権及び永小作権の評価≫に規定する割合(以下「法定地上権割合」という。)又はその賃借権が借地権であるとした場合に適用される借地権割合のいずれか低い割合を乗じて計算した金額によって評価する。
(2) (1)に掲げる賃借権以外の賃借権の価額は、

その雑種地の自用地としての価額に、その賃借権の残存期間に応じその賃借権が地上権であるとした場合に適用される法定地上権割合の2分の1に相当する割合を乗じて計算した金額によって評価する。

相当の地代を収受している場合の貸宅地

(相当の地代を収受している場合の貸宅地の評価)
6 借地権が設定されている土地について、
相当の地代を収受している場合の

当該土地に係る貸宅地の価額は、次によって評価する。

(1)

権利金を収受していない場合又は
特別の経済的利益を受けていない場合
当該土地の

自用地としての価額の
100分の80に相当する金額

(2)

(1)以外の場合
当該土地の自用地としての価額から
3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))の
(2)による借地権の価額を控除した金額

(以下この項において

「相当の地代調整貸宅地価額」という。)

ただし、

その金額が当該土地の自用地としての価額の
100分の80に相当する金額を超えるときは、
当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額

(注) 上記(1)及び(2)の

ただし書に該当する場合において、
被相続人が同族関係者となっている
同族会社に対し土地を貸し付けている場合、

「相当の地代を収受している貸宅地の評価について」

通達(以下「43年直資3-22通達」という。)
の適用があることに留意する。

この場合において、上記(2)のただし書に該当するときは、

43年直資3-22通連中「自用地としての価額」とあるのは

「相当の地代調整貸宅地価額」と、
「その価額の20%に相当する金額」とあるのは
「その相当の地代調整貸宅地価額と

当該土地の自用地としての価額の100分の80に相当する金額との差額」

と、それぞれ読み替えるものとする。

(相当の地代を支払っている場合の貸家建付借地権等の価額)
10 (1) 3((相当の地代を支払っている場合の借地権の評価))から

5((「土地の無償返還に関する届出書」

が提出されている場合の借地権の価額))までに定める借地権

(以下「相当の地代を支払っている場合の借地権等」という。)

が設定されている土地について、

貸家の目的に供された場合又は相当の地代の支払、

相当の地代に満たない地代の支払若しくは

無償返還届出書の提出により借地権の転貸があった場合の

評価基本通達28((貸家建付借地権の評価))から

31((借家人の有する宅地等に対する権利の評価))までに定める

貸家建付借地権、

転貸借地権、

転借権又は

借家人の有する権利の価額は、

相当の地代を支払っている場合の

借地権等の価額を基として

1((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合)から

9((相当の地代を引き下げた場合))までの定めによるものとする。

(2) 借地権((1)に該当する借地権を除く。)が設定されている土地について、

相当の地代の支払、

相当の地代に満たない地代の支払又は

無償返還届出書の提出により

借地権の転貸があった場合の

評価基本通達29((転貸借地権の評価))から31

((借家人の有する宅地等に対する権利の評価))までに定める転貸借地権、

転借権又は借家人の有する権利の価額は、

評価基本通達27((借地権の評価))の定めにより評価したその借地権の価額を基として1

((相当の地代を支払って土地の借受けがあった場合))から

9((相当の地代を引き下げた場合))までの定めによるものとする。

普通借地権

27
借地権の価額=

その宅地の自用地として価額× 借地権割合
(国税庁路線図、倍率表のA90%~G30%)
とシンプルなものになっている

借地権の設定に際し、権利金等の授受がないなど
普通借地権の取引慣行がないと認められる地域にある
借地権については、
評価しない

相当の地代」に相当する地代が支払われている場合
無償返還に関する届出書」が提出さ れている場合

借地権の評価額はない

構築物の所有を目的とする
賃借権

は借地権に含まれない
(法人税や所得税では含まれる)

構築物の賃借は、
<賃借権の評価の定め>により評価する
借地権に該当するか
単なる賃借権なのかの判断は
賃貸借契約に係る賃借権の登記の有無、
権利金その他の一時金の授受
があるかなどを勘案する

借地権のおよぶ範囲

については
必ずしも建物部分の敷地に限られるものではない

権利金の額
地代の算定根拠、
土地利用の制限等に基づいて
その範囲
を決める

建物面積を建ぺい率で割った金額とすることも

一法であるかもしれない

自然発生的に生じた借地権については、
建物の敷地部分に限るのが相当

借地権の取引慣行がないと認められる地域にある借地権の価額は、評価しない

一方、

貸宅地の評価をする場合には、
自用地の価額から
借地権割合を20%として計算した借地権の価額を控除して評価する

自用地の価額×80%

私道を評価する場合において、
貸宅地と一体となって効用を発揮している場合
私道としての評価を行った上に、
さ らに貸地としての評価減を行うことは可能

要件を満たせば、小規模宅地の併用も可能

使用貸借に係る土地の評価
原則として、
個人間における
使用貸借の土地又は
借地権の評価は、
これらの土地等の上にある 建物等が
自用であるか
貸付ているかの区分に関係なく、
すべて、
自用のものであるとし た場合の価額により評価。

ただし、
使用貸借が開始される以前に、
既に、貸家建付地として評価するのが相当であった土地等 (
貸家のみを贈与し、
その敷地は使用貸借とした場合の土地など)を、
相続又は贈与により取得した 場合の評価については、
借家人の有する宅地等に対する権利(評基通31)は、
使用貸借の開始前後を 通じて変更を来たさないと考えられますので、
貸家建付地等として評価します

建物の所有を目的とする賃借権であっても、
借地借家法の保護を受けない
一時使用のための設定の場合には、
借地権課税の問題は
通常発生しないと思われます

区分地上権

区分地上権は、
他人の土地の地下又は空間に
道路や
鉄道会社のトンネルなどを
通すために設定され
ることが多い
27-4 区分地上権の価額は、
その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額に、
その区分地上権の設定契約の内容に応じた
土地利用制限率を基とした割合
(以下「区分地上権の割合」という。)を乗じて計算
した金額によって評価する。
この場合において、地下鉄等のずい道の所有を目的として設定した
区分地上権を評価するときにおける区分地上権の割合は、
100分の30とすることができるものとする。
(注)
1 「土地利用制限率」とは、
公共用地の取得に伴う損失補償基準細則
に定める土地利用制限率をいう。以下同じ。
2 区分地上権が1画地の宅地の一部分に設定されているときは、
「その区分地上権の目的となっている宅地の自用地としての価額」は、
1画地の宅地の自用地としての価額のうち、その区分地上権が設定されている部分の地積に対応する価額となることに留意する。
区分地上権に準する地役権
27-5 区分地上権に準ずる地役権の価額は、
その区分地上権に準ずる地役権の目的となっている承役地である
宅地の自用地としての価額に、
その区分地上権に準ずる地役権の設定契約の内容に応じた
土地利用制限率を基とした割合(以下
「区分地上権に準ずる地役権の割合」という。)を乗じて計算した金額によって評価する。
この場合において、区分地上権に準ずる地役権の割合は、
次に掲げるその承役地に係る制限の内容の区分に従い、それぞれ次に掲げる割合とすることができるものとする。
(1) 家屋の建築が全くできない場合
100分の50又は
その区分地上権に準ずる地役権が借地権であるとした場合に
その承役地に適用される借地権割合のいずれか高い割合
(2) 家屋の構造、用途等に制限を受ける場合 100分の30
特別高圧架空電線の架設、
高圧ガスを通する導管の敷設、
飛行場の設置等を目的として地下又は空間について
上下の範囲を定めて設定
された地役権で建造物の設置を制限するもの
地上権
土地に、携帯基地局を設置させるような場合
自用地×相続税法第23条で定める法定地上権割合